業績會直擊 | 綠城新總裁張亞東 在新舊交替的周期里（實錄）

觀點地産網 缺少了曹舟南，綠城的業績會顯得有些平淡。

3月22日下午，綠城中國在香港召開2018年全年業績發布會，公司行政總裁張亞東、執行總裁李青岸、首席财務官馮征亮相，去年剛獲委任執行董事的李駿也首次出席現場。

年報數據顯示，2018年綠城錄得收入603.03億元，較2017年的419.53億元增加43.7%；集團除稅前利潤79.04億元，較2017年的63.91億元增加15.13億元，增加23.7%。公司股東應占利潤10.03億元，較2017年的21.9億元下降11.87億元，下降54.2%。

或許是新管理架構首次亮相年度業績發布會，四位管理層用了長達半個小時對綠城過去一年的業績表現、管理機制變化、财務情況以及未來展望逐一進行介紹和解釋，這與以往曹舟南幾乎一人承擔大部分介紹和問答全然不同。

顯然，随着新管理層和組織架構的形成，綠城正在經歷又一次變革，而在新舊交替的周期里，一些歷史遺留問題仍在影響這家上市公司目前的表現。

數據指出，期内綠城實現銷售1564億元，其中投資項目銷售1012億元，總銷售額較2017年上漲僅6.9%，而股東應占利潤僅有10.03億元，同比下降54.2%。

值得一提的是，同日綠城還公布了一份股份激勵計劃，将予激勵的股份将由受托人以集團出資的現金于公開市場購買。沒有采用公司回購的市場慣用手法，而是由高管在市場購買，綠城此次的股份激勵計劃被認為有帶動股價的目的。

對此，馮征解釋道：“綠城将在發給高管的獎金那塊里扣除20%的金額，放在香港的信托計劃里，再讓信托計劃去市場上買，這個是一個集體的計劃。”

或受此利好，當日綠城中國股價漲幅一度達16.89%，最終報收為每股7.28港元，上漲7.85%，為近一周最大單日漲幅。

此外，李駿透露，綠城有意引進新的投資人，擴大股本。

加快速度與3000億目標

事實上，對張亞東而言，今天交出的這張成績單大多反映的還是綠城前兩年的表現，而在去年整體環境並不明朗的情況下，這位新任CEO也並沒有太着急對外擴張。

數據顯示，2018年内，綠城新增37宗地塊，總建築面積約719萬平方米，總土地款約517億元，其中歸屬于綠城支付的金額約339億元，平均樓面價11398元/平方米，預計新增可售貨源1276億元，權益金額751億元。

反映在總土地儲備上，綠城的增長依舊十分微弱。

據觀點地産新媒體了解，于2018年12月31日，綠城集團共有土地儲備項目117個，總建築面積約3247萬平方米（2017年為3032萬平方米），一二線占到了70%。

其中，按照權益計算約為2032萬平方米（2017年為1902萬平方米）；總可售面積約為2238萬平方米（2017年為2112萬平方米），對應貨值約5300億元，而權益可售面積約為1387萬平方米（2017年為1302萬平方米）。

盡管如此，張亞東還是為未來三年的綠城定下了不低于20%的增長目標。其中，2019年實現2000億元，2020年2500億元，2021年3000億元，較2018年幾乎翻番。

為此，加快周轉和加大投資成為必由之路。

據張亞東此前透露，2019年，綠城計劃新增土地貨值1500億元，權益投資金額為450億元。“今年上半年在進行大舉的投資，新獲取的項目接近80%集中一二線城市。”

另外，李駿也補充表示，2018年有部分城市因為限價，在綠城整體财務成本比較低的情況下，沒有必要斬倉出貨，2019年這些項目或許會有集中表現。

目前，綠城2019年可售貨源在2900億元左右，而截至2018年12月31日，綠城還有累計已售未結轉的金額約1082億元。

毛利率表現同樣沒有明顯改善，期内，綠城毛利率為22.8%，其中物業銷售毛利率為31.1%，較2017年的31.8%略有下降。

面對一向周轉相對較慢的綠城，以及相對薄弱的土地儲備，在加入綠城的半年多時間里，張亞東做的主要還是組織架構和内部管理機制調整，包括投資體制機制和營銷體制等。

張亞東稱，2019年，綠城的人均效能會有很大的提升，根據目前的測算，提高15%左右。具體而言，“今年一季度的投資在當年就可以轉化為銷售。”

在2018年，綠城一二線房源去化率達到71%，其中新增房源是70%，三四線城市，過去的庫存去化達到63%。

關于撥備與利潤釋放

相比各方面指標的緩慢增長，歸母淨利同比下降54.2%成為綠城去年業績表現里不可避免被提及的部分。

按照綠城方面的解釋，歸母淨利的大幅下降主要是由于，集團出售附屬公司而帶來的股東應占利潤較2017年減少7.7億元；計提的減值虧損撥備對股東應占利潤的影響較2017年增加6.51億元；以及因人民币貶值對本集團若幹外币借款計提未實現匯兌淨虧損4.88億元。

