李長江與觀點對話：碧桂園服務2021年進入收獲期

編者按：8月6-9日，2019博鰲房地産論壇将在海南繼續舉辦。連續十九年的持之以恒，造就了一個屬于房地産全行業的年度盛會，此間傳奇還在繼續。

每一年博鰲房地産論壇，我們都在尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地産創新與發展的力量。

當他們的故事放置于中國房地産宏大背景時，我們将擁有全新路徑與模式，可以觀察、記錄和解讀中國的房地産行業。

觀點地産網 穿過廣州鱗次栉比的高樓大廈，進入廣佛交界的順德，視野逐漸開闊，呈現在眼前的多是低矮植被，還有陰晴不定的天空。不遠處出現一片密集的建築群，是我們今天要抵達的地點——佛山碧桂園集團總部。

與其它高牆林立的總部大樓不同，逐個樓層點綴了綠植的碧桂園總部大樓，總顯得有些特别。李長江所帶領的碧桂園服務，就在副樓的三四層辦公。

去年碧桂園服務敲鐘上市不久，我們就與李長江碰過面，同樣是在總部辦公室。當時他也是坐在沙發上，意氣風發、自由随意。

時隔一年再見，他還是一樣幽默。聊起天來，依舊會被他身上那股充滿熱情、活力所感染。

甚至于一開始，就打趣業績會當天碧桂園服務股價下跌的事。李長江調侃道：“有報道還說李長江講剛結婚的時候沒有房、沒有車，但我有能力、有潛力，現在賣掉的都會後悔。”

“再過兩年吹糠見米”

跟李長江自身個性不同，對話中最常被提及的詞是“穩”“謹慎”。他自己也深知：“這個公司的性格跟我的性格有區别，這個公司更穩，我更飄一些。”

在碧桂園服務的市場外拓上，就體現了這一點。2015年，碧桂園服務開始組建市場專業拓展團隊，負責單一項目的拓展、存量業委會的項目、收並購合作、城市服務、“三供一業”等。

李長江解釋：“整體的市場很大，但是我們格外謹慎，目前看起來效果非常好。”

組建外拓團隊之前，碧桂園服務市場化第三方的項目占比不到1%，截止去年末，第三方項目占20%。

其中，李長江尤為自豪的是“三供一業”的發展，他相信這很快就會成為碧桂園服務的“糧倉”之一。

數據顯示，碧桂園服務在“三供一業”領域開始接管的物業項目覆蓋全國11個省的53個城市，拟接管的物業項目管理面積約為9000萬平方米。

目前，碧桂園服務最大的“三供一業”合作項目，共覆蓋1100個住宅小區，面積過億平方米。據悉，碧桂園服務是在2018年6月介入該大型央企的員工住宅區的，目前還在逐步布局中。

李長江表示：“這個項目短期内不會有很大的發展，但2019年也不會虧本，實現利潤從2021年開始，再過兩年我們就要‘吹糠見米’，進入糧食收獲期了。”

李長江喝了一口水，給我們算了一筆賬：“比如之前一年要投入30億，過去他們一平方只需要交2毛錢、3毛錢，現在要交2塊錢，這筆錢由業主交給我們，單位可能給他補貼的是2塊5，我們通過專業的服務去實現小區資産保值增值，升級小區服務使設施設備壽命得到延長，去提供一些員工、業主需要的服務。”

這之中，又衍生出了增值服務，包括供暖管道運維、油道管理、車輛管理、礦區管理等服務。李長江一直把增值服務分為3個模式，1.0是最基礎的服務，2.0是指房屋的租售、社區資源的整合和利用，而3.0是跟資産、金融相關。

關于社區的金融資産管理，李長江表示正在推進中，但由于涉及到相關的政策和人才，所以是穩步往前走。

玩笑一番後，李長江正色道：“增值服務産生的利潤，應該遠遠大于物業管理費所産生的利潤。”事實上，截至2018年底，增值服務雖然只占碧桂園服務總收入約26%，但利潤占比很高。

實現增值服務服務3.0的過程中，李長江始終強調：“我覺得穩一點、慢一點比快一點、急一點好，這樣才是對投資者負責，對公司負責。”

