原報道 | 華夏幸福冬天自救

觀點地産網 産業整合與裁員風波的霧霾還未完全消散，華夏幸福又因一場競拍進入人們的視野中央，但這次，這個環京地帶的“大地主”在努力的洗脫“缺錢”的形象。

11月30日，華夏幸福基業股份有限公司公告稱，完成與中國鐵路物資股份有限公司的交易，並取得中國鐵物北京大廈項目。

觀點地産新媒體查看公告了解，華夏幸福間接全資子公司華夏幸福麗澤（北京）置業有限公司，于11月29日競得中國鐵物北京大廈項目物權，轉讓價款為57.8億元。

今年以來，華夏幸福裁員的故事在坊間不絕于耳，其解散部分區域事業部的消息更是隔三差五傳來，而此次競得中國鐵物北京大廈項目物權的消息，無疑讓華夏幸福早已傾斜的流言天枰得到暫時的平衡。

但據觀點地産新媒體了解，從傳出接盤消息之初，市場上就對華夏幸福競拍中國鐵物大廈充滿了疑慮，畢竟華夏幸福近期頻頻傳出資金鍊斷裂、裁員不斷、斷臂環京等消息。

但也有市場人士表示：“無論是引入平安、斷臂環京，還是華夏幸福的産業整合與裁員風波，亦或是此次拿下中國鐵物大廈，實際上都是華夏幸福過冬的方法。”

從施工方到持有方：華夏幸福的模式

公告顯示，11月29日，華夏幸福間接全資子公司麗澤（北京）置業競得中國鐵物北京大廈項目物權，轉讓價款為57.8億元。

據觀點地産新媒體了解，中國鐵物大廈位于北京市豐台區盧溝橋鄉麗澤金融商務區D-03、D-04地塊，建設用地面積約2.11萬平方米，規劃建築面積約23.25萬平方米，規劃為商業金融用地，商業部分土地使用權至2052年4月8日。

而實際上，華夏幸福與中國鐵物大廈的因果早已埋好伏筆。

2016年6月，華夏幸福與中國鐵物簽訂委托代建協議，接手代建中國鐵物大廈項目，正式成為施工方。

同時，華夏幸福向中國鐵物提供40億元資金做為該項目的合作預付款，待華夏幸福完成該項目開發投資總額的25%，中國鐵物将以公開挂牌或其他方式轉讓該項目。

時間走到今年6月8日，華夏幸福公告表示，中國鐵物大廈已達到轉讓條件，中國鐵物拟将其持有的項目公司股權及債權在産權交易所挂牌，華夏幸福将結合項目具體情況及自身經營需要等綜合因素參與競價。

10月31日，北京産權交易所挂出北京物盛科技有限公司100%股權及3.93億元債權的産權交易公告，轉讓方為中國鐵路物資股份有限公司，轉讓底價為57.8億元。而今，華夏幸福競得中國鐵物北京大廈項目物權，正式從施工方轉身一躍成為持有方。

值得一提的是，此前的公告提到，華夏幸福在中國鐵物大廈項目投入的總成本（包括40億元委托貸款、代建投入資金及資金使用利息）将抵扣應向中國鐵物支付的資産轉讓價款。

因此，華夏幸福此次取得中國鐵物大廈，實際付出的代價将不超過17.8億元。

有分析人士表示，中國鐵物大廈地處北京西二、三環路之間，是北京市和豐台區重點發展的新興金融功能區，華夏幸福拿下該項目實際付出的代價比較低，是十分劃算的一筆買賣。

但實際上，從華夏幸福傳出接盤中國鐵物大廈的那天起，市場上就充滿了對此樁交易的疑慮。有市場人士認為：“在地産寒冬期，華夏幸福在自身的産城業務都沒有理清楚的情況下，再度布局商辦，恐怕分身乏術。”

據觀點地産新媒體了解，中國鐵物大廈規劃為商業金融用途，而華夏幸福則以“産城+住宅開發”為主要模式。有聲音就稱，随着政策的變化與環京樓市的改變，這種産城模式遭到了巨大的挑戰，因此，華夏幸福能否将中國鐵物大廈成功地開發運營，成為大家關注的重點。

