解局 | 沈天晴 滑墜地産王國的資産騰挪小目標

觀點地産網 在1月份股價滑墜八成之後，佳源國際主席沈天晴與初見的張翼促膝長談近兩個小時。他說人生是有磨難的，不經歷風雨不見彩虹，這使張翼深受感染，二話不說上任佳源國際總裁一職。

如今轉眼過去5個月，佳源國際的股價仍在谷底徘徊，何日再見彩虹尚未可知，但最新公告顯示，大股東将“佳源繫”所有資産注入上市公司的承諾則有了更多進展，這對于提振股價及投資者信心來說，或許是一個不錯的消息。

6月24日晚間，佳源國際發布公告稱，公司4月份宣布向主席沈天晴收購安徽物業開發項目一事，雙方訂立補充協議，增發股份數目由13.45億股增加至13.78億股，代價由40.56億元增加至41.55億元。

與此同時，調整後資産淨值适用的折讓率已由3.00%提高至8.00%；物業開發項目的增值，已根據2019年4月30日的最新估值報告，由人民币50.19億元（相當于58.47億港元）修訂為人民币54.14億元（相當于63.07億港元）。

上調注入資産的估值，注資完成後，上市平台的總資産自然會随之增加，而大股東沈天晴所獲得上市平台的新增股份也會更多，這波資産騰挪看來是個雙赢局面。

資産注入之故事上集

事實上，關于佳源國際資産注入的聲音，早在2月份張翼出任總裁時已有傳出，彼時剛好是這家公司股價滑墜後的一個月。

故事上集大家或許已熟知，劇情起于1月17日下午兩點，沈天晴旗下的上市公司佳源國際毫無預兆地出現斷崖式下跌，最大跌幅達91.54%，最低報1.40港元，當日收盤報2.52港元，跌幅80.62%。一天之内市值蒸發263億港元。

面對此景，沈天晴先後發布澄清聲明，舉行投資者午餐會，披露資産收購等利好消息……沈天晴一再重申，股價下跌是别有用心的人有意做空，與佳源國際的經營狀況沒有任何關繫，並強調佳源國際業務發展十分良好，财務狀況也相當穩健。

大招盡出後，佳源國際股價仍未見起色，3塊多港元每股與2018年最高位時的16.36港元每股相比，可謂是天壤之别。

股價暴跌只是一時之象，但背後的因由可能潛藏已久，對未來的影響也非輕易消除，只能從根源去解決，那就是強化自身管理，把公司治理做得更好。這時沈天晴找來了曾在海航集團、廣田控股任職的張翼。

2月17日，佳源國際委任張翼為公司副主席兼總裁、執行董事，並稱他在上市公司企業管理、産業投資、並購、業務整合及資本運營方面“擁有豐富經驗”。

對于張翼加盟佳源國際，不少分析就認為，主要或是出于資本運營、業務整合等考慮，對其未來股價也肯定有提振作用。長期來看，或還将着眼于通過並購擴大規模，也不排除重組旗下的相關地産資産。

至3月27日下午，佳源國際業績會在香港四季酒店召開，這一天，資産注入猜測得到了沈天晴的親口證實。

“我們将有序地注入我們的優良資産，這是我們必須做的。”因股價滑墜一役而認為自己“不稱職”的沈天晴像是受了驚吓，謹慎地未透露更多資産注入的信息。

或出于提振投資者信心和公司股價的迫切目的，在醞釀了一個月後，佳源國際的資産注入動作迅速在4月26日晚間公布。

據觀點地産新媒體了解，佳源國際此次注入的資産将包含位于安徽省合肥市、馬鞍山市及蚌埠市等物業開發項目，主要包括多個大型住宅綜合體及商業綜合體項目，以及公寓、辦公室、購物中心、酒店及其他配套設施等。

6月24日，佳源國際再刊發公告稱，有關公司向主席沈天晴收購安徽物業開發項目一事，雙方訂立補充協議，增發股份數目由13.45億股增加至13.78億股，代價由40.56億元增加至41.55億元。

就厘定初步代價而言，調整後資産淨值适用的折讓率已由3.00%提高至8.00%；物業開發項目的增值，已根據2019年4月30日的最新估值報告，由50.19億元修訂為54.14億元。

有業内人士認為，乍一看，資産估值調整並不大，但這對後續資産注入肯定有某程度的指示意義，其余待注入資産也将在原有基礎上獲得好一些的評價，而且上市平台日後的資産總量也将更充盈。

換言之，這是佳源國際提振股價，做好市值管理的一個伏筆。

千億小目標與“大佳源”

佳源國際資産注入的“列車”已啟動，但其承載了多大的體量卻仍有很大考察空間，這或許可以在沈天晴和新任總裁張翼的字里行間找尋蹤迹。

在3月27日的年度業績會上，沈天晴這樣回應現場媒體關于資産注入的問題：“佳源上市公司是大佳源的一部分，占整個大佳源的23%，所以香港佳源上市公司的進一步健康發展，進一步的做大做強，是我的目標，也是我的初心。”

“我們将有序地注入我們的優良資産，這是我們必須做的。至于多少數量，具體哪些城市？以後請你們關心我們的公告，我們會事先公告給大家。”

就觀點地産新媒體了解，2018年全年，佳源國際連同其附屬公司團合同銷售金額約201.8億元，同比增加94.60%；合同銷售面積約178.72萬平方米，同比增51.88%。于報告期末，總資産約467.47億元。

若簡單粗暴地按23%占比計算，則沈天晴口中的“大佳源”于2018年底時銷售額達約877億元，總資産規模達約2032億元。

大膽假設，也許若佳源國際的注資順利完成，未來上市平台的總資産将呈幾何級增加，無論是投資者，還是大股東沈天晴，或均能獲得可觀的回報。這波資産騰挪看來也許是個雙赢局面。

按佳源集團官網資料的顯示，它旗下包含申城集團、杭城集團、安徽集團、京城集團及文旅集團五個地産集團業務，目前均未注入上市公司闆塊。

其中據其官網披露，2018年申城集團銷售約180億元，杭城集團銷售約175億元，安徽集團銷售約117億元。若算及上市平台佳源國際2018年全年合同銷售金額201.8億元，幾大闆塊銷售額已達875.5億元之巨。

因此，當在業績會被問及佳源何時能達到千億之時，張翼笑稱“沈總有個承諾，要逐步地把整個佳源繫所有的資産注入進來，所以這個任務（千億目標）對我來說並不難。”

“把這個資産全部並進來，我再努力一下，千億目標在未來就可以把它實現了，我覺得任務是很輕松的，是顯而易見的，比較輕松的。”張翼當時如是補充說，“這個是中期的發展戰略。”

若以一般房企的中期計劃為參照，佳源國際的“中期發展戰略”也應以5年為期。或許可以這樣推測，佳源國際的資産注入以及千億目標，都應該在未來5年中印證是否能夠兌現。

另據業績會期間張翼透露，佳源國際2019年的銷售目標是280億元，其最大可售貨值能夠達到500億元。

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