在收並購方面，碧桂園服務同樣堅持着嚴謹的路線，對收購標的公司管理的物業單價、入住社區的人群都有具體要求，保證收購的高質量。

據報道，碧桂園服務以3.75億元收購港聯不動産；緊接着，又以1.9億收購嘉凱城物業公司全部股權。

事實上，市場上投資者對于高估值並購其它物業公司的投資行為，多是不認同的。未經考量的收並購行為，李長江也不看好。他覺得，不兼容的收並購越多，問題越多，還可能造成人才流失、項目丢失、商譽減值。

對于目前的收並購趨勢，李長江打了個比喻：“由最開始的轟轟烈烈，只要是異性，彼此就抓住不放、就愛，到現在有所降溫、有所選擇。”

李長江認為，過去並購的那種瘋狂已經消退，收並購正進入清醒期，只有高質量增長，符合自身模式的並購才可能存在。今年年底，将是物業服務行業收並購的冷靜期。

“航空母艦到深海去，到遠海去”

對于物業服務行業，李長江有一種“執着”。自1997年以來，他先後在光大物業、城建物業、金地物業、雅居樂物業、碧桂園服務等物業公司輾轉，長達二十二年的從業時光都獻給了物業服務行業。

“我原來在城建物業的時候，我認為全天下城建物業最好，後來到了金地物業，我又覺得金地物業是當時物業行業最好的企業，中海、萬科都趕不上它。我現在到了碧桂園服務，在目前這個階段，我覺得它的确是最偉大的物業企業。”

在碧桂園服務，李長江最為驕傲的有兩點：“第一條是我們的人才培養機制很棒，第二，我的科技應用很棒。”

每一年，碧桂園服務都在科研上下了不少功夫，吸納一批又一批的科研人才，投入上億資金進行智能研發。

2018年6月，碧桂園服務與騰訊簽署“共建人工智能社區”合作協議，在智慧物業、智慧社區、大數據與雲服務等方面展開合作，共建“AI+服務”社區。

今年5月28日，碧桂園服務推出了行業内首個基于AI+物聯的人工智能全棧解決方案産品體繫，包含了雲、邊、端三個結構内所有的産品。

據李長江透露，當前80%以上的碧桂園小區已布局人臉識别繫統、車牌識别繫統、高清智能監控繫統。在小區内的布局，具體而言包括了為業主提供全場景智能化服務，如人臉識别通行、語音報修；AI替代人工遠程實時監察、AI輔助人工全自動化服務；物聯網平台接入、大數據驅動的運營和管理模型等。

早在2018博鰲房地産論壇上，李長江就抛出觀點：三年、五年後碧桂園服務的員工可能有3萬員工、5萬機器人。

碧桂園在機器人研發方面一直在不斷發力，去年碧桂園深圳機器人産業園揭幕、成立廣東博智林機器人有限公司，還計劃5年投入800億元建設順德機器人谷。

目前，碧桂園服務研發的清潔機器人樣品已出來，物流機器人也在推進中。對于這些機器人的誕生，李長江生動地描述：“組合機器人是什麼呢？比如在道路上有一種機器人，可以鑽到車下面去，還有機器人可以自己開電梯、爬樓層，打掃衛生。”

講到激動之處，李長江側了側身子，提高了聲量：“科技在碧桂園服務是無處不在、無時不有，既在總部，更在小區，我們是走在前列的，我們在為行業争光。”

同時，李長江也提出了對于物業服務行業的隐憂：只為經營數據，不做服務數據。“警鐘長鳴，時時刻刻要在心里警惕，這樣包括碧桂園服務在内的航空母艦才能到深海去，到遠海去。”

最後，當我們提出用一句話概括碧桂園服務的時候，李長江掏出了手機，翻出一條朋友圈展示給我們看，那是為中國物業管理協會會長沈建忠寫的文章《好服務如何成就碧桂園服務的江湖地位》配的文字：“老子平生，江南江北，最愛臨風笛”。

以下為觀點地産新媒體對碧桂園服務總經理李長江先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：從去年下半年開始，市場對物業的估值是不是稍微低了一點？