但事實上，由于連續幾年因較大撥備而對利潤産生了影響，令市場質疑綠城這一做法的原因。

僅土地增值稅一項，2018年綠城就撥備了約38.9億元，而2017年和2016年分别為21.5億元和4.3億元；此外，綠城還對旗下5個項目進行計提減值虧損，達4.69億元，其中西安鴻基新城就計提虧損了2.7億元。

對此李青岸對觀點地産新媒體表示，綠城對歷史上沉澱的幾個項目潛虧進行了撥備，這是一個财務的安排，是在完成股東對我們的利潤指標的前提下進行。

不過馮征的回應卻略有不同，他表示，撥備主要還是看市場情況，不是刻意操控，“也不是特地去做撥備，也不會說看哪個時間節點再将利潤釋放出來”。

對于外匯匯率損益的影響，張亞東則在開場時就特别聲明，綠城並沒有做任何的兌付産品，由于在銀行兌付産品會産生成本，而綠城現在在帳上反映的匯率損失也好，盈利也好，都是一個帳面上的表現，對現金流無影響。

值得注意的是，2018年綠城的有息負債達到814億元，較2017年增加了41.2%，淨資産負債率也由2017年的46.4%升至55.3%。

不過在結構上則較2017年有所改善，其中一年内到期占比25%，2017年為30.6%，1-2年到期占比39.4%，兩年以上到期42.1%。

以下為綠城中國控股有限公司2018年全年業績會現場問答實錄：

現場提問：之前說到2018年目標要突破2000億，為什麼銷售沒有達到預期？今年對于達到2000億有沒有信心？怎麼看今年房地産調控政策對于銷售的影響？第二，公司在大灣區投入怎樣？第三是關于收購百年人壽，公司會怎樣加大金融方面的投資？預計投資多少？

李駿：2018年有一個考核版目標和一個争取目標。2018年的考核版目標是1300億，争取是達到1700億，最後我們完成了1564億。今年，考核版的目標是1800億，争取版是2000億，有信心今年站到2000億元的平台上。

關于房地産調控，因為今年房地産的調控因城施策，對于綠城這樣講品質的企業來說是一個正面的消息，今年發展感覺是平穩向好。

關于大灣區，綠城進入大灣區相對較晚，投入相對較少，目前大概有6個項目。我們希望加大大灣區方面的投入，特别是大灣區規劃的出台，感覺有更大的機會，我們會在這方面加大投入。

關于百年人壽，我們總共投了27億元，占了11.5%的股份，是單一的大股東，對于百年人壽的發展我們很有信心。除了對百年人壽的财務和戰略性投資以外，百年人壽跟綠城的合作空間還非常大，雙方的協同效應非常多。特别在百年人壽對于地産方面的産品支持有更多的合作機會，我們對百年人壽的推廣有非常好的業主和客戶，雙方的合作都會有非常大的機會，我相信對綠城是非常利好的消息，對百年人壽也是非常利好的消息。

現場提問：公司2018年股東應占淨利下降，剛剛解釋了匯兌方面的因素，在物業減值撥備上也有所上漲，是什麼原因，是不是在财務方面有一些安排？第二個問題，2018年非控股權益上漲了10億，是不是去年合作項目增多的緣故？30多億的土地增值稅的計提，同比上年上漲，想問一下，是如何測算出來的？

李青岸：今年的撥備是财務的安排，在2018年完成各個股東下達的利潤指標的情況下，有能力覆蓋掉，所以把歷史上沉澱的幾個項目進行了撥備，是一個财務的安排。土地稅的增長，跟我們2018年所有的清盤和交付項目的增加有直接關繫的。

與2017年相比，去年股東應占利潤的下降有三個因素：一是2017年有16億的專項處置；二是20億美金在2017年産生了5億的匯兌收益，2018年匯兌收益是4.8億的損失；三是我們的撥備。這都是由股東承擔的。

現場提問：管理層怎麼看待今年三四線樓市的走勢，在一二線管控比較嚴的情況下，綠城會采取什麼樣的銷售策略？

張亞東：三四線的樓市，我們認為在今年和後一段時間會穩步地恢復和增長。綠城在一二線樓市的嚴控之下采取了什麼樣的措施？

第一，一二線的樓市在“一城一策”政策的指導下也是穩定向好的。但是我們也按照底線思維的模式，積極做了調整，調整主要是對産品的種類進行結構性的調整。比如說，增加小鎮這樣的房地産産品的投入和産出，增加TOD特色房地産的介入，來保證綠城特色房産企業的利潤。

另外，我們還進行了區域性的調整，我們會在六大區域進行鋪開，有大灣區、長三角、京津冀、中部城市群，包括西安，還有海南，我們從這些方面均衡發展，使綠城的發展更穩定和全面。

現場提問：在1564億的合同銷售額中，權益銷售額的預計金額是多少？今年拿地是怎樣安排的？在去年公司表露出了想要加強快周轉的意圖，但是從合同銷售來看，6.9%的增速並不太高，相關排行榜的排位也在下降，什麼原因限制了公司的規模增速？

