英倫遊學記之四 | 聽Baum教授講課：學員在牛津展示中國的PropTech

觀點地産網 深色西裝，格子襯衫，牛津大學實踐教授Andrew Baum又準時地走進了聖彼得學院的會議室。這是11月20日寒冷、幹爽的早上9點，距離日出大約1個半小時，牛津城還未完全蘇醒，觀點學徒計劃·2019遊學季已開始又一天的學習交流。

“你好！”Baum再一次用他有限的中文開場，身後的電子屏幕迅速切換到幾十頁的PPT。

這樣的一幕似曾相識，筆者心里一緊，但學員們很快有了新的感悟。其中一位在會後輕松地說，昨天教授帶來了太多的概念，幸好這一次沒那麼難理解了。

Baum當天依然以案例講解為主，這符合了他的中國同事的印象——“實踐與理論結合”。他帶來了倫敦金融城一棟寫字樓從1991至2016年的估值周期變化案例，結合匯率變化、國際形勢、長期債券與寫字樓租金變化等特定時代因素分析估值差異。他騰出大量時間與學員們互動，鼓勵他們自主計算上述寫字樓每個階段的估值及理想售價，課堂活躍度陡然上升。

他說，學術常是絕對主義，但事實往往困難，我們要像剝洋蔥一樣層層深入。

授課過程中，Baum加入了杠杆變量，現場即興出題：寫字樓年租金165萬英鎊，售價2500萬英鎊，銀行基準利率4%，若可提供75%的貸款比例，買家是否願意撬杠杆？他的答案是YES，利息按基準利率上浮2個百分點計，買家獲得的回報率能達到8.4%，高于自有資金購買的回報率6.6%。

杠杆的滋味，英國人和中國人都知道。絕大部分的房地産交易都有使用杠杆，這扭轉了投資回報與風險。

時間很快進入授課後半部分，Baum将話題轉至另一個領域：土地經濟學。對于土地的價值，古典經濟學和馬克思主義經濟學存在過分歧，究竟是資本創造價值還是勞動創造價值，在分享會上也有探讨。

Baum對未來土地價值及使用所表現出的興趣，顯然大于各學派對價值起源的讨論。房地産科技（PropTech）是他感興趣的話題，他認為房地産科技過去經歷了兩個階段，分别是1995-2005年的1.0階段，主要表現為移動互聯網的興起，以及2008-2018年的2.0階段，表現為WeWork、airbnb等新模式的誕生，過去幾年風投對此趨之若鹜。

房地産科技包括房地産金融科技、共享經濟、智能房地産，Baum為這種新事物撰寫過近百頁報告《房地産科技3.0：房地産業的未來》。這是目前牛津大學里下載量非常高的商業報告之一，反映市場對此的關注之高。仲量聯行曾預測，至2020年，全球可投資商業房地産總價值達65萬億美元。

房地産科技是朝更有效率的房地産市場發展，但現階段房子流轉速度慢一直是制約因素，這一點Baum無論在報告還是授課時都有提及。他形容房地産科技現在“很迷人”，並對台下的中國學員詢問：中國房地産現在在做什麼？

中國房地産商也在探索信息化、智能化業務，學員們中有房地産科技的負責人，對這個問題自然有發言權。他們回答說國内主要往信息化集成繫統、物業智能化等方向發展，這一方面是技術進步的推動，一方面則是成本控制的倒逼。最近兩年物業公司紮堆上市、股價翻倍，也是看到了智能平台的價值。

這種解釋受限于時間因素，實際上中國房地産目前在探索将信息化貫穿于從項目立項、招投標到後期物業管理等方面，“互聯網+”及大數據的運用也使房地産嫁接教育、醫療、旅遊、大健康等服務場景成為可能。

Baum似乎對這種回答還不滿意，他進而追問了一些細節問題。

實際上他在研究報告中展示過其它學者及自己對“産品型”及“客戶型”企業的看法：大多數将成功的房地産科技公司並非嘗試颠覆的公司，是那些專注于為市場帶來效率和協同效應的産品的公司。而智慧樓宇是最沒有挑戰的部分，它需求清晰，市場巨大，技術越來越易得，且既得利益是一致的。

“那中國的年輕人更傾向買房還是租房？”他抛出了這個問題。大夥笑，購置房産對于傳統中國人仍是毫不遲疑的首選。對此他解釋，自己聽到各地很多年輕人的想法，他們想買的是體驗、並非資産，技術帶來價值觀改變使他擔心，而現在中國年輕人讓他了解到了新的觀點。

授課的最後，Baum把時間留給了一個話題，這個話題昨天已經向學員們預告，他希望他們思考並給出自己的答案——

“某國政府現在開始要進行全球化資産配置，它的資金池大約有500億英鎊，首期資金60億英鎊。你作為負責人，怎麼确定投資組合、投資標準，又該怎麼執行下去？”

這個問題涉及戰略思維、大局眼光、風險偏好及估值計算等，學員們相繼表達了自己的想法。

那你的答案是什麼？