領展王國龍：“睇緊”一線城市物業 繼續優化商場與街市

觀點地産網 香格里拉酒店里柔和的燈光下，一位滿頭白發卻精神抖擻的男士，正用英語介紹着公司業績，並回答記者的提問，而坐在他兩邊的人，則專注地傾聽和補充着相關内容。他們背後的展闆上，寫着“領展2018/2019中期業績發布”等字樣。

領展公布中期業績了。上述出席中期業績會的三人，是領展房地産投資信托基金主席聶雅倫、行政總裁王國龍，以及首席财務總監黃國祥。

财報顯示，截至9月30日六個月内，按相同基準計算，領展的收益及物業收入淨額分别按年增長7.4%及6.9%；期内每基金單位中期分派增長7.5%至130.62港仙。但若按報告顯示，其收益及物業收入淨額則分别按年下調0.4%及0.2%，至49.30億港元及37.59億港元。

所謂的按相同基準計算，即是指不包括任何在分析期内收購，出售或新營運（如适用）的物業。但衆所周知，領展涉及資産買賣已是常态。

去年11月28日，領展宣布已完成其策略性評估，透過競争性銷售過程出售17項物業，于當日與由基匯資本為首的财團簽訂協議，總代價為230億港元。這是領展歷來金額最大一次交易，其為集團帶來74億港元的淨收益。

繼此筆大生意之後，領展今年9月份公告稱，拟就資産組合進行評估，並有可能涉及潛在的資産出售或收購。此後，市場不時傳來領展收購、出售物業的消息。例如，它拟斥資約74億港元購買深圳中心城商場、旗下超過10個商場物業獲黑石集團洽購等。

此次于中期财報里，領展坦言，長遠而言，其正在考慮收購及/或出售事項；計劃收購香港及中國内地一線城市，及其周邊三角洲地區的零售物業及甲級寫字樓。其他主要考量因素包括良好的連接性、有限的競争、可觀客源及良好的增長潛力等。

王國龍在業績會上表示，領展“睇緊（正在看）”内地一些一線城市的項目，但具體情況現在不能公布，有進展會及時告知大家。

除了買賣的生意之外，領展的物業租金收入也是被關注的焦點之一。具體而言，于報告期内，它在香港和内地的物業組合表現各異。

其中，香港物業組合總收益增長7.0%，零售租金增長6.6%、停車場租金增長10.0%。而内地的三項物業——北京歐美匯購物中心、廣州西城都荟廣場、上海領展企業廣場1座及2座，合共錄得收益總額4.90億港元及物業收入淨額3.90億港元，分别按年上漲22.8%及25.8%，增長趨勢似乎更為強勁。

領展認為，在日益變化的零售環境下，物業提升是維持吸引力的一項必要的資産管理工具。于是，期内領展完成了四個資産提升項目，包括富善商場、何文田廣場、三聖商場及環翠商場，其中包括一些街市的優化。

具體而言，鮮活街市經過整合後，空置市場區域轉換成新的零售空間，加上一繫列基建優化措施（例如更換電梯），行業組合得以提升，零售及餐飲供應增加，以滿足各項目的社區需求。

王國龍在發布會上表示，施政報告提到香港會興建一些公衆街市，這個對于行業良性的競争是有好處的，領展過去已優化過40個街市，接下來優化街市、商場的策略會繼續推進。目前，領展的資産提升覆蓋多個處于不同階段的項目，包括10個進行中項目，5個預備開展項目及19個審批中項目。

物業的運營與優化，帶動了估值的提升。于報告期末，領展的投資物業（包括香港發展中物業及中國内地物業）估值總額由2018年3月31日的2030.91億港元增長3.3%至2097.90億港元。

其中，由于物業收入淨額增加，領展于香港的零售物業及停車場估值分别增長3.4%至1463.91億港元、增長5.0%至362.34億港元。而内地物業估值為172.46億港元，比3月末的183.35億港元有所下降，為人民币貶值所導致。

在負債方面，于2018年9月30日，領展債務總額減少至227億港元，已承諾債務融資平均年期為3.9年；負債比率下降至10.3%。但在運營周轉上，領展的備用流動資金減少至140億港元，比今年3月末的227億港元下降了38.55%，其中現金及存款更是由117億港元大幅下降至39億港元。