全年2000億 金茂城市運營“繁華到來”

觀點地産網 耐得住寂寞，才守得住繁華。

1990年，上海浦東新區還是一片阡陌交通的農田，金茂開始籌建金茂大廈與東方明珠等地標建築；1999年，金茂大廈正式營業；在金茂十余載的打造下，浦東新區慢慢蛻變，成為了上海最重要的城市“名片”。

2011年，長沙梅溪湖還只是一片葡萄園，中國金茂以一級開發商的角色介入，外界在質疑其一級開發模式難以推進；2016年，梅溪湖被稱為“長沙新的富人區”；如今十年之期，“大家都會願意去從老的長沙城區搬到新的梅溪湖來，因為這個地方有湖，有山、有水，有漫步的跑道，有非常豐富的城市空間……”

循着這樣的開發模式，中國金茂2015年正式确立了“城市運營商”的戰略定位，這條路的開拓，需要耐心與時間鋪就，如今它已打通障礙，開始收獲果實。

2020年收獲2000億，已經寫在了計劃表上。

2020年下半場

“我們在5年前就已經轉型到了城市運營上面，所以從2018年和2019年開始，城市運營已經開始進入到復制期，它已經開始産生現金流，已經開始産生利潤，已經開始産生回報了。”收獲的喜悅足以撫慰默默耕耘的疲累。

據了解，今年上半場，中國金茂的青島中歐國際城項目、蘇州張家港智慧科學城、無錫霞客島生态城的成交銷售金額均有不俗表現，下半年杭州富春金茂星外灘、福州濱海智慧新城、武漢方島智慧科學城、三亞南繁科技城等城市運營項目也将亮相市場。

青島中歐科創園效果圖

于是，上半年雖然疫情陰霾籠罩，但中國金茂卻錄得簽約銷售金額共計1028.7億元，累計簽約銷售建築面積約547.8萬平方米，同比增長31.12%以及53.06%。其中，城市運營的業績貢獻尤為亮眼。

今年下半場已經開始，三亞南繁科技城、武漢方島智慧科學城、天津上東金茂智慧科學城、杭州富陽金茂星外灘等項目也将陸續入市，2000億或已可期。

對于手中的這些“寶藏”，中國金茂早已了然于胸，雖然23座城基本上每個都不一樣，都各有特點。

如将于10月份面市的三亞南繁科技城，被譽為農業科技創新高地的“南繁矽谷”。因為這個于2018年7月簽約項目，将南繁科研從“育種基地”，發展成為“科技城”，對于南繁和三亞，都有着歷史性的意義。

它位于南山片區，一個很多開發商都很難進入的片區。“我們在三亞做了一片這種全新的南繁矽谷，是以綠色的農業、種子研發，還有包括綠色經濟為主的一個全新的城市新城。它不僅有高校，有研究機構，還會有很多的産業導入，而且今年國家重點關注的一個就是這種南繁矽谷的建設。”

三亞南繁科技城項目效果圖

“所以下半年的一個明星項目，就是三亞南繁科技城。”說起這個項目，中國金茂對其是信心十足。

據觀點地産新媒體了解，南繁科技城選址在三亞城市副中心崖州灣科技城内，項目區建設用地面積6000多畝，其中産業核心區4700多畝，周邊為項目區提供配套的南繁育種科研用地達數十萬畝。

南繁科技城項目效果圖

在金茂的城市運營邏輯中，人是城市的主體，城市發展，最終要依托人的力量。

但多年來，三亞以旅遊與地産為兩大支柱産業，難以聚集高端人才。三亞南繁科技城的出現，使完備的創新科研在這里形成産業，高端人才在此聚集，而這些人，将成為提升城市能級的關鍵。同時，産業的發展也會為當地帶來更多就業機會，留住更多優秀人才。

其“以城聚人、以城促産”的“城-人-産”差異化運營邏輯再一次得到印證。

武漢-天津-杭州……

同樣是在下半年面市，三亞南繁科技城是金茂下半年的明星項目，但武漢方島智慧科學城卻是在今年上半年最受關注的明星城市。

經歷了艱苦的“戰疫”之後，3月31日，武漢舉行了疫情後的首場土拍，金茂以62.5億元拿下漢陽四新方島兩宗地，作為金茂與漢陽區2019年12月26日簽約落地的“武漢方島智慧科學城”項目首期地塊。

據悉，武漢方島智慧科學城，是金茂在武漢城市中心的首個城市運營項目，也是中國金茂集團的重點項目之一。将以綠色生态、低碳能源為發展方向。

資料顯示，四新方島以 “根繫”的方式蔓延發散形成環湖綠道、濕地公園、景觀資源、生态休閑、資源配套、立體交通、 低碳創意、多元宜居的生态社區，突出四新水特色和綠色低碳理念。

武漢方島智慧科學城效果圖

方島占地2000畝，其中淨用地面積940畝，綜合容積率2.07，計容面積130萬平米，商辦面積不少于59.49萬平米，住宅面積不超過59.51萬平米，文化設施不少于10萬平米，小學面積不少于1萬平米。包括規劃有覽秀城大型購物中心、五星級酒店、特色街區商業等。

拿地僅3個多月，7月11日，武漢方島智慧科學城就在首批綠色産業大會上，與6家企業簽訂綠色産業戰略合作協議，區域集中能源站、蔚來汽車體驗館、新能源電動汽車換電站等一批綠色新能源産業項目即将落地四新方島。

