解局 | 綠城二度“並購”新湖中寶

觀點地産網 地産主業不振與資金鍊緊繃的雙重壓力下，新湖繫旗下地産平台新湖中寶繼續“賣賣賣”的求生之路。

繼融創67億收購之後，這一次接盤者則是同為浙繫房企的綠城。

4月19日，新湖中寶公告宣布，受讓其持有的上海中瀚和浙江啟豐35%股權及相應權利和權益予綠城中國。為此，綠城需分别支付19億元和3.79億元，總交易對價合計22.79億元。

其中，上海中瀚35%股權轉讓價款為5.17億元，另外13.83億元為财務資助，浙江啟豐35%股權的轉讓代價為1.86億元，另外綠城提供财務資助約1.93億元。

事實上，早在2019年12月，綠城就曾受讓過上海明珠城項目35%股權，交易價款總額為36億元，其中股權轉讓價款5.5億元。

此次收購後，綠城已先後接盤新湖中寶位于上海的2個項目，以及位于沈陽的3個項目，總交易價達58.79億元。

對于沖規模的渴望，張亞東在2019年就将收並購列為綠城重要納儲渠道。2019全年，綠城獲取收並購項目累計17個，貨值達到858億元，同比增長了3倍。

另一方面，作為由金融到地産發展的老牌浙繫房企，在溫州人黃偉掌舵下，新湖中寶一直遊走于地産與金融間，玩的更像是資本騰挪的遊戲，與中民投類似。

然而，近兩年去杠杆大環境下，新湖繫遭遇巨大資金壓力，不得不頻繁出售項目回血。

随着行業洗牌加劇，無論是世茂接盤泰禾、粵泰股份項目，還是吞下整個福晟平台，大體量、甚至整個平台式的收購似乎成為行業主流；對于手握大量土儲的新湖中寶，綠城是否會效仿世茂、融創的並購模式，繼續收購新湖的資産？

對此疑問，綠城對觀點地産新媒體稱，2019年12月完成上海明珠城項目合作後，雙方有意加大合作力度，發揮各自品牌、土儲、資金等優勢，所以未來也不排除還有合作可能。

另據綠城此前表述，2020年投拓計劃除了公開招拍挂市場，也會積極拓展收並購項目。

綠城35%收購乾坤

相比孫宏斌融創的收購模式，綠城似乎更加“溫和”。前者多以獲取控制權為目的，後者則更關注規模的提升。

2019年7月，新湖中寶以67.04億對價，向融創出售旗下瓯瓴實業90.1%的股權，以及瑪寶公司90.1%的股權，兩者分别持有江蘇啟東和上海5個項目。

綠城方面，無論是2019年12月收購新湖中寶上海項目，還是此次收購上海、沈陽4個項目，股權比例都控制在35%。此前，綠城收購藍城部分項目，股權也都未超過40%。

有業内人士指出，這或許是綠城出于對自有資金安排，可以用同樣資金撬動更大規模。另一方面，也是出于對收購項目的謹慎。

而綠城也表示：“這幾個項目都是新湖多年的土地儲備，雙方經過協商，綠城以較低價格入股35%，已持股超過1/3，可在項目管理層面取得一定控制權。另外通過小比例入股獲得項目，可使用較少資金獲得較大銷售規模。未來多個項目都是雙方聯合操盤，沈陽項目綠城不操盤。”

觀點地産新媒體了解到，兩者收購的新湖中寶項目都有一個共同點，即項目里含有大量債務。

資料顯示，在融創67億收購新湖中寶的項目中，目標債權交易價款高達約58億。此次綠城收購的上海中瀚和浙江啟豐，則包括13.83億和1.93億元财務資助。

據綠城公告透露，公司向上海項目提供的13.83億财務資助将由買方向目標公司提供，按年利率10%計息，而财務資助所有本金及利息須由目標公司在不遲于2024年3月28日前付予買方。

換言之，綠城一方面能從收購項目中按所持比例進行利潤分配，同時通過财務資助獲得相應利息收入，而不是将債權一並承擔過來，同時承擔相應風險。

從此次交易看，綠城接手的其中一個是“爛尾”項目。

公告透露，浙江啟豐持有位于沈陽的仙林金谷項目、新湖灣項目和新湖美麗洲項目，總建築面積分别為58.9萬平方米、18.7萬平方米29.3萬平方米，而上海中瀚則持有位于靜安區青藍國際城項目的第二期。

