趙澤生與觀點對話：合生商業的“芯”與“新”

編者按：一個博鰲，一個行業。

走過逾二十載光陰，博鰲房地産論壇影響並記錄着中國房地産行業發展的歷史進程。

來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常态下，中國地産亦面臨着最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場叠代，都與過往二十年大有不同。

作為有着數十年市場化發展深厚積澱的重要産業，在大時代浪潮席卷而來之際，中國地産企業和行業精英們如何調整與應對？

值此2021博鰲房地産論壇即将召開的時節，觀點地産新媒體一如往昔，遍尋中國地産商業領袖及新生代地産人，講述他們的故事與廣闊視野。

觀點地産網 不同于一年半前初次見面的西裝革履，這一次，穿着休閑T恤與修身長褲的趙澤生依然精神幹練。

他的時間被排得很滿，在與我們碰面前，才剛剛結束了一個内部會議，而且還在短暫的間隙中接了一個工作電話。聽說這一個小時訪問時間都是硬擠出來的，結束之後還有其他會議在等着他主持。

走入發展快車道的合生商業，除了多項目即将落地，項目升級叠代方面也有着異于常人的高效。

每個項目都至少有2-3個亮點，每年都要做不同區域的亮點性内容，“今年年底又有完全不一樣的合生匯”。

據觀點地産新媒體了解，朝陽合生匯離上一次升級更新才過去不到兩年。

“這就是骨子里的創新基因，每個項目都要折騰，商業就是要折騰，不折騰就沒有新東西。”趙澤生道出原因。

“我們期望成為中國最好的資産運營管理商，通過我們的努力，我有信心也認為有機會能夠達到。”

在外界看來，合生商業是低調的，但是這個年輕的團隊卻雄心勃勃。

“價值創造者”

合生商業的發展确實比較快。

據資料顯示，合生商業業務線覆蓋商業綜合體、寫字樓、産業綜合體、高端酒店及服務公寓這四大闆塊，已經在北京、上海、廣州、深圳、成都等十余個主流城市擁有近100余個在營項目，已建成運營的項目面積超過500萬平方米。

與其他同行僅專注一兩個業務線的打法不同，合生商業所涉甚廣。

“我們是持有型物業運營商和資産管理商，我們把自己定位為‘商業生态鍊價值創造者’，是在提升、提煉標的公司的核心價值。”趙澤生向我們介紹，合生商業全鍊條業務都有，比如有商業，還有寫字樓、産業綜合體等。

“産業綜合體看重的是産業調動和産業能力，這恰恰是我們的專長，因為合生繫就是一個非常多元化的企業。我們是投資驅動型企業，在很多領域有産業方面的投資，比如在泛文化領域有投資，包括大型基礎設施建設、教育、醫療、制藥、新能源汽車……”

相較一年多前，合生商業在營項目已經由90多個發展到了100余個，在營面積也有近30%增幅。

猶記得2019年底，同樣在朝陽合生匯，合生商業說計劃以合生匯作為原點進行輕資産輸出。如今再問及，趙澤生表示：“已經開始走這條路了”。

合生商業一開始就是輕重資産結合，除了自身項目以外，也接了很多外面的項目，“輕資産項目将逐步超過整個規模的50%。”

趙澤生續稱：“合生商業輕資産的量已不小，在北上廣、成都，並且在南京、西安、重慶都有目標項目。”據他介紹，其中有新建，也有改造，過段時間才能面世。

除了輕資産輸出提速之外，在重資産方面同樣有新的突破。

“你們進來之前，上一個會就是跟MOHO開會。”趙澤生說，年底推出的新産品線MOHO，是聚焦核心城市的高端綜合體。

“第一它是定位為潮流奢華創新地標性商業綜合體，第二只在核心城市做MOHO，比如說北京一個，上海一個，廣州一個。”

MOHO作為合生商業推出的全新高端産品線，是一個跟以往不同的嘗試：“很多創新想法可以在MOHO里做實驗，例如通過做跨界聯營，包括我們自投的品牌，去滿足城市核心人群消費升級的願望，讓整個産品線傳遞出高端的lifestyle。”

對于新産品線，合生商業還有着不一樣的感情：“MOHO應該代表着公司的情懷和願景，我們沒有設定MOHO産品線的項目數量指標，是因為要在非常适合項目調性的城市核心位置才做。一般來說，合生匯一個城市可以3個、4個、5個，但是MOHO可能就一個。”

“商業要折騰”

與趙澤生對話時，聽到最多的就是合生商業對創新的執着追求。

“商業的本質，一是運營，二是創新。内容創新是我們的強項，因為我們不是靠購物中心、百貨起家的，雖然運營上一開始不占先機，但我們更重視内容創新。”

至于内容創新的範本，朝陽合生匯或許就是代名詞——據趙澤生透露：“今年年底又是完全不一樣的‘新’合生匯。”

