觀點直擊 | 華潤萬象生活的目標：商管行業第一、物管4億平米（實錄）

觀點地産網 乘着資本浪潮奔赴香江的物業管理企業，大部分都是第一次舉辦業績會，去年12月才上市的華潤萬象生活也是其中一員。

3月30日早上，華潤萬象生活通過電話會議形式舉辦2020年度業績發布會，主席李欣、總裁喻霖康、副總裁王海民、魏小華及首席财務官及财務部總經理陽紅霞出席會議。

2020年全年，華潤萬象生活收入67.79億元，按年增長15.5%，住宅物業管理服務闆塊和商業運營及物業管理服務闆塊分别收入38.84億元、28.95億元，按年增長11.9%及20.8%。

同期，華潤萬象生活全年毛利潤為18.27億元，按年增長93.9%；毛利率由2019年同期的16.1%上升至27.0%；股東應占溢利為8.18億元，同比增長124.1%；核心股東應占溢利（扣除投資物業的重估收益及相關遞延稅項影響）達到8.16億元，同比增長148%。

規模亦有所增長，上述報告期内，華潤萬象生活住宅物業管理服務的在管建築面積為1.07億平方米；商業運營服務的已開業購物中心建築面積為610萬平方米，已開業寫字樓建築面積為150萬平方米。

“我們的‘十四五’業務發展目標非常明确，物管業務保持行業第一梯隊，商管業務行業第一。”在業績介紹時，華潤萬象生活管理層如是稱。

增長目標

華潤萬象生活也立下了具體發展目標：在“十四五”末，物業管理面積到達到4億平方米以上，開業的購物中心要在150個左右。

與華潤萬象生活“十三五”，也就是2020年末的數據相比，即1.19億平方米的物業管理的住宅及商業物業建築面積相比，數據增長接近3倍；59個已開業商業運營及分租購物中心數量相比，數據增長近2倍。

通過來源方式不同，華潤萬象生活對目標進行了拆解，希望在“十四五”期間能外拓物管面積達到2億平方米，在加上承接母公司的物業管理面積，從而達成業績目標。

據觀點地産新媒體了解，2020年末，華潤萬象生活物業管理服務方面，華潤置地提供的在管面積約76.34%，項目數量占75.22%，收益約占81.55%。

“希望第三方外拓的面積能占50%。”喻霖康表示，這是華潤萬象生活的總體目標。

具體到2021年，喻霖康表示希望第三方拓展大概4500萬平方米的規模，在購物中心方面，實現10個以上的拓展目標。

“今年一二月份，公司在第三方市場外拓已經超過2020年全年的面積。”喻霖康稱：“2021年簽署合作和中標的項目差不多900萬平方米，2020年全年則是850萬平方米。”

華潤萬象生活拓展的標的瞄準了三種形式，傳統物業，如住宅、商業、寫字樓等、城市空間，如河道、街道、市政公園、大型文體場館等以及産業園區，如工業園區、産業園等。

上市之後，華潤萬象生活明顯加大了外拓的力度。

2020年1月初至上市之前，在城市服務、綜合設施管理、地方政府平台合作、華潤集團内協同業務分别拓展276萬平方米、65萬平方米、3萬平方米以及77萬平方米。

上市後至2月末，上述業務擴張面積為397萬平方米、23萬平方米、200萬平方米以及71萬平方米，力度明顯增大。

“我們要加大第三方拓展力度，另外也要抓住窗口期，尋找一些優質的可以並購的標的，來做大規模。”喻霖康稱。

盈利能力

不過對于並購目標，管理層表示華潤萬象生活不是為了規模而收購，希望基于長期穩定，從經營增長和規模增長這兩個方面來選擇收購標的。

“我們希望對毛利率不産生影響。”喻霖康表示，即便達不到要求，也希望經過1-2年時間培育，能達到要求的毛利率水平。只有這樣的標的，才會考慮收購。

“綜合毛利率希望提升到30%以上水平。”這是華潤萬象生活定下的盈利能力目標。

據觀點地産新媒體了解，在2020年，華潤萬象生活總成本占總收入的比例持續下降，從2019年的83.9%下降到2020年的73%，使得毛利率從2019年的16.1%提升10.9個百分點至2020年的27%。

具體來看，住宅物業毛利潤6.17億元，年增長46.9%，綜合毛利率15.9%，比2019年提升了3.8%；商業運營物業服務闆塊毛利潤12.1億元，年增長131.7%，毛利率提升20個百分點至41.8%。

