英倫遊學記之五 | 在劍橋：美國教授與中國房企的青春對話

觀點地産網 劍橋大學一直是英國學術重鎮之一，它培養了包括理學、工學、生命科學、社會科學等等衆多領域的學者教授，形成了享譽國際學術界的“劍橋學派”。一位中國的訪問學者曾形容，求真、創新的科學探索精神是劍橋大學學術創造的動力源。

11月21日，觀點學徒計劃·2019遊學季從牛津大學轉移至劍橋大學，時隔一年再一次感受這座學府追求邏輯與理性的學術氛圍。

中國人始終和劍橋有千絲萬縷的情感聯繫，從康橋到金庸的石碑都能引發到訪者的神往。但此行學員們有更重要的目的。今天這里将舉行一場對話，參與方包括劍橋大學教授、英國投資資深顧問，以及中國開發商代表。

對話，是希望尋求理解。

“無法相互理解”，是大部分誤會、紛争乃至災難的真正原因，無論在什麼情況下，互相理解都會是解決矛盾的橋梁。尤其是經過三四十年市場化發展，中國房企在全球範圍内已形成一股不可忽視的力量，在“走出去”與“請進來”之間，他們也需要理解世界的眼光如何看中國。

首先與學員們見面的是美國康涅狄格大學房地産和城市研究中心的全職教授、主任John Glascock，他曾是劍橋大學首席教授。這個田納西州人還是個“中國通”，他說自己過去三十年間到過中國50多次，足迹從北到南遍布大連、長春、西安、北京、深圳、廣州等地，對改革開放後中國城市及企業的崛起表示驚歎。

Glascock思維活躍，語速極快，談起國際視野下的經濟發展形勢時在美國、英國、德國、法國、印度、中國等國家之間不斷切換，從學術角度分析經濟發展與國家、文化緊密關聯，詳解資本流動的特點。内容之豐富，見解之獨到，點評之辛辣，筆者在此不一一贅述。

作為長期活躍于房地産專業學術團體的教授，Glascock同樣從地段、物業類型、資金流動等方面分析不同國家的房地産投資形勢。他多次強調“high return，but high risk”的觀點，在肯定房地産是最好的投資領域時，不忘說明這是指長時間投資，而非五年内的短期投機。

帶來第二場分享交流的是一直在台下聽課的陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁、全球合夥人吳建斌，為此他提前半個多月專程研究了國内Top30房企的财務特點，並向中外的學者教授、企業代表們展示高周轉特點、杠杆模式、利潤空間等豐富資料。他同時堅信房地産空間廣闊，中國房企也将從債務杠杆型、粗放化向經營管理型、精細化管理轉型。

筆者對吳教授——吳建斌在國内數所大學擔任兼職教授——在分享過程中的一組數據印象深刻：

前三十強房企最早成立于1979年，最晚則近至2003年，從零資本到實現原始積累再到千億不過二三十年時間，他将這批房企形容為“處于青春期”，因此現階段都有做大規模的“狂想”。

這大抵是中國房企的用戶畫像，房企或許是中國最奇迹的商業群體之一，它們在城鎮化紅利、房地産調控之間從無到有，借用高毛利、高周轉、高杠杆模式追求高ROE。如今紅利未結束，資本裹挾、同行夾擊下房企只能繼續埋頭狂奔，萬科在2016年股東函表達過“買高價地會承擔經營風險，不買則可能被擠出市場”的矛盾心情，另外的房企也說，不做大規模就無法形成人才吸附力。

有學員則幹脆形容，中國房企是“用青春賭明天”。大夥笑。

在分享結束後，Glascock、吳建斌與著名金融機構高層Jonathan Baines、綠地英國CEO宋濤濤、世聯行首席技術官黎振偉等人進行了近一小時的交流問答，這個橋梁為中西文化代表構建了理解的可能。

其中，Glascock在紙上寫了一繫列的數據及要點，看得出準備得非常充分。果不其然，他首先肯定中國房地産行業做得非常出色，話鋒一轉說“但我在思考的是”，随即抛出幾個疑問：中國城鎮化快結束時企業的應對措施，房地産淨利率逾10%背後的杠杆代價，毛利率轉化為淨利率的效率比，企業全國化及區域化的選擇與風險。

對此學員們解釋，房企會計口徑下毛利是稅前利潤，淨利潤需扣除土地增值稅、所得稅等。中西方房地産開發存在土地使用權、物業類型、融資渠道等差異，大夥都對城鎮化給房企帶來的正面影響達成共識，認為中國房地産模式是“中國特有城鎮化前提下的特殊經濟行為”。

交流問答還涉及諸如中英房地産規劃流程、營銷特點等話題，雖無結論，兩種思想的代表們各自表達看法。Glascock對學員高興地說：“Thank you for your presentation.”大夥意猶未盡，在晚餐環節又踴躍地交流了不少觀點。