解局 | 華遠的規模“攔路虎”

觀點地産網 在龐雜喧鬧的地産行業中，華遠向來都是特立獨行的一個。

當同行在規模的角逐賽中争得面紅耳赤時，華遠謹慎地在後方低頭踱步；當高速奔跑的同行開始放緩腳步，華遠卻反其道而行之，默默提速。

無論是慢步還是加速，華遠在行業中一直保持着相對的沉默，但近期，這家京派房企變得活躍了起來。

3月20日，華遠地産發布公告稱，該公司拟發行14億元的公司債券，期限為3年。同日，該公司還表示，拟召開股東大會審議其中期票據與境外債券的發行議案。

事實上，這些的動作僅僅是華遠地産近期融資舉動的零星幾點。據觀點地産新媒體不完全統計，2020年3月以來，華遠地産通過公司債、中期票據、境外債等方式，籌得70億元資金。

頻繁發債融資的華遠似乎在向外界傳遞新的信号：這家“小公司”在逐步擺脫過往“小而美”的發展路徑，開始投身到規模的競速當中。

月内發債70億

華遠地産的動态向來不多。

翻看該公司的公告，其上一次的發債動作要回溯至2019年11月，而2020年3月，華遠地産卻顯得異常活躍。

據悉，華遠地産近期将向合格投資者發行2020年公司債券（第一期），發行規模不超過人民币14億元（含14億元），期限為3年，票面利率待定。

同時，華遠地産拟向中國銀行申請注冊總額不超過人民币30億元（含30億元）的中期票據；拟在境外發行不超過3億美元的外币債券。

事實上，三月以來，華遠地産就通過多種方式頻繁發債融資，截至日前，華遠地産在公開市場注冊及發行的債券約為70億元。

數據來源：公司公告、觀點指數統計

有業内人士表示，華遠地産30億元的中期票據還在申請注冊階段，未來有可能會采用分期的方式發行，但是一個月内有這麼多融資動作，說明這家企業在資金方面還是比較緊張的。

根據此前披露的數據，2018年全年，華遠地産實現了逾百億的融資流入，同比增長近40%；而截止2019年8月31日，該公司于2019年度内累計新增借款為66.57億元。

這也就意味着，三月份，華遠地産所籌資金達到2018年全年的70%，是去年前八月的105%。

至于融資目的，華遠地産官方回應頗為常規，為調整債務結構、償還有息債務、項目投資建設、補充流動資金等等。

但有業内人士認為，“今年是房企的還債高峰，到期的債券超過去年的40%，因此企業的融資需求會更大一點”。

數據顯示，房地産行業年内到期的債券超過5000億元，單是3月份的還債小高峰，房企的到期債券就超過了300億元。

就華遠地産本身，截至2019年三季度末，該公司的總負債為503.16億元，有息負債達到323.63億元，其中，一年内到期的非流動負債為63.78億元、其他流動負債646.74萬元和應付賬款18.82億元。而報告期末，華遠地産的貨币資金僅為71.57億元，無法覆蓋償債需求。

“如今境内外房企融資環境相對比較寬松，類似華遠地産等企業選擇在這個時候發債，其實是抓住了目前的融資窗口以減輕資金壓力”，業内人士表示。

但也有觀點認為，華遠地産頻繁發債與其“規模與效益並舉”戰略不無關繫。過去幾年，該公司呈現出規模擴張的态勢，要擴大規模就必須備足糧草與彈藥，而融資籌錢就成為了其中重要的一環。

規模攔路虎

“南萬科、北華遠”，這是許多年前行業内流傳的一句話。

那是2000年前後，彼時的華遠不是如今的十八線小房企，當年，這家公司的銷售額達到48億元，在行業内擁有首屈一指的領導地位，而彼時萬科的規模還不到30億。

2001年，華遠地産與華潤置地正式分家，兩家企業從此走向了兩條完全不同的道路。

在此後的十余年時間，華潤置地憑借集團的大手筆注資迅速成長為國内的龍頭房企，2019年全年，華潤置地錄的總合同銷售額2425億元，同比增長15.1%，位列觀點指數銷售榜單中的第十名。

而分家後的新華遠卻錯過了後來幾年的發展高峰，随後又經歷了管理層保守戰略的贻誤，前進速度明顯慢了下來。

2008年華遠地産成功借殼上市，但這家企業的發展依舊不溫不火，並逐漸遊走于主流房企之外，當同行跨過千億門檻時，華遠地産在2016年才首次突破百億，但2017年又跌出百億規模。

