年度演講 | 朱中一：“十四五”與房地産發展态勢展望

朱中一（中國房地産業協會原副會長兼秘書長）：很高興應邀前來參加2021觀點年度論壇。下面，我就“十三·五”房地産情況回顧及2021年與“十四·五”房地産發展态勢展望，談些個人看法。

“十三·五”期間，特别是2016年年底中央經濟工作會議後，堅持“房住不炒”定位，分類調控、因城施策，全國房地産市場發展平穩。如2017年至2020年的四年，全國商品房銷售面積均在17億m2上下。2020年，中國房地産業不僅戰勝了前所未有的新冠肺炎疫情的影響，全國房地産開發投資、商品房銷售面積、銷售額還分别同比增長7%、2.6%和8.7%，達到了14.14萬億元、17.61億m2、17.36萬億元，創造了歷史新高。“十三·五”期間，全國累計改造開工城鎮棚戶區住房2300多萬套，幫助5000多萬居民出棚進樓；去年還新開工城鎮老舊小區改造4.03萬個，惠及居民736萬戶；為經濟發展和民生改善做出了貢獻。

2021年，作為“十四·五”的開局之年，開啟了新發展格局的新征程，發展中也會遇到不少新問題。2021年乃至“十四·五”期間，房地産發展仍有不少機遇，主要是下面三個方面，但有些情況也發生了變化。

（一）城鎮化持續推進對住房的需求。我國2019年底的常住人口城鎮化率為60.6％，戶籍人口城鎮化率為44.4％，國家計劃到2025年常住人口城鎮化率提高到65％。城鎮化對住房的需求主要體現出三方面：一是農業轉移人口需求。二是常住人口在解決了戶籍後對住房的新需求。三是城市居民遷移帶來的需求。城鎮化率增速放緩減少了農業轉移人口的需求，但戶籍制度改革提升了戶籍城鎮化率，一些城市人才引進計劃自然也增加了人口流入型城市居民對住房的需求。這方面，城市間差異比較大，也是近幾年不同城市房地産市場分化的主要原因。就全國而言，城鎮化的推進仍是住房市場的重要部分。長三角、珠三角、京津冀、成渝和長江中遊等城市群、都市圈尤其值得關注。一些有産業特色和發展潛力、交通便捷、有文旅等資源優勢的縣城或特色鎮，也值得關注。

（二）城鎮原居民的改善性需求和新成家立業青年人等的需求。過去十幾年居民儲蓄余額持續增長，近兩年每年增長近10萬億元，2020年底為92.6萬億元。一些居民增加了購房意願。根據去年一些熱銷城市的統計，90-120m2房型的成交量占總量的近一半。改善性需求，一部分靠新房增量，一部分靠二手房交易。現在不少熱點城市的二手房交易量已大于新房交易量。一部分靠存量的改造提升。與前幾年推進的大拆大建式的棚戶區改造不同，老舊小區改造中對新房需求的比例較少，但惠及居民多。對老舊小區的改造，政府計劃今年再開工改造5.3萬個，力争到“十四·五”期末基本完成2000年前建成的需改造的城鎮老舊小區改造任務。“十四·五”以後，還會有其他的老舊小區陸續進行改造。我們希望房企要關心這一業務，對原由開發公司開發建設的小區，尤其要主動參與，或者組建專業的公司，承攬這方面業務。

（三）随着政府和百姓對社區管理、物業管理、物業服務的重視，物業服務業将有較大發展。為順應相關産業的發展和滿足人們日益增長的美好生活的需求，與房地産相關的業态，如産業地産、養老地産、健康地産、文旅地産、物流地産等，也仍有較大發展機遇。房企在進入這些領域時，要注意将存量改造提升和增量結構調整結合起來。骨幹企業還可利用品牌、規模、團隊優勢，探索輕資産經營模式。為應對我國人口的快速老齡化，房企在開發建設新小區中，或在參與老舊小區改造中，要執行好相關的標準和規定，配套建設相應的養老設施。

從市場的需求看，上述三部分的累計規模仍然是很大的。

在住房制度和市場調控方面，要繼續堅持“房住不炒”的定位，堅持因地制宜、多策並舉，夯實城市政府主體責任，穩定地價、房價和預期。要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，完善住房的市場體繫和保障體繫。

要解決的問題主要有三個方面：一是培育和發展住房租賃市場，二是有效增加保障性住房供給，三是大城市中困難群體和新市民等的住房問題。“十四·五”規劃和今年的政府工作報告在這三方面都提出了具體的政策措施。

在調控機制方面，更強調了健全聯動機制、完善制度配套、實施精準調控。這在新華社記者今年1月6日采訪住建部部長王蒙徽時有具體報導。如：建立住房和土地聯動機制，加強房地産金融調控，發揮住房稅收調節作用，支持合理自住需求，遏制投資投機性需求。健全部省市聯動管控機制，加強對重點城市的指導與精準調控。建立市場的監測預警和評價考核機制，完善市場的監管與輿論引導機制，開展整治房地産秩序專項行動，維護群衆合法權益。本人相信，随着上述政策措施的不斷完善與落實，百姓的住房問題一定能夠解決好，市場也能繼續保持平穩健康發展。

2021年的宏觀環境好于去年。由于去年的基數是前低後高，今年的同比增長将前高後低。城市間、地區間的分化和企業的優勝劣汰繼續，骨幹企業維持規模排名的訴求依然強烈。希望房企能順應政策環境、市場環境，精準分析市場。關注深耕目標城市和區域的“十四·五”發展規劃及其住房發展規劃。通過大數據、互聯網等，加強對客戶需求的調研，努力實現供給與需求的平衡。

去年以來，有關部門出台房地産企業負債水平和銀行房貸比重的具體要求，對房地産金融的監管也将常态化。房地産企業應當以“三道紅線”倒逼企業增長方式從财務杠杆驅動的規模擴張型向穩健發展的質量效益型轉變。拓寬融資渠道和合作模式，控制拿地節奏，加快銷售回款，增加現金流，降低“三道紅線”相關指標，将負債率降到安全線内。要加強企業經營管理，夯實企業發展基礎，構建完善綠色産業鍊、供應鍊體繫，推進數字技術在建造、營銷、家居、服務等方面的應用，提升産品質量、服務質量和企業信譽，切實把企業做好做強做優，為行業的健康發展和百姓的安居宜居做出貢獻！