據陽紅霞解釋，住宅物業毛利率提升是因為基礎物業單價提升，商業運營物業服務毛利率提升，則得益于購物中心毛利率大幅增加，業态毛利率達到48.8%。

“後續還是會在住宅物業管理上繼續提升毛利率。”陽紅霞表示，針對存量項目，以運營效率改善，包括激勵機制優化釋放人員潛能、科技賦能等。

“同時，社區增值服務的收入毛利率非常高，對毛利率影響很大，這部分業務去年占到10%，公司會持續進行收入結構優化。”陽紅霞續稱，在該闆塊，公司希望繼續提升到20%甚至超過20%的水平。

值得一提的是，王海民闡述了華潤萬象生活在增值服務的想象空間，一是多空間的特征，即有住宅、購物中心、寫字樓等多種業态，可提供多樣式的增值服務。二是華潤集團是多元化企業，與兄弟單位之間的協同，也可以讓華潤萬象生活獲得更多的優勢。

商業運營物業闆塊，陽紅霞表示，存量在管購物中心會繼續提升經營效率，而作為運營管理方營業收入和營業利潤的增長，自然對應收費金額擴大，毛利率會自然增長。增量部分則因為平台費用比較固定，規模越大效應越高，華潤萬象生活會通過積累第三方項目，擴大增量收入。

“商業闆塊的毛利率能夠在目前41.8%的水平上，希望能提升到接近50%的水平。”

以下為華潤萬象生活有限公司2020年度業績會問答實錄：

現場提問：在規模拓展上，公司有什麼目標和計劃？能否透露一下2021年營收和利潤的目標？怎麼看待物業行業經歷了資本潮之後，行業集中度正在進一步提高的現象，接下來公司要在哪些領域優化和發力？

喻霖康：有關規模拓展的目標，我們“十四五”總體的目標，物業管理面積要達到4億平方米。在這4億平方米里面，我們希望第三方外拓的面積能占50%，這是我們在物業方面的總體目標。

商業方面，去年2020年已經開業的是62個購物中心，已經在手里面的儲備項目還有61個，所以我們一共是123個項目在手。我們希望繼續在第三方可以拓展至少50個以上的購物中心，外加上母公司華潤置地還會繼續在市場上擴大我們在購物中心的投資，所以加起來希望在“十四五”2025年，應該能夠開業大概150個左右的購物中心，這是我們總體的拓展目標。

具體到今年2021年，因為我們也是上市第一年，也是“十四五”戰略五年計劃開局的第一年，随着華潤萬象生活的上市，加大了對外拓展，市場化發展的轉型之路，也是開啟了我們新的發展起點。

我們今年一二月份第三方市場外拓已經超過2020年全年的面積，簽署的合作和中標項目差不多900萬平米，去年全年850萬平米。整個對外拓展的形勢還是非常好的，為今年任務打下了比較良好的基礎。

今年的目標，在物業方面希望第三方拓展差不多4500萬平米的規模，在購物中心方面，希望能在第三方實現10個以上購物中心拓展目標。從一二月份工作執行的情況看，對于完成這樣的目標充滿信心。

物業行業的集中度，實際上我們可以看到近幾年不斷在提升，但如果跟傳統地産開發行業來對比，集中程度並不算太高。市場上面整合的機會依然還存在，第二方面每年物業交付的量依然很大。

對于行業集中度的問題，我們希望還是能抓住行業依然存在的窗口和機會，一方面要加大第三方拓展的力度，特别是近兩年出現的新興市場，也就是城市空間管理這樣的賽道。

本身我們是一個央企，跟政府合作有天然的優勢，所以要快速建立這方面的專業能力，進入這塊新興的市場。

今年在深圳，去年在福州，在其他一些城市，都成功獲取了一些項目，或者跟政府平台公司合作，或者通過競標獲取了一些城市空間服務的項目，下一步也會繼續擴大這方面的占比。

産業園區方面，我們看到這是一個比較大的市場，跟自身的資源禀賦有關繫，也跟集團産業協同。華潤有水泥、電力、醫療醫藥、燃氣、啤酒，很多的産業行業，我們有很大的産業園區拓展空間，從這個角度，我們要加大第三方拓展力度，再有一個是抓住窗口期，尋找一些優質的可以並購的標的，來做大我們的規模。