事實上，除了引入綠色節能産業項目外，金茂本身在低碳節能上就有着過人之處，城市運營的優勢也更為突出。

據介紹，方島項目利用市政管道内污水作為空調的冷熱源，向武漢方島智慧科學城約130萬平米住宅、 辦公和商業等提供24小時空調冷熱水服務，從而實現建築物的“冬暖夏涼”。該項目計劃 2021年開始建設，2022 年具備供能條件，是武漢市第一個污水源熱泵新能源項目。

“武漢政府選擇金茂也是希望金茂能夠為方島片區里面不僅導入這種智慧科技産業，同時能改變整個漢陽，成為全新的一個未來人居的這種生活藍圖，因為它其實離江邊也很近，而且又分為湖中島和國外的生活區，非常宜居的一片地方。”

據悉，除了武漢，天津上東金茂智慧科學城也即将入市。

“就是在天津東邊的一個相當于是天津主城區和濱海新區中間的一個位置，也是在去年和今年新獲取的項目，下半年即将入市。”

在即将到來的8月份，金茂在杭州富春江邊的第二個星外灘項目也要面世了。

第一個星外灘項目是金茂在上市時候唯一擁有的一個銷售形象，它帶動了整個上海的北外灘騰飛，從一個老的貨運碼頭和客運碼頭改造成了如今的金融航運綜合體。8月，金茂的第二個星外灘作品“杭州富陽金茂星外灘”，将在杭州的富春江邊亮相，一個世界級濱水城市綜合體。

富陽金茂星外灘效果圖

富陽金茂星外灘項目占地21.7萬平米，由6宗地塊組成，總建面110萬平米，其中地上建面76.3萬平米，規劃有8.5萬平米（地下2.5萬平米）的覽秀城商業、3.8萬平米國際五星級酒店、18.3萬平米天際線辦公塔樓、2.5萬平米風情商業水街以及45.7萬平米精品住宅等全品類高端業态。

同時，由于綜合體地塊下方預留地鐵管道，項目還是當下市場關注度最高的“TOD”概念項目。

“同時我們在八九月份，福州的城市核心綜合體項目——福州濱海智慧新城也将面市，所以說下半年我們即将面世的城市運營項目得有五六個。”

這是金茂在2015年進行城市運營商戰略轉型以來，入市相對比較集中的一個半年。“我們也希望這些城市運營項目能夠在全年金茂的2000億目標當中，能夠發揮非常重要的作用。”

很顯然，金茂的城市運營模式已經開始進入開花結果的繁華時節。

繁華到來

繁華已來，但繁華之前更多的是忍耐，3年、5年可能只是開始。

“城市運營基本上3年才算剛剛開始，5年才能夠看出這個城市的面貌，10年可能城市的 GDP、人口，以及它的各種業态，才能達到一個相對理想的狀态。”

因為對比同行，金茂與其他的城市運營模式不一樣，不是單純拿地開發，而是打造一座城，一座有活力，健康運作的新城。

以往，有開發商圈了10年的地、15年的地，卻動都沒有動的也並不少見；又或者造了很多的産業新城，實際上人有了産業是進去了，但實際上沒有整個城市的運營循環，孤零零的一個産業，沒有整個城市的各種大的配套。

金茂堅持的理念則是以城來聚人，然後再用城來促産。這種模式和傳統意義上的很多産業新城開發商比較起來，是更加關注人和人們的生活配套，它必須要對人的衣食住行的訴求有很強烈的滿足程度。

金茂所做的城市運營更像是一個更大面積的城市副中心的概念，這里面容納了生活所需、工作所需、教育所需，包括養老或醫療所需。

對此，金茂只是覺得這種模式更契合自己的基因：“這是金茂作為一個央企，它本身的一種企業責任也好，還是源自于他的企業資源也好，是更适合他去做的。”

金茂還說，城市運營必須得真做，不能假做。

“你必須是從頭到尾的把這件城市運營的事情做到底，這樣的話你才能夠獲得更多政府的信任，所以我們在獲取很多新的地方政府的支持和城市運營項目的時候，往往會把它帶到上海的星外灘，帶到長沙的梅溪湖，他們看到了金茂這10年來在這片土地上的投入和我們一管到底、一圖到底，就是最開始的這張圖到現在已經實現了七七八八了，政府他才會相信說你這個企業真的是來做一個城市新城這件事的，而不是過來圈地的。”

上海黃浦江兩岸

開發前的梅溪湖

開發後的梅溪湖

“我們今年還會陸續的去獲取更多的城市運營項目，它不僅僅是一個以銷售為導向的一個項目的獲取，更多的我們希望還是結合産業，金茂在做城市運營的時候，一定是配套新型産城融合。”

開發完之後也並非一勞永逸。據介紹，目前金茂的城市運營分兩塊，包括地上的和地下的。

地上的部分，主要是住宅的銷售，但是金茂在地上的部分也會有持有，比如說長沙梅溪湖的酒店，還有長沙梅溪湖的覽秀城，這是金茂長期持有，且需要在這片區域里面深度耕耘的。

另一部分就是地下的，比如這個城市的良心工程，這個城市的能源站。“金茂在能源管理上和新能源的這種運營上是非常強大的。”

據悉，金茂一直大量地使用清潔能源功能，除去金茂府使用地源熱泵之外，其在上海的星外灘使用江水源熱泵，為整個上海星外灘将近三十幾棟寫字樓供冷、供暖；長沙梅溪湖，用的是污水源熱泵和三聯供來為整個長沙梅溪湖的新城供冷、供暖和供電。

當這個城市完全開發結束了以後，這些能源站都是要由中國金茂來運營，這也是政府選擇中國金茂來作為城市運營商當中非常重要的一個籌碼。

目前，随着7月14日常熟項目落地，金茂已布局49座核心城市，成功獲取23個城市運營項目。