李長江：上市這一塊，我覺得各自公司根據自己的情況做出調整，是公司自己的決策，在它符合上市的要求、標準的情況下也無可厚非。

因為上市是對一個具有規模的物業公司非常有幫助的，首先獨立性更強，第二是自我生存和适應市場的能力更強，有利于公司的規範治理、目標設置。

這些物業公司要排隊去上市，應該說也是有目標追求的，比如說去融資，融資不是拿回來發獎金發掉，可能有業務的需求，比如可能做並購，做規模的擴張，可能在做增值服務方面需要投入。

正是因為資本追捧，我們做得更慎重，做得更追求質量，我相信同行的物業公司要去香港上市，無論是嘉寶還是保利，我想也是無外乎基于這些方面的考慮。

觀點地産新媒體：去年請了一支隊伍在做市場外拓，好像反應還不錯？

李長江：我們市場的外拓是從2015年開始的，當時從大客戶那里獲取的物業占比達到了99%左右，市場化第三方的項目占比非常低，不到1%。

截止到去年12月31日，我們第三方項目占到了20%，我認為已經對投資者是有個交代了。原因是基數大，今年又過了半年了，這些數據仍然在增長，這個增長是合理的增長，也是有質量的增長。

我們現在的業務布局、市場布局主要是來源于單一項目的拓展，就是跟開發商合作，第二個部分是存量的有業委會的項目，第三是通過並購、股權合作的形式，第四是城市服務的形式，還有一個是“三供一業”的介入。

整體的市場很大，但是我們格外謹慎，目前看起來效果非常好。

觀點地産新媒體：4月份跟迪森股份簽約的項目是屬于“三供一業”嗎？

李長江：對，我們現在最大的“三供一業”的合作項目，總的小區面積過億平方米，400萬員工住在里面，1100個小區，這僅僅是住宅小區，還不包括辦公樓、寫字樓。

我們現在的收費面積，到去年12月31日的時候是1.8億多，現在這一塊就過億平米，我們用了十幾年、二十幾年實現的是1.8億平米，幾萬人去管，我們不可能在短期内有很大的發展，所以從2018年6月份我們的團隊進入中石油，到現在已經接近一年了，所有的進展是順利的。

這一塊不是一蹴而就的，但是我們極其有信心，因為衍生出來的增值服務更多，比如說礦區供暖、油道管理、車輛管理等。

2019年我們不虧本，實現利潤從2021年開始，我相信它會成為我們的糧倉之一，再過兩年我們就要吹糠見米，進入糧食收獲期了。

觀點地産新媒體：如果涉及到社區金融資産管理，就是您之前說的增值服務3.0？

李長江：增值服務過去講1.0、2.0、3.0。1.0是最基礎的服務，2.0是比如說房屋租售、社區資源整合和利用，3.0是要跟資産、金融相連在一起，這一塊我們有推進，但是由于涉及到相關的政策，涉及到相關的人才，所以是在穩步往前走。

觀點地産新媒體：您覺得實現這個目標要多久？

李長江：我覺得不能簡簡單單規定一個時間，因為一些政策的突破，還有模式的成型，穩一點、慢一點比快一點好，穩一點比急一點好，這樣才是對投資者負責，才是對公司負責。

我們這麼大的公司，是經不起風吹浪打的，所以穩一點好。這個公司的性格跟我的性格有區别，這個公司更穩，我更飄一些。

觀點地産新媒體：您覺得現在公司的物管收入跟增值收入占比，目前增值應該是20%左右，對這個指標還滿意嗎？

李長江：增值服務産生的收入、利潤，應該要遠遠大于物業管理費主營所産生的利潤，我覺得它才實現了我們要達成的目標。

比如我們希望物業管理費這一塊全部用在業主身上去，全部用在小區，物業公司賺錢的那部分全部來源于增值服務，這樣我們的團隊也就成熟了，公司的運行和模式也就是戰無不勝的。