這些年，“小公司”成為華遠地産身上的一個標簽，當年任志強那句“我們不是貪大求洋、貪規模”似乎成為華遠地産的企業判詞。

直到2018年上半年，華遠地産的管理層經歷了一場大換血，杜鳳超接任公司董事長後提出“規模與效益並舉”的發展戰略，華遠地産才開始有了加速的迹象。

随後兩年，華遠地産頻頻在公開市場拿地、發債融資。

據悉，2017年，華遠地産在土地儲備上的總投資僅為41.85億元，新增土地儲備僅為170萬平方米。2018年全年，其新增土地儲備269萬平方米，同比增長58%，總貨值達到201.1億元。

到了2019年上半年，華遠地産斥資57億拿下5宗地塊，新增貨值近200億元。據觀點指數不完全統計，下半年，華遠地産再度斥資30.39億元拿下河北滄州、涿州等地塊。

“新管理層上台之後，華遠在公開市場拿地明顯多了，從華遠地産本身來說，土地端的增加，說明此類企業有意向做大規模”，分析人士提到。

實際上，在杜鳳超上任的2018年，華遠地産就提出了新的銷售目標：“2018年華遠地産的目標銷售額為120億，而未來3-5年，華遠地産力争實現500億的銷售規模”。

根據年報數據顯示，2018年，華遠地産實現簽約銷售額120.45億元，擦線完成年度目標。而2019年，華遠的銷售目標定位200億元，但從前三季度來看，該公司實現簽約銷售額92.66億元，同比增長2.39%，僅實現目標的46.33%。

“企業的開發能力和銷售能力也很重要，否則拿地擴儲之後容易出現去化的壓力”，上述分析人士補充道。

盡管年報暫未披露，華遠地産實現2019年的銷售目標已是小概率事件。

小公司華遠

在政策最寬松的年代，華遠選擇了低調潛行；當行業的規模逐漸觸及天花闆，華遠卻開始逆市向前。

對華遠地産來說，戰略導向的失誤是其規模路上最大的攔路虎。

雖然近些年華遠地産重新調整戰略掉頭加速，不斷通過發債和拿地來補充糧草和彈藥，但在分析人士看來卻有踏錯時間之嫌。

上述人士認為，中國房地産行業高速增長的時期已經過去，随着“房住不炒”等政策一次又一次的提及，房地産在逐步降溫，小公司要做大做強的難度很大，且風險也随之增加。

的确，在這種下行周期中，華遠地産也為其規模沖刺付出了代價。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

财報顯示，随着近幾年的擴張，華遠地産的淨利潤與淨資産收益率均呈現出下滑的态勢，其中，該公司的淨利潤于2018年錄得7.5億元，同比下滑8.42%，2019年三季度，該公司的淨利潤僅剩2.99億元。

更重要的是，一度以“效益為王”的華遠地産，其淨資産收益率也步入下降通道。據悉，華遠地産的淨資産收益率最高曾達到32.59%，而2018年，這一數值降至10.05%，2019年三季度僅為3.81%。

但華遠所面臨的難題並不僅僅是收益的下降，在争奪規模話語權的路上，華遠的銷售費用與财務費用激增，杠杆水平與現金流也逐步陷入尴尬境地。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

近兩年，因頻繁的土地購置與發債融資，華遠地産的負債率激增，2018年，該公司的資産負債率錄的82.74%，但淨負債較2017年大幅增加近27個百分點達到143.45%，2019年三季度，其淨負債率達到了229.11%。

與此同時，華遠地産的财務成本也大幅上升。三季報顯示，因銷售增加，該公司的銷售費用較去年同期增加82.7%至3.83億元；因利息支出增加及執行新金融工具準則科目重分類等，華遠地産的财務費用由去年同期的-1051.2萬元增至1.76億元，同比增長1778.9個百分點。

在過去的二十年，華遠地産或許踏錯了節奏，錯過了規模增長的最好時機。

如今華遠掉頭加速，但是其所面臨的市場環境與行業競争格局早已發生了翻天覆地的變化，面對衆多的阻力，華遠的加速度能否趕上同行的進程，能否重回當年的輝煌，依舊不得而知。

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