現場提問：很多同期上市的企業都已經做了很多收購，公司有什麼規劃？收並購是否會拉低利潤水平？

喻霖康：有關收購的問題，對于我們來說，可能從兩個方面來看：第一是在傳統的物管賽道上，也就是傳統的住宅購物中心、寫字樓，這些傳統的物管賽道上面，我們公司确實在高品質、中高端的市場上積累了豐富的經驗和能力，所以從這方面來說，我們的收購主要還是出于做大規模方向來考慮。

當然我們的收購不是純粹為了收購而收購，希望基于長期、穩定，從經營增長和規模增長這兩個方面來考慮收購的標的。

收購的標的選擇，我們希望對毛利率不産生影響，即使達不到要求，我們也希望能在1-2年提升它的毛利率，達到毛利率水平的情況下，才會考慮收購。

從這個角度來說，我們希望尋找一些更為優質的、跟我們文化相近的、有一定規模的、可以持續增長的標的來進行收購。

有關購物中心，我們對外拓展的方式，更多還是一個純輕資産管理輸出的模式，有點類似于酒管模式，完全的輸出管理，是我們主要的對外拓展的方式。

在一些核心城市核心地段非常好的優質項目，我們可能也會采取分租的模式，就是包租，把整體租賃下來再拿來經營，這樣的模式是非常好的，我們會考慮這樣的方式。

總而言之，在商業的運營管理上，我們經歷過去十幾年的實踐，建立了非常高的護城河和品牌的優勢，我們相信以這樣的模式在市場上的拓展，應該也會有非常大的空間去成長。

現場提問：社區增值服務是很多物業公司重點開拓的目標，公司在這方面有什麼規劃？

王海民：關于增值服務方面，以往我們在增值服務的收入占比确實不高，在2020年也有很長足的進步，已經達到12%，未來在這方面也會持續發力，争取在收入占比達到22%左右。

增值服務方面，我們有一個理念，之所以叫增值服務，還是立足于服務，希望能為業主和客戶提供更好的生活體驗、服務體驗。

只有有了好的服務，才會做增值服務的空間，所以我們還是一直秉承華潤萬象生活為我們業主、為我們客戶提供優質服務的前提之下，能為滿足業主生活以及辦公、商務多種需求的基礎之上，做好增值服務業務，它是一種生意，更是一種服務。

我們相信只有好的基礎服務，業主才會接受增值服務，這些方面其他傳統物業公司所做的增值服務我們也會做優做強，比如傳統的資産經營、房屋經濟、裝修服務、社區生活服務，這些方面，從2020年開始一直到今年，我們做了很多嘗試，應該說收獲頗豐。

除此之外華潤萬象生活應該有獨特的優勢，比如我們空間更多，除了傳統的社區，還有寫字樓還有購物中心，多重空間給我們創造更多的客戶流量，進而提供更多增值服務的機會。

比如在寫字樓方面，能給寫字樓的租戶提供商務、商業以及停車、租賃等等服務，為社區業主也能提供購物、商務等服務，就是華潤萬象生活生态圈的競争優勢，這些方面我們也會積極的做。

作為華潤置地和華潤集團的成員企業，整合置地和集團方面也有獨特的優勢，今年除了做傳統的跟置地的協同之外，我們協同了華潤置地的産品部、采購部、工程部以及我們的勵致家私、優高雅裝飾以及華潤建築，我們會共同打造一個萬象生活館，這個萬象生活館一直在我們老項目里面，我們會把物業服務中心改造成基于為業主提供更優質服務體驗的基礎之上，提供一些社區的經營和社區生活服務。

在我們的售樓處以及寫字樓服務中心也會打造一個萬象生活館，為業主提供一些裝修、家居、改造等等包括入戶服務等等相關的服務。這些方面是我們華潤置地作為一個多業态發展的公司，萬象生活作為一個多空間的服務公司，區隔于傳統物業公司的競争優勢。

總結來說，通過發揮華潤集團的資源，通過發揮華潤置地的優勢，通過發揮萬象生活多業态生态權的優勢，相信我們在增值服務方面，一定會取得長足的進步。

最後我還是要強調，我們做增值服務還是本着為業主提供更優質的生活體驗、服務體驗的感受，相信只有做好高品質的基礎服務，才有增值服務的發展。

現場提問：管理層對未來幾年公司毛利率進一步提升是否有信心？主要通過哪些措施實現毛利率的提升？

陽紅霞：2020年整體的毛利率都較2019年有大幅增長，從2019年16.1%，提升到2020年的27%，這樣的綜合毛利率，提升了10.9%。

提升的原因跟2020年開始全面提供購物中心和商業運營服務直接相關，這樣27%的毛利率分解到剛剛說的兩大業态，住宅物業管理和商業運營服務兩大業态，住宅物業管理毛利率2020年是15.9%，商業運營物業管理服務的毛利率是19.8%的水平，我們從這兩大業态說一下您剛才的問題。