另一個問題，想問一下馮總，物業減值撥備具體是哪些區域的哪些項目？

馮征：我們一直以一種謹慎的态度在拿地，所以2018年的增速不到7%。現在有5200億的土地儲備滿足2019年的2000億銷售，超過2000億的銷售都是可達到的。

我們的撥備總共是17.35億。其中有幾個比較大的，一個在西安的是2.7億，另外一個是沈陽的5.14億，還有一個在溫州。

西安是買的老項目，原來的項目銷售額是虧損的，做了撥備。但是沒開發的，我們會有很大的盈利，先虧了我們先撥了，後面整體的項目是賺錢的。

溫州的應收款，的确是比較長的時間做了撥備，不代表是沒有回收性，後面還有很大的機會。它有資金困難，但它還是承認這筆帳，只是需要時間。所以，這個撥備有很大部分在後面有機會可以回來。

青島的項目是綠城早期拿的項目，當時地價比較高，所以按照準則的相關規定，按照最新的成本和未來的售價進行了撥備。實際的撥備未來會根據實際的情況，在合理的時候進行合理的調整。

現場提問：李總剛剛有解釋2018年銷售增速放緩的原因，是否2019年會采用高周轉？另外想請張總介紹一下明年再融資的情況。

李駿：一般情況下，從拿地到銷售，按綠城原來的速度比較慢。大家知道，我們的規劃設計會投入很大的精力，反復研磨産品。剛才張總裁也介紹了，在新的大運營體繫的管控下，各項周轉指標都會有大幅度的提升，意味着我們在2017年下半年和2018年拿的項目基本上在2019年都可以具備銷售條件。

還有一點，2018年有部分城市因為限價，在綠城整體财務成本比較低的情況下，沒有必要斬倉出貨，大家也是可以理解的。在2019年因城施策的原則下，我們覺得原先表現不太好的項目可能有些進步，這年的增幅可能會明顯體現出來。

張亞東：境外主要是以再融資為主，明年有一筆5億高級債要再融資的，今年有一筆是之前發給中交的，因為成本太貴了，所以這個可能會再融資，在今年12月份。現在債券的市場表現非常好，現在境外融資的成本相對境内還是比較貴，還有匯兌風險，所以我們比較謹慎。我們沒有額外新增的計劃，但是境内有很多申請的新的産品，額度都沒用完，我們會按公司的需要去投。但是，因為目前現金還是比較充裕，會看項目的進展去做，沒有具體的計劃。将維持負債率在比較均衡的水平，是我們比較大的目標。

現場提問：想先請教股權激勵的計劃為什麼不提前買股？另外，撥備其實已經困擾我們公司好幾年了，有沒有終點，什麼時候解決這個問題，有沒有期限給投資人回復什麼時候可以做？還有在權益上面，過往幾年都維持在整體銷售3成左右，投資在5成左右，往後會不會拉高一點？

馮征：我先介紹一下股權激勵計劃，很多同行采用公司回購，但是公司回購有很多不好處在里面，它回購了股份之後要對沖點，但是股本越來越小，流通量越來越小，對公司整體的發展，以及這個股東的利益並沒有最大的保障。在這種情況下，我們演變了方法，就是由高管去在市場買，這樣的話，代表了這個公司高管對公司的信心，也提振了股東的信心。我們看今天的股價的表現應該是反映了這一點。

我們公告具體的計劃，這個計劃是一個很成熟的計劃，我們在發給高管的獎金那塊里扣除20%的金額，比如發100塊，只發80元現金，20塊歸集起來在一個香港的信托計劃里面，我們到時候讓信托計劃去市場上買，買完之後，按時間把股票抵為房地産，計劃是這樣做，這個也是非常成熟的産品，其實有不少的其他同行都是有類似的計劃。讓他自己直接去買，就沒法掌控，它什麼時候買，什麼時候賣，所以這個是一個集體的計劃。每年會累計起來，我們的獎金也有限，買了1%股，也要有大量的金錢才可以，我們是用管理層的獎金去買，每年的額度當中不是太大，但是起碼是發的現金。

關于撥備的事情，主要看到這個市場的情況，也不是特地看哪天釋放出來。我們並不是一個項目，一個金額，你可以控制住，我們里面是有不同的項目的撥備，但其實在那個時間節點上，這個項目真的需要撥備了就撥備，但是如果後面這個項目賺回來，就可以追回。並不是我們有意操控，哪個時間節點上就釋放出來。我們對于撥備的情況，可以說跟國家政策有關，如果限購限價政策上放松的話，可能就回來了，也不需要撥備。因為審計是在下半年審計事務所才是真正的托底了，中期的時候不一定會很嚴謹地要求你對市場上的判斷做一個決定，到年底的時候，那個是一個審計的要求，必須要做一個判斷。

權益比例是這樣的，未來因為土地價格實在是很貴，按照現在的規劃，未來還是有大量是要跟人家合作的，所以都維持在差不多的幅度。