回顧過往的二十年，華夏幸福獨特的“産城+住宅開發”模式一步一步地助其逐漸壯大，這種産業模式與傳統房企的上杠杆拿地建樓—銷售回款—繼續拿地的循環往復不同，華夏幸福更多的是與地方政府合作建設産業新城。

正是在這種模式的推動下，華夏幸福于2017年已簽約園區近70個，處于成熟及開發建設階段的超30個，而2015年之前，華夏幸福僅簽約20來個園區，處于成熟及開發建設階段的近7個。

但另一方面，重押環京的華夏幸福，其過度依賴政府的産城模式必會受政府換屆與政策調整等因素影響。近兩年，降杠杆降負債成為地方的主流，而依賴政府的産城模式導致其回款速度下降，産城模式也遭到挑戰。

在這樣的情況下，華夏幸福加碼商辦物業，難免有“不務正業”之嫌。

有分析人士提到：“它（華夏幸福）的商業物業項目並不算多，在産城業務帶來的創傷還沒完全愈合的情況下，發展其他路子可能是現在大多數人所不能理解的。”

但有熟悉華夏幸福的人士向觀點地産新媒體提到，華夏幸福以産業新城為主，但是也十分看好核心區的物業，中國鐵物大廈随着麗澤商務區的建設，還有第二機場的開通，這塊的商辦物業的價值會非常好。

上述分析人士也評論稱，當前中國房地産已經步入了寒冬，但華夏幸福本身則早已進入深冬，把雞蛋放在不同的籃子里也是一種出路。

華夏幸福的冬天

從去年至今，樓市的政策調控越發緊張，尤其是環京地帶，在限購政策的引導下，樓價紮堆跳水，這對于立足環京的華夏幸福來說無疑是一次重創，其銷售現金流勢必受到較大的影響。

而華夏幸福的産城模式，由于前期投入大，産出時間長，資金回流慢等原因，容易造成資金緊張等問題，今年以來，華夏幸福更是頻頻傳出“資金鍊斷裂”的問題。

觀點地産新媒體從華夏幸福的财報中獲悉，2017年全年，華夏幸福實現營業收入596.35億元，淨利潤為88.07億元，但其經營活動産生的現金流量淨額卻為-162.28億元，是近三年來首次為負。

随後，上交所更是對華夏幸福2017年報發出事後審核問詢函，将華夏幸福的資金問題的曝光前台。

而華夏幸福就表示，去年賺了88個億，現金流卻是-162億，是由于2017年第三季度公司聚焦開拓新區域，加快了異地復制的步伐，産業新城業務支出大幅增加；同時受國家宏觀調控及環保政策的影響，地産業務回款同比下降，因此第三季度整體經營性現金流量淨額下降較多；2017全年回款同比下降13.4%，經營活動現金流為負。

數據來源：華夏幸福财報、觀點指數整理

翻看華夏幸福今年以來的财務數據，2018年第一季度，華夏幸福經營活動産生的現金流量淨額仍為負值，即-96.03億元，第二季度末則為-78.18億元，第三季度末則為-76.60億元。

值得一提的是，2017年末，華夏幸福錄得期末現金及現金等價物余額642.05億元，而截至2018年第一季度，這一數值為444.90億元，第二、第三季度末分别為401.08億元、362.92億元。第三季度末錄得的期末現金及現金等價物余額與年初相比減少了279.13億元。

針對華夏幸福的現金流困局，華夏幸福總裁孟驚則在公開場合表示：“華夏幸福賬上可用的現金有680億元，是公司歷史上的最高值，足夠我們用了，說華夏缺錢，我覺得很不可思議。”但是，華夏幸福的業績數據與負債情況難以忽視這個“不可思議”的問題。