朝陽合生匯升級叠代頻率如此之快，讓我們聽來都覺訝異，但在合生商業内部看來，這只是普通的日常。

趙澤生談及内容升級時說：“我們要求每年至少有2-3個亮點，每年都要做不同區域的亮點性内容。常來常新，每次推開門都不一樣。這個會持續下去，每年都投入很多資金。”

“這就是骨子里的創新基因，每個項目都要折騰，商業就是要折騰，不折騰就沒有新的東西。”他補充說。

合生商業甚至将創新作為核心競争力，並且主要體現在三個方面：第一是價值創造，第二是人才，第三是科技。

價值創造對應的正是前面提及的“内容創新”，而談及人才，趙澤生講述了極具合生商業特質的方法論。

“首先要發現人才，發現之後要人盡其才。” 趙澤生介紹，一方面，合生商業與985、211、沃頓等一流院校合作，架設完備的人才獲取和培養體繫。另一方面，合生商業更注重為人才和團隊賦能，賦予優質團隊實操項目的機會，“在戰争中學會戰争”，“不把大家放在溫室里。”

他同時介紹，合生商業復制了一套完善的人員培訓體繫，依托于集團本身的教育資源，真正做到了實踐與教學相結合。

據了解，合生商業管理人員的忠誠度非常高，去年人才流失率低于5%，絕大多數還是主動淘汰的。

“當這里成為實現大家夢想的地方。企業就永遠不會有受制于人才的苦惱。”趙澤生說。

至于科技方面，趙澤生說一定要走在科技的前沿，要主動擁抱科技的變化：“我們危機感比較強，不去擁抱科技，最後就會被科技所颠覆。”

“居安思危的思想是我們老闆很重視的，我們的業務也受到他這方面很多幫助。”

“比及格好一點”

或許是居安思危思想的影響，合生商業雖然在提速發展，但依然強調“穩步發展，不能一下太猛”。

尤其現在因高杠杆和流動性暴雷的房企在增多，合生商業很清楚這類企業為何走到如今這個地步。

“我們不是片面追求高周轉或者規模化的公司，這種公司資金鍊比較緊，要求資金運作銜接性非常高，拆東牆補西牆的能力要特别強，但市場的變化不是能夠控制的。”

“我們比較穩定，守得住初心，這邊風景獨好。”

因此，對于合生商業的發展步調，趙澤生淡定地說：“每年争取做一兩個拳頭産品，不在量上取勝。”

他将這種行事風格歸因于自身的“基因”：首先是基因決定的，你不是一家高周轉的公司；第二，項目投資人踏實，不會要求過高的回報率。

投資合生商業項目，回報率真的比較低嗎？這或許有點“凡爾賽”，因為在談及為投資人創造價值與自身操盤能力的時候，趙澤生還是忍不住透露了一點内幕。

“我們對投資人是最好的，做商業地産得回歸本質，不斷持續地創造價值，這是第一個核心競争力。這麼多項目，無論是輕資産、重資産還是參股、合作、小股操盤，他們願意把整個項目給我們管，對我們的操盤能力有信心。”他肯定地說：“合生匯可能不是北京銷售額最高的商場，但是一定是投入回報最高的！”

在前一次訪問時，趙澤生就曾提到，合生商業“一定會給出跑赢市場的投資回報率，一般商業地産大概5%到6%的年化回報，但實際合生商業項目基本在12%左右”。

趙澤生對于合生商業的表現無疑是滿意的，但問及給公司過去一年打多少分時，他卻說：“我覺得70分。”

“要求也太嚴格了吧？”

“空間永遠都要給自己留足，話不要說滿。我們都還在路上，比及格好一點，但是離優秀還差很遠。”在趙澤生的計劃中，合生商業的目標顯然不止于此。

“所以對合生商業有沒有提出什麼目標？”

“我們期望成為中國最好的資産運營管理商，通過我們的努力，我有信心也認為有機會能夠達到。”

以下為觀點地産新媒體對合生商業集團執行總裁趙澤生先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：現在做商業的企業越來越多，競争也很大，合生商業核心競争力是什麼？

趙澤生：做商業管理我們最終服務于兩大群體，一是消費者，二是投資人。

商業地産要回歸本質，不斷持續地創造價值，這是第一個核心競争力。這麼多項目，無論輕資産、重資産還是參股、合作、小股操盤，願意把整個項目給我們管，其實就是對合生商業的操盤能力有信心。

我們對投資人是最好的，合生匯可能不是北京銷售額最高的商場，但一定是回報最高的。

觀點地産新媒體：年化回報率可以達到多少？

趙澤生：開業第一年年化回報超過12%，都是兩位數以上的投入回報。

一方面，體現了我們的經營管理能力；另一方面，從拿地、規劃設計到建設管理，再到招商運營、物業管理，全鍊條每一個節點都是價值創造的過程。

現在已經從原來的商場管理到運營管理、物業管理，再提升到資産管理和投資管理。我認為這是我們的亮點，讓大家有信心把項目交給我們來管理。

觀點地産新媒體：合生商業已經大力向外輸出管理了嗎？

趙澤生：對，已經開始走這條路了。現在輕資産的量不小，在北上廣、成都，南京、西安，重慶也已經有目標項目，都在推進。因為這些項目有的是新建，有的是改造，要過段時間才能面世。

