解局 | 物業股爆發年 金科再拆生活服務闆塊赴港上市

 觀點地産網 今年或許将迎來一個物業股的爆發年。

4月28日晚，港交所更新資料顯示，建業集團旗下物管公司建業新生活順利通過上市聆訊，次日一早，金科股份也發布公告，公司正式将物業分拆上市提上日程。

公告顯示，金科服務拟發行境外上市外資股（H股）股票並申請在香港聯交所上市，發行時間與發行規模暫未确定。

不過，新發行的H股股數拟不超過發行後金科服務股份總數的 25%（未考慮超額配售權的行使），並視市場情況授予全球協調人或賬簿管理人不超過上述發行的 H股股數15%的超額配售權。

觀點地産新媒體于公告中獲悉，截至公告日，金科股份持有金科物業75%股權，石河子市恒業金通股權投資普通合夥企業持有其25%的股權。

更具體的上市時間，還将根據境外資本市場狀況、審批進展及其他情況決定。

“從最近幾年的收入、利潤情況來說，生活服務集團表現不俗。2018年、2019年整個生活服務集團的業績有50%以上的增長。”金科管理層在2019年業績會上稱，站在集團角度來說，希望所有的産業闆塊在成熟的時候都能進入資本市場。

“但是作為集團來說，不追求為了上市而上市的目標，我們是希望在把它做好業主滿意度的前提下，把整個生活服務集團的經營質效做好。”

據金科股份2019年報披露數據顯示，生活服務闆塊實現營業收入23.09億元，同比增加33.21%；毛利率25.83%，同比增加7.07個百分點。截至2019年末，合同管理面積增長至2.46億平方米，累計服務項目增至近800個。

從在管面積來說，生活服務集團基本上達到了50%是完全靠外拓獲得。截至目前，物業服務合同簽約面積超2億平方米，在管面積約1.2億平方米。

公告中披露，截止2020年3月末，金科服務合並口徑資産總額為62.76億元，負債總額為56.34億元，淨資産為6.41億元，其中歸屬于母公司所有者權益為6.13億元。

2020年1-3月，金科服務實現營業收入6.15億元，利潤總額約1億元，淨利潤8416.45萬元，其中歸屬于母公司所有者的淨利潤 7929.59萬元。 

對于本次發行，金科表示，募集資金将用于擴大公司物業管理業務規模，收購兼並其他物業公司或者專業化服務公司，發展公司增值服務業務，完善公司數字化及信息化繫統，補充公司營運資金等。

此外，金科股份還拟委托金科服務在本次發行前或上市後擇機向中國證監會申請“全流通”。

分拆物業上市已是大勢所趨。自2018年伊始，雅生活服務、碧桂園服務、新城悅、佳兆業美好和永升生活服務陸續赴港上市，掀起了一波物企上市小高潮。

2019年，包括濱江服務、奧園健康生活、藍光嘉寶、保利物業、時代鄰里等物管企業也相繼上市。

今年，目前已有正荣服務、星盛商業、金融街物業、宋都服務等物業公司在港交所提交招股書。一位業内人士稱，預計今年将進入物管公司上市的爆發階段，可能會有15家甚至更多物管公司到香港上市，達到前兩年的總和，並且由于市場火爆，發行金額亦值得期待。

一位不具名的投資者曾對觀點地産新媒體透露，若非疫情影響，從3月份開始，比較快上市的物業公司可能是正荣服務、星盛商業以及建業新生活。

近期，世茂亦發布公告稱，正考慮分拆集團的物業管理服務及相關增值服務業務在港交所獨立上市。

“到年中，世茂服務也接近上市，募資額大約5億美元，三季度是華潤物業，融資也在5-6億美元左右。”該投資者形容，世茂、華潤兩家物業公司是今年的“重頭戲”。

據不完全統計，目前已有24家物業管理公司登陸資本市場，南都物業和新大正于A股上市，余下22家在港股上市。

由此可見，在港股上市的物管企業占據絕大比例。上述業内人士分析稱，主要是兩地監管的區别，A股市場不太支持和母公司有太多關聯交易或依賴性的物管公司上市，而絕大多數規模較大的物管公司都有母公司背景。

“由于‘輕資産’模式及收入持續等原因，物業管理的估值遠高于地産開發企業，能夠達到4倍的水平。這也是很多地産公司分拆物業闆塊單獨上市的一個重要原因，能夠将價值釋放出來。”

的确，目前來說，物業股極受市場關注和投資者青睐。彼時相關數據顯示，河南正商旗下興業物聯，至認購結束獲得1500多倍超額認購；鴻坤旗下烨星集團首日也獲得逾290倍超購，而上述兩家企業在物業股中的質素也僅是中下水平。

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