數據來源：華夏幸福财報、觀點指數整理

營收方面，華夏幸福2014年、2015年分别錄得營收268.86億元、383.35億元，随後2016年，華夏幸福營收大增154.86億元至538.21億元。截止2018年第三季度，華夏幸福實現營收451.41億元。

數據來源：華夏幸福财報、觀點指數整理

此外，從負債方面看，2014年全年，華夏幸福錄得總負債965.68億元，2015年為1429.93億元，與2014年相比增長了464.25億元，負債率為84.80%；随後，2016年，總負債為2118.72億元；2017年，華夏幸福的總負債大增929.6億元至3048.32億元。

截至今年9月30日，華夏幸福的總負債為3355.07億元，與年初相比增長了306.75億元，負債率84.43%。

在華夏幸福資金承壓的情況下，拿下中國鐵物大廈，探尋産業新城以外的發展模式，似乎也是破局之舉。

有業内人士就認為：“這個項目與華夏一貫的産城業務不同，恰恰也說明這家企業正在努力尋找新的增長極。”

不過，當冬天來臨時，防寒禦冷的方式除了添衣加被外，更重要的是，盡快将手中的冰袋抛出。

産業整合與裁員風波

在環京紅利消減、企業資金缺口較大的情況下，華夏幸福的自救方法除了拿下中國鐵物大廈，尋求商業物業的新方向外，還将業績偏弱的京南集團與小鎮集團裁撤。

11月7日，正直二十四節氣的立冬，一張微信截圖在業内傳播開來，截圖的内容大概是“華夏幸福小鎮集團全國400多人和京南集團500多人全部裁掉，全體年終獎歸零。同時，産業新城與小鎮集團合並”。

針對裁撤京南集團與小鎮集團的傳言，熟悉華夏幸福的人士向觀點地産新媒體表示，産業小鎮被裁撤是真的，整體並入産業新城集團，但京南集團是華夏幸福的重鎮，是不可能被裁撤的，只是由于異地復制更需要人，所以優化一下結構。

時間倒退二十年，王文學走進與北京市毗鄰的廊坊市，開啟他房地産生涯的第一站。

不得不說，王文學趕上了最好的時代。2014年，環京市場開始加速，華夏幸福乘着環京紅利的快車道日益加碼，最鼎盛的時候，北京周邊8個孔雀城，華夏幸福幾乎70%的項目和土地都位于環京地帶。

但王文學也趕上了最壞的時代。2017年4月開始，環京多地頒布嚴格的限購、限貸政策。在高壓的調控政策下，環京市場日益低迷，住房成交價格甚至出現了斷崖式的下跌，而華夏幸福也随着環京市場的“霧霾”備受壓力。

與京南集團類似，華夏幸福是趁着小鎮思路的熱浪加碼布局。

2017年中央經濟工作會議指出“要引導特色小鎮健康發展”，華夏幸福響應國家号召，推進産業小鎮業務的開發實踐。而小鎮集團則是華夏幸福于2016年12月末成立。

在開始之初，華夏幸福對産業小鎮可謂寄予厚望，2017年，華夏幸福表示要開設200個特色小鎮，同時要設立200個“小鎮總”。

在2017年年報中，華夏幸福還将産業小鎮與産業新城一並列入了公司的核心業務陣營。在2018年4月，華夏幸福基業股份有限公司執行總裁、産業小鎮集團總裁陳懷洲在公開場合還表示，華夏幸福堅持“每一個産業小鎮，都有一個特色産業”的核心理念。

但華夏幸福在2018年半年報中披露的數據顯示，華夏幸福的小鎮項目僅有3個開業，分别是北京的大廠影視小鎮、香河機器人小鎮、昌黎葡萄園小鎮，但華夏幸福並無披露小鎮的收入。

業内人士評論稱，當政策紅利消失，當整個地産行業進入深冬，當各家都勒緊褲腰帶過日子的時候，華夏幸福拿京南集團與小鎮集團開刀，或許也是其防寒禦冷的最好辦法了。

從華夏幸福2018年度半年報獲悉，報告期内，華夏幸福在京津冀以外區域銷售面積325萬平方米，占總銷售面積比例達到45.68%，較去年同期增長293.88%。今年第三季度，非京津冀區域的業績貢獻更上一層樓，實現銷售面積443萬平方米，占總銷售面積比例達到46%。