其中，作為舊改項目的青藍國際城，已在新湖中寶的賬面上躺了十余年。

據了解，上海中瀚置業原由浙江中大集團控股，2004年，新湖集團開始收購該公司股權，然而取得上海中瀚置業控股權後，新湖中寶並沒有對項目進行發展。

直到2012年底，項目才開始拆遷。據媒體統計，期間上海中瀚置業先後有過6次股權轉讓、1次引入外部投資者、2次股權質押。

2017年，青藍國際城項目一期終于完成交付，此次綠城收購的則是二期項目。

事實上，對房企而言，收購始終存在風險，但也是迅速提高規模的重要渠道。太過追求安全，對于有規模訴求的綠城而言，顯然需要仔細權衡。

新湖“賣子求生”

從泰禾到福晟，房企出售項目背後無非是自身經營困境和大環境變化的緣故，而新湖中寶也是其中之一。

從土儲規模來說，進入房地産行業20余年，新湖中寶可以算是一家中型房企。

2019年半年報顯示，期内該公司在全國30余個城市開發項目約50個（不含海塗開發項目），項目總建築面積約2300萬平方米，權益總建築面積約2200萬平方米。

然而在銷售規模上，新湖中寶的表現卻不如許多新成立的房企。

數據顯示，2019年上半年，新湖中寶合同銷售收入76億元，實現結算收入61億元（較2018年同期增長63%），當期營業收入為72.75億，歸母淨利潤17.21億元，其中地産業務營業利潤約12億元。

一邊手握豐富的土地儲備，一邊卻遲遲不能轉化為銷售收入。

數據顯示，截至2019年中期，新湖中寶擁有存貨730.09億元，占總資産比例為49.84%。

事實上，大量存貨源于早年新湖中寶的持續收購。近十年來，黃偉推動新湖繫大舉並購，總耗資近200億元。

通過不斷收購，早在2011年新湖中寶就已經擁有土地儲備966.64萬平方米，規劃建築面積1515.75萬平方米，然而多個項目開工面積為零的現象也屢見不鮮。

據觀點地産新媒體了解，新湖中寶存貨中，位于杭州、衢州、蘇州、上海等地多個在開發項目時長已超過十年。另一方面，新湖還通過股權質押方式，用旗下地産項目不斷進行融資。

有業内人士曾指出：“正常的地産公司是以金養地，新湖是以地養金，所以需要不斷到各個地方拿地，融新補舊。”

與此同時，盡管一直堅稱地産為主業，但新湖似乎更熱衷于資本運作，所收購資産中除地産外，金融標的占絕大部分。

據不完全統計，2009年以來，新湖中寶相繼收購溫州銀行、陽光保險、51信用卡、萬得信息、信銀國際等多家金融機構股權，累計收購所耗資金超過100億元。

數據顯示，截至2019年中期，新湖中寶的長期股權投資337.31億元，占總資産比例為23.03%。

然而，由于投資收益不穩定，新湖中寶的經營業績也大起大落。

2016年，新湖中寶實現營收136.26億元，同比增長28.43%，歸母淨利潤58.38億元，同比增長403%。據悉，淨利潤大漲源于在二級市場大幅增持了中信銀行H股，獲得了巨額投資收益。

而2017年，新湖中寶歸母淨利潤下降至33.22億元，2018年更進一步下降至25.06億元。

2019年10月，新湖中寶作為二股東的51信用卡出現暴雷，股價一度跳水接近40%。對此，新湖中寶稱或将影響當期利潤。

因業績和經營風險問題，2019年新湖中寶還收到了來自上交所的問詢函。

另據2019年中期報告顯示，新湖中寶期内持有貨币資金153.12億元，未償還融資總金額卻高達848.47億元。

3月30日，新湖中寶最新發債信息指出，該公司完成在境外發行總額2億美元債券，票面年利率高至11%。

左手金融，右手地産，然而當金融開始去杠杆，與中民投不斷抛售項目一樣，新湖用地産撬動金融這套模式也已經困難重重。

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