解局 | 增城風雲 首創9億入局與華潤組團“一山五虎”

觀點地産網 房企之間的合作歷來不是稀罕事，這是它們希望在激烈的市場競争中生存下來的信号。但如果一個非地王項目半年内引入了4家房企，就會顯得相對新鮮。

這個項目是華潤置地位于廣州增城區的荔城街地塊。

10月29日晚間，北京國企首創置業股份有限公司公告宣布，其将以增資擴股方式獲得廣州增城區潤昱置業有限公司（簡稱“增城潤昱”）20%股權，涉及價款2億元；同時承諾提供7.23億元股東借款予項目公司支付剩余土地價款及開發地塊。

荔城街三聯村A18082地塊于今年4月28日被華潤置地以總價32.18億元競得，折合樓面價12570元/平方米，溢價率1.26%。該地塊占地8.53萬平方米，容積率≤3.0，建築面積≤25.60萬平方米，用途為二類居住用地（R2）。

魔鬼往往隐藏在細節之中。公告在結尾處公布的信息，首度揭示了隐藏在荔城街地塊背後龐大的房企抱團陣容。

其中首創置業提及，除了出讓項目公司股權的華潤置地，相關合作方還有保利發展、中海地産、旭輝控股。簡言之，将有5家房企參與荔城街地塊的合作開發。

時間節點方面，截止10月29日公告日期，增城潤昱的注冊資本為2億元，由華潤置地認繳及持有；而增資完成後，注冊資本将增加至10億元，首創、華潤、保利、中海及旭輝各自持有項目公司20%的股權。這意味着，保利、中海及旭輝也将各自增資2億元。

華潤置地對此次合作秘而不宣，但若細究起來，相關迹象早已在幾個月前有迹可循。觀點地産新媒體查詢，保利發展在2018年半年報中将增城潤昱列為“子公司的合作方股東同時為聯營企業”，並對其記錄其他應收款為3.8817億元。

首創置業則在半年報中披露，至6月底，公司持有廣州增城荔城街項目20%股權，項目占地8.53萬平方米，建築面積24.88萬平方米，地塊參數與華潤置地的荔城街項目基本吻合。

如今看來，這樣一個涉及5家開發商的項目合作，或許早在4月份地塊出讓時就已經啟動洽談。但如此龐大而分布均勻的“聯合體”聚集在一宗32.18億元的增城土地上，難以不讓人好奇各家的想法。

在廣州房地産歷史上，最出名的合作開發項目是2009年出讓的番禺亞運城項目，地塊占地2.73平方公里，成交總價高達255億元，最終由富力、碧桂園、雅居樂、中信、世茂房地産各持股20%。

另一個典型案例發生于2016年，中糧地産宣布與金茂、招商、遠洋、寶龍、泰禾、融創以及嘉興鼎瑞成立合資公司，共同參與天津河東熱電廠地塊開發。河東熱電廠地塊占地12.59萬平方米，由金茂以41億元競得，住宅部分樓面價14554元/平方米刷新當時河東區紀錄。

與上述案例相比，增城荔城街項目既非地王，總價也不算高到無法承擔。廣東中原地産項目部總經理黃韬對觀點地産新媒體表示，華潤荔城街項目樓面價12570元/平方米並不算高，8月份凱德在荔城街拿地成本接近1.40萬元/平方米，因此基本排除引入合作是資金壓力。

黃韬表示，房企合作是各取所需的投資舉措，尤其是在房地産受控、融資收緊的大形勢下，聯合開發可以有效降低風險。同時他認為，對于新進入廣州的房企而言，合作是一個學習的機會。

廣州作為一線城市，兼之有粵港澳大灣區規劃的加持，對于房企而言是重要的投資區域。而在華潤置地引入的合作方中，除了保利外，其它房企在廣州的土地儲備都相對偏少，這促使各方聚集于增城項目。

以首創置業為例，根據2018年半年報，其持有廣州增城獅尾路項目51%股權，項目占地4.08萬平方米，建築面積9.48萬平方米。而碧桂園于4月以13.36億元競得的荔城獅尾路A17060地塊，占地面積亦為4.08萬平方米，如今在地段開發有“首創碧桂園悅山府”項目。

增城區由于不限購政策的存在，一直是廣州主城區購房需求外溢的主要區域之一。黃韬向觀點地産新媒體形容，增城區的樓盤成交量相當于“廣州的三分一”，這解釋了首創等房企看好增城的理由。

聯合開發增城的項目好處還在于，涉及合作開發的項目，銷售額統計會有交叉計算，對于銷售規模目標比較大的房企來說，這是最理想的捷徑。在華潤引入的房企中，首創置業計劃2019年完成千億銷售，旭輝提出2021年沖刺3000億銷售目標，保利則一直希望成為房企“第四名”。

但華潤等5家房企合作仍存疑問，股權分布如此均勻，項目操盤時如何進行權益平衡？按照計劃，增城項目公司設董事會，由5名董事組成。外界普遍預計華潤、保利、中海、旭輝及首創各委派1名董事，各方話語權接近。

對于後續合作事宜，華潤置地華南大區總經理孔小凱以“這是廣州公司的合作”為由拒絕回應觀點地産新媒體。

華潤置地廣州公司某高層也僅表示，合作是各方基于市場情況自願作出的決策，至于分工，公司将在内部進行安排。他拒絕披露進一步合作細節。

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