但因戰略收縮，關于華夏幸福今年以來的産業整合與裁員風波不斷曝光在大衆的視野之下。

8月下旬，華夏幸福天津事業部就地解散，導致許多員工離職。10月，重慶區域事業部被撤銷。更有媒體報道稱，一位于深圳的華夏幸福員工透露，華夏幸福華南事業部在裁員。

自救者的算盤

或許，華夏幸福本身早已洞悉自身所處的困境，于是，王文學在寒冬來臨前拉來了平安資管這個大救兵。

今年7月，華夏幸福公告，控股股東華夏幸福基業控股股份公司與平安資管、中國平安人壽保險股份有限公司管理有限責任公司簽訂《股份轉讓協議》，約定華夏控股通過協議轉讓方式，向平安人壽轉讓5.82億股公司股份，占華夏幸福總股本的19.70%。

本次權益變動前，華夏控股與一致行動人鼎基資本合計持有華夏幸福184,289.31萬股，持股比例為62.37%。權益變動後，華夏控股及鼎基資本持股比例為42.67%，平安資管持股比例為19.88%。

但王文學同時也應該想到，引入平安會帶來極大的人事盤整。

股權轉讓後，平安人壽向華夏幸福董事會提名兩名具備任職資格的董事候選人。9月13日，平安人壽提名孟森、王威作為第六屆董事會董事候選人。

随後，10月17日，有傳聞稱，華潤集團助理總經理、華潤置地執行董事吳向東将離職，且平安的馬明哲力邀吳向東來華夏幸福擔任高管，管理華夏幸福。

此外，值得一提的是，在上述股權交易中，華夏幸福還與平安資管訂立了一項“對賭協議”，華夏幸福承諾，未來三年，歸屬于上市公司股東的淨利潤增長率分别不低于30%、65%、105%。也就是說，2018年、2019年、2020年，華夏幸福歸屬于上市公司股東的淨利潤将分别不低于114.15億元、144.88億元、180億元。

引入平安不久後，華夏幸福再度“出售”住宅項目也被認為是出于“節流”的目的。

10月9日，華夏幸福宣布，與北京萬科及北京恒燚企業管理有限公司簽訂合作協議及股權轉讓協議，北京恒燚（由北京萬科全資持有）将收購華夏幸福旗下涿州公司80%股權、裕景公司80%股權、裕達公司80%股權、廊坊公司80%股權及霸州公司65%股權，交易價款約為32.34億元。

上述交易價款由股權轉讓款及置換股東借款（萬科一方根據華夏幸福一方已經提供的股東借款金額按照受讓項目公司股權比例為項目公司提供股東借款）組成，其中每家公司股權轉讓款均為1元。

資料顯示，上述五家公司持有位于涿州、大廠、廊坊和霸州市的多宗土地，總用地面積約33.93萬平方米，均為住宅用地。其中部分地塊為半年内拿下，如大廠190畝地塊便由裕景公司及裕達公司于今年4月份獲取。

雙方還約定将由北京萬科負責目標項目的運作和經營管理，在項目公司董事會構成中，華夏幸福一方也僅派駐一名代表。分析認為，失去項目操盤權力，華夏幸福在其中的角色接近于财務投資人，雖為“合作”實則近乎出售。

盡管有熟悉華夏幸福的人士表示，公司的核心主業為産業新城業務，如果物業、住宅等業務有優勢引入其他企業，自然會考慮引入，有利于盤活資産。

但在房地産市場明顯惡化的時期，比起控制權，提前回收資金、盤活資産或是華夏幸福更重要的考量。

當然，作為自救者，華夏幸福的算盤並不止于此，畢竟“節流”並不是長久之計，唯有“開源”才能真正解決問題，這或許也是華夏幸福競拍中國鐵物大廈最大的計謀。

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