合生商業一開始就是輕重資産結合，除了自身項目外，還接了很多外面的項目。輕資産項目将逐步超過整個規模的50%。

當然，真正談下來的也是百里挑一、優中選優，每年争取做一兩個拳頭産品，不在量上取勝。

觀點地産新媒體：合生商業管理的業務很廣。

趙澤生：我們是持有型物業運營商和資産管理商，我們把自己定位為‘商業生态鍊價值創造者’，是在提升、提煉標的公司的核心價值。

确實全鍊條都有，比如說有商業、有寫字樓、産業綜合體。産業綜合體看重的是産業調動和産業能力，這恰恰又是我們的專長。

因為合生繫就是一個非常多元化的企業，是投資驅動型企業，在很多領域有投資，比如泛文化領域有投資，包括大型基礎設施建設、教育、醫療、制藥、新能源汽車等。我們在産業園區上發力，除了提升産業招商能力，還可以雙向驅動，即投資和運營一起做。

此外，我們還投資了一些酒店品牌，比如缦合也涉及到一些會所、豪宅。

觀點地産新媒體：這麼多業務都是自己培養人才嗎？

趙澤生：對。首先要發現人才，發現之後要人盡其才。我們的用人核心理念是“在戰争中學會戰争”，不把大家放在溫室里。

同時復制一套人員的培訓體繫，我們叫合生商業學院。依托于集團本身的教育資源，有三所自己的大學，新入職員工在前兩三年都有機會回到學校，每年都有課程，實踐+教學相結合。

我們公司管理人員的忠誠度都比較高，去年公司人才流失率低于5%，絕大多數是主動淘汰的。

公司的發展，人才很重要。有了人才的穩定性，才能支撐公司長期的發展。

當這里成為實現大家夢想的地方。企業就永遠不會有受制于人才的苦惱。

觀點地産新媒體：合生商業培養的人才都善于創新。

趙澤生：合生商業的核心競争力，第一是價值創造，第二是人才，第三個是科技。

一定要走在科技的前沿，要主動擁抱科技的變化。我們危機感也比較強，覺得不去擁抱科技，最後就會被科技颠覆。

居安思危的思想是我們老闆很重視的，所以我們的業務也受到他這方面很多幫助。

觀點地産新媒體：創新這塊，今年底還會推出新的産品線？

趙澤生：對，MOHO。你們進來之前，上一個會在跟MOHO開會。

MOHO定位為潮流奢華創新地標性商業綜合體，在核心城市才會布局，比如說北京一個，上海一個，廣州一個。”

MOHO作為合生商業推出的全新高端産品線，是一個跟以往不同的嘗試：“很多創新想法可以在MOHO里做實驗，例如通過做跨界聯營，包括我們自投的品牌，去滿足城市核心人群消費升級的願望，讓整個産品線傳遞出高端的lifestyle。”

MOHO代表着公司的情懷和願景，我們沒有設定MOHO産品線的項目數量指標，是因為要在非常适合項目調性的城市核心位置才做。一般來說，合生匯一個城市可以3個、4個、5個，但是MOHO可能就一個。”

MOHO和合生匯原則上是重資産，輕資産會考慮靈活一點的，比如合生廣場、新天地繫列。

觀點地産新媒體：合生匯的升級叠代也是很快。

趙澤生：非常快，我們要求每年至少有2-3個亮點，要做不同區域的亮點性内容。

今年年底又有完全不一樣的新合生匯，這塊每年至少都有2-3個新亮點挖掘出來，常來常新，每次推開門都不一樣，

這就是骨子里的創新基因，每個項目都要折騰。商業就是要折騰，不折騰就沒什麼新東西。

觀點地産新媒體：這一兩年暴雷的企業挺多，合生商業對資金管控這方面有什麼原則？

趙澤生：首先，我們不是片面追求高周轉或者規模化的公司。這種公司資金鍊比較緊，要求資金運作的銜接性非常高，拆東牆補西牆的能力要特别強。

但市場變化是不能控制的。

首先還是基因決定，我們不是這類高周轉的公司，這本身就是一道防火牆。第二，項目投資人很好，能接受比較低的回報。

我們比較穩定，守得住初心。

觀點地産新媒體：您覺得合生商業去年可以打多少分？

趙澤生：我覺得70分。

觀點地産新媒體：要求也太嚴格了吧？

趙澤生：空間永遠都要給自己留足，話不要說滿。我們都還在路上，比及格好一點，但是離優秀還差很遠。

觀點地産新媒體：未來公司有怎樣的目標？

趙澤生：我們期望成為中國最好的資産及運營管理商，朝着這個方向努力。

我在公司十幾年，什麼項目都做過，這種豐富性、綜合性很少有企業具備。我們能做的包括物流地産，包括專業市場，還包括各種級别的住宅、酒店、公寓、倉儲物流等。

我認為經過我們的努力，有信心、有機會達到這個目標。