中南服務港交所遞表 有211個住宅項目來自中南集團

觀點地産網 在披露2020年業績之前，中南旗下物業平台向港交所遞交了招股書。

3月29日，據港交所公布，中南服務商業有限公司遞交招股書。

據悉，這是一家歷史最早可追溯到2005年的物管企業。彼時，中南創始人陳錦石成立了中南物業服務，並開始向中南集團開發的物業提供物業管理服務，至今已發展了十六年

借着這份公告，外界可以一窺該企業的真實發展概況。

值得一提的是，從股權結構上說，中南服務與中南商業一樣並不在中南集團旗下，而是由陳錦石之女陳昱含及其家族信托所控股。

于2016年7月，陳昱含加入中南服務，並自此參與集團的管理及業務營運。2019年11月，作為陳錦石先生的家族繼承計劃的一部份，陳昱含收購中南物業服務的全部權益。

于2021年1月，陳昱含實益全資擁有的公司成為中南物業服務的登記股東。

至于中南服務和中南集團之間的關繫，公告中的表述為：“本集團（中南服務）與中南集團之間有良好長期業務關繫。自于2005年成立起，我們一直向中南集團提供物業管理服務。”

當然，雖然股權架構上相互獨立，但中南集團無疑仍是中南服務最大的客戶來源。

截至2020年12月31日，中南服務擁有合共173個在管項目，在管總建築面積為3690萬平方米，覆蓋15個省份共53個城市。截至2020年12月31日，中南服務訂約管理299個總合約建築面積6460萬平方米的項目，覆蓋20個省、市、自治區85個城市。

其中，截至2020年底，中南服務已簽約管理中南集團開發的211個住宅物業項目，總合約建築面積為5120萬平方米；在已簽約但未交付的項目中，預計将有98個項目将于2021年12月31日或之前交付予中南服務管理，該等項目總建面為1090萬平方米。

于2018年-2020年，中南服務向中南集團提供服務産生的收入分别為2.38億元、2.76億元及3.07億元，分别占總收入約43.1%、40.4%及35.5%。

中南服務共分為三條業務線，具體為物業管理業務、非業主增值服務和社區增值服務。其中，絕大部分物業管理服務收入來自中南集團開發的物業，分别占中南服務于2018年-2020年物業管理服務收入的98.9%、97.9%及92.7%。

于往績記錄期間的年度内，中南服務的在管建築面積增長與中南集團于相應年份完成並交付的建築面積大致一致。

具體來說，2018年-2020年里，中南服務的在管建築面積為2160萬平方米、2740萬平方米和3690萬平方米，2018年至2020年的復合年增長率為30.7%。此三年里，中南服務的合約建築面積分别為4750萬平方米、5800萬平方米和6460萬平方米，復合年增長率為16.7%。

收入方面，中南服務2018年-2020年分别實現收入約5.52億元、6.82億元和8.63億元，復合年增長率為25.1%；實現年内溢利為1790萬元、2710萬元和6670萬元，復合年增長率為92.9%。

從項目分布來看，長三角是中南服務的“主要戰場”。

截至2020年底，中南服務在長三角共管理99個項目，在管總建面2150萬平方米，覆蓋25個城市；同時，中南服務在長三角已訂約管理共154個項目，在管總合約建築面積3080萬平方米，覆蓋38個城市。

而長三角之中，江蘇又是中南服務的重點布局區域。截至2020年12月31日，在中南服務管理的173個項目中，有78個項目位于江蘇省。

除此之外，過去三年時間里，中南服務在四川和河北的布局也在加速。截至2019年12月31日，四川和河北在管建築面積相比2018年12月31日分别增長88.2%和81.6%。

從業務形态上看，中南服務主要管理住宅物業、商業物業、辦公物業等，包括購物中心、工業園、寫字樓、遊樂園及公共物業等。

除了住宅物業之外，中南服務也接管了中南集團開發一些商業辦公等項目，包括中南中心項目、日照科技創新中心項目、以及唐山灣Lavera文旅小鎮項目等。

截至最後實際可行日期，中南集團已将16個非住宅項目交由中南服務管理，合計在管建築面積為190萬平米。

需要承認的是，中南服務對于中南集團仍然存在着較強的依賴性。于2018年-2020年里，中南服務來自第三方項目的合約建築面積約為80萬平方米、120萬平方米和150萬平方米。三年分别實現收入310萬元、480萬元及490萬元。

關于上市後所募集資金的用途，中南服務在公告中表示，該筆資金将用于尋求選擇性戰略投資及收購機會、拓展及多元化增值服務、進一步升級信息管理繫統和将用于一般業務運營及用作營運資金。

同時，中南服務在公告中也指出，在進行收並購時，公司會主要考察在管面積大于100萬平方米的企業；如果按收入和利潤論，則會着重考慮年收入不低于1500萬元或年淨利潤不低于150萬元的企業。

此外，上下遊包括科技、醫療、養老等企業也将是收並購的目標。