萬億綠地的2018：4000億目標、900億拿地與多元化

觀點地産網 和王健林一樣，張玉良也是個喜歡提目標的人。2018年，張玉良提出的其中一個目標是實現房地産銷售4000億，不過最終仍差臨門一腳。

1月15日，綠地控股發布2018年度業績快報及四季度經營簡報，2018年1-12月，綠地共實現合同銷售金額3874.93億元，銷售面積3664.0萬平方米，同比分别增長26.4%和50.3%。

另據公告顯示，2018年綠地實現營收3510.14億元，同比增長20.87%（2017年營收為2904.18億元）；營業利潤為242.82億元，同比增22.87%（2017年營業利潤為197.62億元）；利潤總額為241.93億元；歸母淨利為116.62億元，同比增長29.03%。

綠地方面同時宣布，截至2018年，公司總資産首次突破萬億元，達到10037億元，同比增長18%。形成對比的是，截至1月15日收盤，綠地控股總市值不足800億元，每股報價6.23元。

雖然沒有完成年初目標，但在銷售排名上，綠地與第五名保利的差距依然在400億左右，與第六名中海也保持有千億差距，成為唯一一家在3000億梯隊里的房企。

對于2019年，張玉良表示：“房地産調控結構性松動的預期比較強烈，市場景氣度有望出現一定反彈，綠地将重點聚焦市場行情反彈回升的二線省會城市、高能級區域中心城市及有溢出效應的成長性地區。”

至于具體目標，綠地内部人士則表示：“目前還沒有定，規模上會進一步淡化，側重利潤率提升。”

這與大多數房企對2019年的态度相似。

加速回款與900億拿地

作為一只資産過萬億的“大象”，綠地近年的規模一直處于緩慢爬升狀态。

從2014年首次突破2000億，綠地花了三年時間才在2017年跨越3000億門檻，2016年到2018年，綠地每年銷售的同比增長也不足30%，分别為11%、20%、26%。盡管憑借一定基數得以保留第一梯隊的地位，但也缺乏爆發式增長的基本面。

縱向來看，雖然領先中海近1000億，但在2018年還有包括新城、華潤、龍湖等新進2000億房企。其中，不乏新城這樣近幾年銷售都呈現翻番趨勢的追趕者，長遠而言或許也會對綠地産生一定威脅。

回顧綠地2018年表現，開年一直是全年表現最差時期，直到第二季度才開始進入狀态。

業績報告顯示，2018年1-4季度，綠地分别實現銷售486億、1141.21億、1042億和1205.41億，這樣的節奏與往年類似。

其中，去庫存金額1280億元，業績貢獻率達到33%。另外，共有9個區域事業部銷售金額突破200億元，其中3個突破300億元，業績貢獻率24.5%。

另一方面，2018年房地産調控政策連續出台，發債、銀行貸款等融資渠道受限，房企在融資上普遍遇到困難，其中，加快回款是企業資金的重要輸血來源。

不過與銷售節奏相反的是，2018年綠地的回款率則是逐漸降低。數據顯示，一季度綠地的回款率高達120%，随後受政策調控影響一路下滑，到四季度回款率已跌至64%。

綠地方面透露，2018年公司全年回款2968億元，同比增長21.1%，回款率為77%，在行業屬于中上水平。經歷2014年-2016年連續三年經營性現金流量淨額為負後，近兩年綠地的現金流開始有所改善。

值得一提的是，2018年10月，綠地公布産業戰略升級計劃，張玉良提出未來三年要确保年均銷售規模保持在5000億元以上。

為此，在2018年全國土地市場降溫時期，綠地開始逆周期加大投資。

數據顯示，2018年1-12月，綠地新增房地産項目118個，權益土地面積約2149.08萬平方米，權益計容建築面積約4336.78萬平方米，總地價917億元，權益建面較2017年同比增長近116%。

綠地透露，2018年的新增貨值達4541億元，住宅占比75%，非住宅占比25%，平均樓闆價1890元/平方米。從貨值區域分布上來看，一二線城市新增土儲貨值占比46%。

與2017年憑借小鎮業務大規模圈地不同，2018年，随着綠地大基建的發展，高鐵商務區項目占比超過新增土儲總量的30%。

基建與多元化

與主業地産緩慢增長相比，2018年綠地在基建上可謂收獲頗豐。

數據顯示，期内，綠地大基建産業共新簽合同金額3162億元，同比增長63%。去年8月，綠地再度通過混改方式，以14.9億元受讓改制後的天津建工集團65%股權，成功投資控股天津建工。

2019年1月11日，綠地旗下綠地城投集團以約8億元價格受讓河南省公路工程局集團70%股權，這是綠地從2015年開始連續第五年參與建工類國企混改。

得益于基建業務營收的補充，2017年，在地産營收同比增長只有7%時，綠地憑借基建這個新晉的千億級業務，完成了2904億元營收成績。截至2018年第三季度，綠地大基建業務已實現營收1009億元，與房地産業務1041億元營收不相上下，成為綠地的半壁江山。

其他多元化産業上，綠地透露，2018年大金融的利潤總額同比增幅将超過50%（2017年綠地金融産業實現利潤總額20億元）。

債權投資方面，地産基金放款項目20個，放款金額達到66億元，年化收益率均超過18%；股權投資上，參與了寒武紀、螞蟻金服、深蘭科技、中國鐵塔、馬瀧齒科等項目。

對新成立的商貿集團，綠地動作同樣頻繁，包括推動“綠地全球商品貿易港”，與來自41個國家的112家簽客商簽署入駐協議，2018全年綠地進口貿易銷售規模達到15億元。

酒店方面，年内綠地共8家酒店先後開業，並簽約管理輸出項目12個，包括海外項目6個國内項目6個，截至目前，綠地自有酒店及管理輸出項目已累計約200個，遍布全球12個國家70余個城市。