綜合到物業管理闆塊來看，15.9%的毛利率，處在市場應該算是良好水平，我們後續也還是會在住宅物業管理上繼續提升毛利率，兩個大的因素，一個是針對存量項目，從存量項目可以看到2017一直到2020年利潤率持續提升，通過有效的運營效率進行改善，包括激勵機制的優化釋放人員的潛能，包括進行科技賦能，這樣的一些動作持續提升存量項目的毛利率。

這個是基礎物業的毛利率，同時住宅物業管理闆塊還有一塊收入是社區增值服務的收入，這個闆塊2020年收入結構在住宅物業闆塊的占比占10%，社區增值服務的毛利率是非常高的，整個行業的平均毛利率在前10的物管公司差不多到了30%-35%之間，所以我們也是持續的提升這一塊的收入，加大社區增值服務的收入占比，這樣整個住宅物業管理闆塊的毛利率就會明顯提升。

希望後續至少整個住宅物業闆塊的毛利率能從現在的15.9%，繼續提升到20%甚至超過20%的水平。

第二個業态是商管物業管理闆塊，這個闆塊也是一樣，我們目前整體的毛利率41.8%，包括是存量和增量部分。存量在管的購物中心而言，也會繼續提升我們的經營效率，通過我們在管項目營業收入和營業利潤的提升，我們作為運營管理方，相應營業收入和營業利潤收費，自然對應收費金額就會擴大，我們毛利率會自然增長。

增量部分，因為我們所做的運營管理服務，其實是一個規模效應非常明顯的業務，也就是說通過我們總部以及區域全鍊條的專業服務人員，對我們在管的購物中心提供全流程的服務，它的平台費用相對比較規定，規模越大經濟效應越高，所以我們也會持續通過積累第三方項目，擴大我們增量的收入。

經過這樣之後，希望我們商業闆塊的毛利率能夠在現在41.8%的水平上，持續再提升，從長遠來講，我們希望能提升到接近50%的水平。

我們兩大闆塊，住宅闆塊和商業闆塊合起來，我們綜合考慮到，基于我們收入結構，我們大體收入結構而言，我們住宅大的闆塊，因為規模非常大，都是幾億的在管面積，收入大概會占我們三分之二，商業這塊大概三分之一的收入貢獻，綜合算起來總的綜合毛利率希望提升到30%以上的水平。

現場提問：關于第三方拓展，公司采取哪些措施實現規模增長和經營效率提升的平衡？

喻霖康：有關第三方拓展的問題，把我們“十四五”末的目標已經說過了，物業管理面積到達到4億平米以上，開業的購物中心大概150個左右，這是我們“十四五”末的目標。

主要說一下我們為了達到這些目標有什麼優勢，如何做到。

第一，區域覆蓋，可以看到近幾年城市的發展，向四大城市群還有長江中遊的城市帶越來越集中，正好過去公司的發展，主要的業務，主要的管理項目都落在這樣的區域里面，所以我們一直在聚焦高能級城市發展，相信在這個區域的布局上面，我們有這個優勢，可以抓住這樣的城市發展機會。

第二，品牌影響力，我們商業運營應該是内地第一品牌，我們的物業也在我們進入的各個城市有相當影響力，這也是我們的優勢。

第三，協同效應，我們物業和商管可以協同來進行市場的拓展，我們有一些案例的，因為時間關繫，不展開，我們在商管拓展的過程中，物業是可以協同來發展，不僅僅是管商業，還可以管到商場周邊的住區、寫字樓業務。

第四，我們輕資産還會跟華潤置地重資産協同發展，華潤置地還有很大的土地儲備，每年還會有新的購物中心資産投資和獲取，相信這方面也是我們發展的基本保障。

第五，我們會跟集團的産業資源協同發展，這是我們很多其他同行不具有的優勢，華潤集團有相當多的産業資源。

第六，央企背景，讓我們在市場上進行輕資産拓展的時候，我們可信度，我們的誠信，我們的專業，這方面的形象和背景給我們很好的拓展背書。

基于這樣的優勢，外加我們在市場上的實踐，相信我們在第三方外拓方面，接下來幾年應該能達成這樣的目標。