IPO新股報告 | 京城佳業的胡同

观点指数研究院

2021-11-09 17:15

  • 京城佳業物業占北京胡同物業管理市場的份額已超30%,且未來随政策走向的變化仍存在對應的市場機遇等待開發。

    觀點指數 時隔3個月,在港交所物業企業招股書接連失效、數家物企IPO進程因被收購而中斷的背景下,又一家物業公司順利通過港交所聆訊,登陸資本市場。

    北京京城佳業物業股份有限公司于2021年5月10日赴港遞交了招股書,5個月後通過了交易所聆訊,11月10日正式挂牌交易。

    目前在港交所排隊等待上市的物企數量為18家,其中包括中南物業、中梁物業以及海倫堡物業等數家更早遞表的物企,而京城佳業物業率先完成了IPO進程。

    認購期間,京城佳業香港發售項獲得了2.88倍認購,國際發售項下獲1.41倍認購,發行市盈率約為17.8倍。

    與今年往期上市的幾家典型同規模物企相比,行業市場熱情下降較為明顯,但京城佳業自身成色仍有看點。

    深耕京津冀的國資物企

    京城佳業物業于2020年末才新近成立,由北京城建、北京住總集團以及北京天街集團共同出資,分别以城承物業、重慶物業、城建置業、北宇物業4家不同物業公司重組建立而成,並以該共同實體的形式登陸港股市場,實控人為北京城建集團。

    數據來源:觀點指數整理

    在這4家企業的物業資産注入後,京城佳業成為了一家業态較為豐富,立足于北京的綜合性物業服務公司。而将“京城”二字直接列入公司名,也不難看出其地域部署戰略:截至2020年5月31日,京城佳業約有89.4%的管理面積處于京津冀地區,具有較強的區位屬性。

    京城佳業物業目前管理的項目包括國家體育館(鳥巢)、政府辦公大樓以及國資控制的企業集團等;截至2021年5月31日,京城佳業還管理有6.4萬平方米的胡同物業,管理面積占比達到20.9%。

    胡同屬北京獨有的物業類型,根據京城佳業招股書介紹,其是最早進入胡同管理的物業服務商,目前未有其他已上市的物管企業有過專門布局。京城佳業物業占北京胡同物業管理市場的份額已超30%,且未來随政策走向的變化仍存在對應的市場機遇等待開發。

    數據來源:企業招股書,觀點指數整理

    從基礎成色來看,京城佳業物業截至2021年5月31日合約面積約為3230萬平方米,其中已産生收益的項目面積為3050萬平方米,将其管理面積與其他港股物企今年半年報的數據相比,處于32位,屬偏下遊位置,在規模上暫不能與主流物企相提並論。

    增值服務方面,京城佳業2021年前5個月增值服務收入占總收入的比例為35.4%,其中來主要自開發商的非業主增值服務占比11.1%,社區增值服務的總收入占比為24.3%,整體比例較為均衡。

    不過,在盈利上並未展現出社區增值服務通常的強盈利能力優勢,社區增值服務的綜合毛利率僅為18.2%,甚至低于基礎物業管理25.1%的毛利率。原因不難推測,京城佳業物業的社區增值服務中包含有供熱服務,由旗下供熱子公司提供,占社區增值服務總收入的比例高達65.1%,在近年煤價持續走高和供暖價格受管制雙重影響下,供暖利潤率難免受到影響.

    此外,與通常物企不同的是,京城佳業對關聯方項目所收取的物業管理價格顯著低于第三方項目。

    2018年-2020年,京城佳業物業關聯方項目物業管理費分别為2.1元、2.1元、2.2元/平方米/月,而第三方的物業管理費達到2.9元、2.8元、3.0元/平方米/月,這一情況與絕大多數物企正好相反,反映京城佳業或缺乏對關聯方的溢價能力。

    在招股書中,京城佳業對此解釋,一是由于三方外拓項目多為新建成項目故而管理費較高;二是部分關聯方項目類型特殊,多受政府價格管制。

    保守擴張與成長未來

    過去數年,組成京城佳業的幾家物企在規模擴張速度上普遍趨于保守。2018年至2020年底,京城佳業幾家組成物企總管理面積由2578萬平方米增長到了2908萬平方米,平均年化增速僅為6.2%。

    截至2021年5月31日,在管面積與合約面積分别為3050萬平方米與3230萬平方米,合約在管比為1.06,這意味着未來短期缺乏足夠的增長動力源,與物業管理行業近年來一直維持的高增長基調相悖,而這可能是多數國資背景物企的共同特性。

    數據來源:企業招股書,觀點指數整理

    但如今重組並以共同實體赴港上市後,京城佳業物業的發展戰略亦有可能産生傾斜或變化。通過收並購來實現規模擴張是目前物業服務行業最為主流和效率最高的方式,京城佳業物業在招股書中曾提及正尋求優質收購或投資目標,上市融得資金也能為收並購提供有效助力。

    另外,京城佳業市場化拓展的實力也不容小觑,近年第三方項目的物業管理費接近3元/平方米/月,大幅高于行業與地區平均值。以實際數據來看,2018年、2019年以及2020年,京城佳業物業第三方外拓中標率均為100%。

    在地産下行的背景下,背靠關聯方的穩定性能為京城佳業提供有效支撐,針對地産開發商的信貸收緊也能為京城佳業物業提供更多收購標的,創造擴張機會。

    在目前港股市場中,金融街物業與京城佳業物業背景類似,同為深耕京津冀地區的國資背景物企。但二者較為明顯的差異是金融街物業的住宅項目占比僅為41.8%,管理項目中商業業态提供了較大的收入占比,而京城佳業管理的項目業态則以住宅及胡同為主,截至目前,金融街物業已跌破發行價40%以上,市盈率維持在10倍左右,而H股中小規模的物企PE也多在20倍以下。

    總體來看,京城佳業包括成長性在内的各方面數據不能算優質,未來增長情況尚不明朗。在目前普遍以高增長為主旋律的物管行業中略顯保守,不過其區位、業态以及背景的特殊性在H股市場仍存在一定優勢。

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    撰文:王昱睿    

    審校:歐陽穎



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