發改委收緊房企外債發行 有什麼好擔心的呢？

（2019年7月21日）時間又如常地過去了一周，今天距離2019博鰲房地産論壇開幕還有16天。而對于開發商們來說，這一周卻是不那麼平常。

事實上，這一周讓開發商們神經緊張的源頭，起于發改委下發的一則通知，這總篇幅不到550個字的《國家發展改革委辦公廳關于對房地産企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，給近期房企們的美元債發行熱潮降了下溫。

《通知》中最重磅的，當屬第一條要求：房地産企業發行外債只能用于置換未來一年内到期的中長期境外債務。

這意味着，房企發行外債将只能用于償還舊債，而且還只能用于償還中長期外債；其他如補充流動性、資本性支出、償還内債等資金用途被全面限制。

事實上，在這則通知下發的同一周，據觀點地産新媒體不完全統計，就有15家内地房企宣布計劃發行或完成發行美元債，總發行規模達到53億美元。

其實這股境外美元債發行熱潮，自2019年初已經掀起，因為經歷了2018年的投資低迷後，離岸債券市場環境出現明顯改善。

據了解，2018年在全球風險資産幾乎無一幸免的大背景下，中資美元債也成為其中一員，亞洲（除日本）美元高收益指數全年下跌4.22%，是2011年以來的最大跌幅。

而到了2019年初，美聯儲加息放緩，境内離岸市場中資美元債信用利差有所下行，中美貿易緊張情緒緩解等因素，使得全球風險偏好回升，離岸債券市場環境明顯回溫，帶來新一輪的美元債發行熱潮，而對資金有着天然渴求的房地産企業當然不會甘于人後。

據外媒報道顯示，除日本外，亞洲企業一季度的美元債發行總額達到466億美元，是2017年第三季度以來的最高水平，而中國房企是美元債最活躍的發行方之一。

金融市場平台公司Dealogic的一組數據也顯示，今年第一季度，垃圾級中國房地産開發商美元債總發行量為232億美元，達到去年同期的三倍之多。

另據Wind數據顯示，今年上半年内地房企在境外發行了92只美元債，發行額共計385.49億美元，而去年同期僅發行了67只，發行額為273.09億美元。今年上半年發行的美元債金額已經達到去年全年發行額的近90%。

但在這種“繁荣”背後，評級機構們已看到了房企對于美元債狂熱渴求的異象。

標普在3月份就警示風險稱，離岸美元融資量已經超出了開發商再融資的基本需要，從而造成債務的增長。中金也在研報中提出，2019年中資房地産美元債的到期回售規模為185億美元，其中上半年到期回售量高于下半年。若以此對比，前兩個月中資房地産美元債融資量已超過全年到期額。

對此，奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強分析指，該政策與此前的收緊信托等措施類似：“出發點都一樣，直接目的是為了有效控制國内土地價格。”

還有業内人士解釋稱，發改委再次明确海外發債用途，主要是為了預防地産商們出現從境外融資後資金回流用于國内投資項目，從而導致地價過熱的情況出現。

還有觀點進而指出，地價必将轉嫁到房價上來，增加市場不穩定因素，部分房企的非理性拿地存在資金風險，進而容易引發金融風險。

有人說過，在這個十全十美的世界上，所有的事情都是互相關聯的。美元債發行潛藏的風險也同樣如此。

作為美元債發行審批的監管機構，發改委對于美元債風險當然要防範于未然，但對于面臨2019年美元債到期高峰的房企們，“借新還舊”的融資通道依然暢通，那還有什麼好擔心的呢？

如今外部大環境不容樂觀，中美貿易摩擦等不穩定因素已經實實在在地影響到整個中國的經濟發展。

或許可以借用中原集團主席施永青先生在近日接受觀點地産新媒體采訪時的表态，他認為自己屬于較早預見危害程度之大的一批人：“房地産一定是他們（美國）認為中國可能出問題的點。”

“美國金融海嘯就是房地産出事造成的，對社會整體的沖擊，他們自己也嘗到個中味道。”施永青希望中國引以為鑒，不能給他人有機可乘。

或許，16天後，我們可以相約在2019博鰲房地産論壇，與一衆來自全國各地的地産精英齊聚一堂，碰撞出更多讓房地産行業平衡發展的思考和可能。