8月長租公寓發展報告·觀點月度指數

觀點指數 上半年，相寓實現營收9.55億元，同比增長30.52%，在管規模較年初得到增長。規模實現正增長的同時，運營管理效率得到進一步的提升。

對于房企繫長租企業，頭部實現規模與營收雙增長。泊寓及冠寓轉向注重運營管理能力的提升，開業增速逐年縮減。

此外，對于自持長租公寓項目，房企繫長租企業有先天性的規模優勢，實現資産價值最優化。

月内，星河控股首個長租類REITs産品獲批以及全國首單公租房類REITs成功發行。

截止3月底，國内已發行住房租賃類REITs産品發行規模達260億元。底層資産包括白領公寓、服務式公寓等多種租賃住房類别，為住房租賃REITs的推出積攢經驗。

多地加強行業管理，相寓重振規模擴張信心

近年來，國家高度重視住房租賃問題，為規範租賃住房市場健康穩健發展，相繼從供給端，資金監管、租賃企業稅收優惠等多個層面促進租賃住房行業健康穩健發展。

來源：觀點指數整理

月内，北京發布的《條例》（征求意見稿）中提出，房地産經紀機構可以提供居間、代理服務。住房租賃企業可以提供轉租服務。房地産經紀機構不得提供轉租服務。此外，湖北六部門聯合發布的《關于整頓規範住房租賃市場秩序的通知》中，對經營範圍中只有房地産經紀而無住房租賃的企業，限制只能從事房地産經紀服務，不得從事住房租賃業務。

事實上，上海、天津等多個城市均已推出關于加強住房租賃行業主體管理的相關措施。

對于分散式長租企業而言，自如與鍊家是獨立經營，有業務上的合作；從股權關繫上看，自如與相寓兩家長租企業是獨立的公司，並非是屬于業務闆塊。因此，條款中提及的房地産經紀機構與自如和相寓並無關繫。

月内，我愛我家發布2021年半年度報告，其中資産管理業務在管房源以及運營效率有所增長。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

對比以往财報數據，2018年底，相寓在管規模達到峰值，在管房屋套數達30.3萬套。2019年底在管房源數為27.6萬套，規模縮減了2.7萬套。主要是根據租賃市場動向，相寓主動減少租房需求和租金下跌區域的在管房屋規模，縮減無法帶來盈利的房源庫存，提升房屋運營效率。

而2020年在疫情影響之下，相寓在管規模23.6萬套，繼續縮減了4萬套。2018年底到2020年底，相寓累計縮減在管房源規模6.7萬套。

截至2021年6月底，相寓在管規模24.6萬套，相較年初增長4.2%，實現正增長。在提升規模的同時，相寓運營效率也保持穩步增長，上半年實現營收9.55億元，同比增長30.52%；平均出房天數8.3天，同比縮短49%，環比縮短25%；出租率95.7%，同比上漲3.5%，環比上漲1.4%。

同為中介繫的長租公寓企業世聯紅璞今年上半年轉讓了重資産模式的公寓業務，重新以輕資産運營為主。上半年紅璞公寓實現營業收入8479.47萬元，同比下降66.35%。扣除轉讓部分的影響後，實際收入同比增長26.52%。

住房租賃REITs迎來發展藍海

8月，星河控股關于“星河郡寓第一期廣州亞金中心資産支持專項計劃”（簡稱亞金項目）獲批，該項目是今年來公開市場上首個獲批的長租類REITs産品。

此次是星河首次以長租公寓業态亮相公開市場，從收購、改造、培育、成熟僅歷時三年半即實現證券化盤活。底層資産是廣州亞洲金融中心，整體發行規模為7.35億元。

亞金項目的實施有利于形成持有型物業融資的良性循環，為星河持有型資産發展及運營模式提供參考。同時，近期發改委發布958号通知（《國家發展改革委關于進一步做好基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點工作的通知》）将保障性租賃住房納入試點項目，有助于實現資産擴圍，為租賃住房市場直接融資提供新渠道。

目前星河公寓業務闆塊在營20多家門店，在管房間數近5000多間。為滿足市場及客戶的多重需求，目前星河公寓已搭建階梯式三大産品體繫：星河盟客（都市經濟型）、星河郡寓（都市精品型）以及星河菁邸（豪華服務型）。

此外，月内全國首單公共租賃住房REITs産品——“國開-北京保障房中心公租房資産支持專項計劃”成功發行，發行總額4億元。

來源：公開資料，觀點指數整理

作為全國首單公租房類REITs産品，該項目是對于公租房物業資産在公開市場上進行類REITs融資的一次重要實踐，對于公租房公募REITs的推出有重要的引導作用。

目前，類REITs項目發行的底層資産主要是來自自持資産改造、保障性住房用地開發建設兩個途徑。随着集體土地以及租賃用地供給增加，未來租賃住房類REITs發行數量将增加，可以預見的是，住房租賃REITs将迎來發展藍海。

開業速度放緩，提升運營能力

據觀點指數觀察，8月樣本公寓企業中僅樂乎公寓、安歆公寓以及招商伊頓有新開門店，其他頭部長租企業開店速度放緩。

來源：觀點指數整理

8月底，多家房企發布了2021年的中期财報。頭部房企繫長租企業實現規模和營收穩步增長。其中，泊寓上半年營業收入13.19億元，同比增長25.6%，累計運營管理19.2萬間，累計開業房間數14.8萬間，規模領先，已開業項目整體出租率達95%。

數據來源：企業财報，觀點指數整理

上半年，泊寓在16個重點城市新開房間數6139間，開業增速有所減緩。

此外，半年報數據顯示，冠寓已開業9.4萬間，整體出租率為94.1%，其中開業超過六個月的項目出租率為95.5%。上半年實現營業收入10.66億元，同比增長45%。

穩健是最好的發展方向，相較于規模擴張，目前泊寓和冠寓更為注重高質量發展。其中泊寓及冠寓開業增速逐年縮減，冠寓整體出租率實現逐年增長。

對于房企繫長租企業而言，自持長租公寓項目有利于盤活閑置存量資産，實現資産保值增值，在實現規模增長方面亦具備一定的優勢。

目前方隅公寓管理項目中，約62%是集團持有、或與基金合作持有的資産，18%委托管理，15%社會返祖，5%包租資産。而招商伊頓30間重點長租公寓項目中，持股比例100%的項目共有13間，占比43.33%。