原報告 | 萬盈服務：萬物雲聯盟企業的期望與尴尬

觀點指數 9月末，升龍集團旗下萬盈服務正式向港交所遞交招股書。從數據上看，萬盈服務整體規模並不出衆，在衆多上市物企中屬尾部企業。

招股書披露，截至今年6月30日，萬盈服務共擁有63個在管項目，總在管建築面積1126.7萬平方米。

規模不足，營收、利潤也表現平平，2018年、2019年及2020年，萬盈服務分别錄得收益約2.5億元、2.6億元及2.8億元；毛利分别約5916.8萬元、7961.2萬元及9348萬元。

資料顯示，萬科與升龍的公開交集最早發生在去年10月底，彼時萬科旗下物業平台萬物雲已與升龍投資集團達成戰略合作，雙方成立的物業合資公司将加入"睿聯盟"，同時萬物雲将積極支持其上市。

作為萬物雲"睿聯盟"旗下首家上市物企，萬盈服務自披露招股書始就獲得行業關注。除了好奇萬物雲的"物業聯盟"之余，亦期待萬盈服務意欲向市場訴說一個怎樣的物業故事。

發展緩慢，增速遠低于同行

抛開"睿聯盟"成員的光環，萬盈服務與此前遞交招股書的中小型物業服務企業無異。

數據顯示，萬盈服務2018年至2020年三個财年及2021年上半年的營收分别為2.48億元、2.62億、2.8億及1.54億。

簡單換算可得，萬盈服務2019年、2020年及2021年上半年的營收增速為5.395%、6.91%及19.5%。

據觀點指數此前研究，2021年上半年，上市物業服務企業的平均營收增幅達43%。可以發現，在遞表前期，萬盈服務的發展增速較低，與同行業的物業服務企業相比，發展意願及成果較為普通，這一狀況直到2021年上半年才有所改善。

數據來源：招股書、觀點指數整理

毛利逐年提高，成本管控漸顯成效

盡管營收規模尚在低位，但觀察财報，營收效益在逐步提高。

2019至2020及2021上半年，萬盈服務銷售成本增速為-3.7%、2.3%及17%，略低于營收增速。體現在毛利率上，2018年至2020年及2021年上半年毛利率分别為23.80%、30.37%、33.35%及34.09%，成本管控顯成效。

數據來源：招股書、觀點指數整理

淨利潤方面，據招股書披露，近三個财年及2021年上半年萬盈服務除稅後溢利為2613.9萬元、2860.6萬元、5074.6萬元及2533萬元，淨利潤率為10.51%、14.73%、18.11%及16.36%，呈現逐年提高的趨勢。

但細究發現，淨利潤提高與其他收入額增加有一定關聯。數據顯示，自2019年起萬盈服務其他收入總額逐年增加，而此前的2018年並無此項收入數據。

數據來源：招股書、觀點指數整理

通過研讀萬盈服務招股書發現，萬盈服務其他收入主要涵蓋了增值稅進項稅額附加扣除及政府輔助兩項。

據公開資料顯示，此前2019年發布了《關于深化增值稅改革有關政策的公告》，推進增值稅實質性減稅，根據稅費=（銷項-進項）*17%推斷，其淨利潤提高與相關政策有關，與萬盈服務自身經營並無實質性關聯。

過度依賴母公司，需加大外拓力度

從具體業務上看，與目前市場上大多數中小型企業相類似，物業管理服務收入占據了較大比例，2018年至2021年上半年，物業管理服務收入占比均超過8成。

數據來源：招股書、觀點指數整理

可以看出，近年萬盈服務有意開展多項經營，加大兩項增值服務的收入占比，但從當下的數據上看，目前仍處于積累階段。

主營業務來源上，大部分物業公司管理的項目依賴于關聯的地産公司，萬盈服務也不例外，其管理的項目多數來自于母公司升龍集團。

截至2021年6月末，萬盈服務在管項目共63個，總建築面積1127萬平方米，2019年及2021年上半年在管面積增速為1.75%、2.8%、14.7%。在物業服務行業飛速發展的當下，萬盈服務的發展相對穩健。

其中，與升龍集團相關的在管項目有60個，總建築面積1010萬平方米，占比89.24%；來自獨立第三方物業的在管項目僅3個，總建築面積120萬平方米，占比10.76%。

值得注意的是，除了物業企業自身原因外，當前資本市場亦開始重新審視物業服務企業的發展邏輯。當中尤為值得關注的是關聯房企在行業遭受波動時，是否會影響物業服務企業的可持續發展。

從獨立性的角度看，盡管萬盈服務在2021年開始了獨立市場開拓動作，但當下難以擺脫對母公司的依賴。

數據來源：招股書、觀點指數整理

由于升龍集團沒有上市，沒有公開數據協助清晰地預測後續能予以多少在管面積，但從萬盈服務每年新增長的面積上看，並不理想。

數據顯示，2019年至2020年及2021年上半年，萬盈服務來自母公司升龍集團的在管面積分别為16.2萬平方米、27.4萬平方米，23.2萬平方米。

結合合約面積來看，目前萬盈服務總簽約建築面積為1290萬平方米，儲備面積為168.2萬平，後續發展潛力相對受限，需要繼續加大獨立外拓力度，以應對當下競争激烈的行業環境。

商辦物業是亮點，物業費單價偏低

具體到業務類型上，萬盈服務所管轄業态中有較大部分的商辦類物業，這或許會成為萬盈服務上市以後的主要競争點。

以2021年上半年數據為例，萬盈服務非住物業在管面積為356萬平方米，占比31.6%。其中，招股書披露萬盈服務非住業态中主要為寫字樓、商場及綜合商廈等業态。

數據來源：招股書、觀點指數整理

一般而言，商辦類業态擁有比住宅更為強勁的營收能力，這也是目前物業服務企業紛紛加大非住業态布局的主要驅動力。盡管萬盈服務非住業态面積占比僅有三成左右，但對應的營收占比則達到了可觀的52.1%。

值得注意的是，從單價上看，萬盈服務商辦類物業低于大部分上市企業。2021年上半年，萬盈服務住宅物業平均每月收費為1.3元/平方米/月，非住物業中商業物業及公共物業收費水平均為4.5元/平方米，整體平均物業費僅為2元/平方米/月。

數據來源：招股書、觀點指數整理

綜合來看，抛去萬物雲聯盟這個光環，萬盈服務如何從當下的物業市場中踏出一條道路，值得市場繼續期待。

原報告 | 敏于數，追本溯源，解讀地産深層次脈絡。笃于行，揭行業整體發展規律。