觀點地産新媒體：其實增值的占比少，但是創造溢利、創造利潤是不是比較高的？

李長江：對，去年我就說了這一條，截至2018年底，我們的增值服務雖然只占公司總收入的26%，但利潤占比很高。

增值服務毫無疑問比的是能力，比的是水平，比的是模式，比的是客戶需求，比的是業主滿意度，其實終極比的是能力和品牌。

觀點地産新媒體：之前好像說公司在收並購方面會嚴謹一點？

李長江：是，我們每一年要談好多億平方米的量，但是最後真正簽約達成協議的不多，就是基于我們自己定的標準，基于要實現有質量的增長。

我跟那些分析師們講的時候，我說我們就像男人一樣，不能見到一個女孩就愛。

觀點地産新媒體：上一年還跟騰訊簽了一個戰略協議，在AI人工智能方面的合作，現在會不會往技術這邊多一點？

李長江：我在去年的論壇上說，三年、五年後你要問碧桂園服務有多少員工，我說的是可能有3萬員工、幾萬的機器人。

第一，碧桂園服務現在的科研人才團隊在源源不斷地進入。第二，我們每年在科研的投入方面是比别人多的，我們作為一個物業企業，每年投入過億的資金用于科研，那是要有膽量的。第三，我們現在的小區人臉識别繫統、車牌識别繫統、高清智能監控繫統，這些設備在80%以上的小區都已經布局完成。

這些科研的投入，科技方面的投入，也給我們更多的實惠，所以現在正在全力以赴地推進服務機器人的研發。

現在我們清潔機器人的樣品已經出來了，比如小區里面的清潔，是由組合機器人來提供服務的。組合機器人是什麼呢？

比如在道路上是一種機器人，有的道路是有停車的，有的機器人還可以鑽到車下面去，另外還有機器人可以自己開電梯，自己爬樓層，自己打掃衛生，一層一層掃下來，自己把樓梯上的衛生搞幹淨。再過一段時間來這里，還會看到物流機器人。

總之，科技在碧桂園社區是無處不在、無時不有，既在總部，更在小區，我們是走在前列的，我們在為行業争光。

觀點地産新媒體：還有什麼比較需要攻克的呢？

李長江：困難還有很多，第一，綜合性人才是我們需要的。綜合人才是指既願意服務，又懂得創收的人才。

第二，由于我們分布在全國各地，各地的經濟水平、業主習慣不一樣，對團隊在提供服務的時候的水平要求更高，就要求我們的能力更強。你不可能一把尺子量天下，必須要有針對性、個性化。

第三，我們希望所有已經上市和準備上市的企業，大家一道去把服務做得更好。首先是服務，特别是基礎服務，再談增值服務。只有這樣，這個行業才會健康，各自的企業才會健康。只為經營數據，不去做服務數據，這就是我的擔心。

我們有監督，這種情況不會發生，但是警鐘長鳴，時時刻刻在心里要警惕。這樣包括碧桂園服務在内的各自的航空母艦才能到深海去，到遠海去。

觀點地産新媒體：對于現在收購其他物業公司，您是怎麼看待的？

李長江：對于通過高PE倍數收購别的物業公司，而别的物業公司又並未必能給他帶來預期目標的話，其實這是一種企業管治的風險。

第一，收得越多，問題越多。比如團隊的融入、文化的融入。第二，包括操作層面上的，比如我們是按這種玩法，人家不習慣，最後造成人才流失、項目丢失，社會口碑變低，是很危險的。

對于目前的並購，我覺得應該這樣說，由最開始的轟轟烈烈，到現在有所降溫、有所選擇，我相信做過一段時間，要進入清醒期，一定是走回到剛才我說的那一點，高質量增長，符合自身模式的並購才可能存在，因此過去並購的那種瘋狂已經消退，帶來的是冷靜。

其實現在是冷靜期，到今年年底是全行業的冷靜期。說全行業說得太大，其實就是這幾家企業進入清醒期。但是我再次強調，我們一直很清醒，所以我們還是我們，我們始終是我們。

觀點地産新媒體：用一句話概括一下現在的碧桂園服務，在行業的定位是什麼？

李長江：你知道中國物業管理協會會長沈建忠給我們寫的那篇文章嗎？他說好服務成就了碧桂園服務的江湖地位。

我就是這樣認為的，的确是因為好服務，成就了我們在物業行業江湖里的地位，所以我為我們的公司感到自豪。

我原來在城建物業的時候，我認為全天下城建物業最好，後來到了金地物業，我又覺得金地物業是當時物業行業最好的企業，中海、萬科都趕不上它。

現在到了碧桂園服務，在目前這個階段，我覺得它的确是最偉大的物業企業之一，從人才的結構、業務的鋪排，到我們的共同追求，都那麼一致。