戀戀文旅城 438億套現後萬達在貴州又掏出了這張名片

觀點地産網 一周前，萬達陷入了“變現退出”的羅生門當中。如今流言仍未息，萬達的文旅業務卻再次傳來新的變動。

10月22日，萬達集團與貴州遵義市人民政府簽訂戰略合作框架協議，就推進婁山關紅色小鎮建設及商業項目達成合作共識，預計項目總投資計劃約100億元。

觀點地産新媒體查閱合作協議，萬達集團計劃在遵義市内以直投、合作獨資、合資等多種形式開發建設萬達紅色文化旅遊項目1個和萬達廣場2個。

前不久，行業内還在盛傳“王健林準備徹底告别文旅業務”的消息，雖然萬達方面早已發布澄清公告，但依舊難堵悠悠衆口。

就在這個節點，萬達傳來與遵義政府簽約，合作開發萬達紅色文化旅遊項目的消息，“失而復得”的文旅業務，難免引起市場關注。它似乎宣告着，“文旅”仍是王健林開疆拓土的重要工具。

變現退出流言

打開搜索引擎，輸入萬達集團，“瘦身”“變現”“退出”等詞組頻頻出現在列表當中。這些詞組的出現，都要源于2017年萬達的那場“世紀交易”。

2017年7月19日，在經歷了發布會的反常延時、更換背景闆，還有會議室不知名的玻璃杯碎裂聲後，萬達的兩筆合作案落下帷幕。

最終，萬達商業将北京萬達嘉華等77個酒店以199.06億元的價格轉讓給富力地産，将西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目等13個文旅項目91%股權以438.44億元的價格轉讓給融創，兩項交易總金額為637.5億元。

對于此次交易，有業内人士對觀點地産新媒體分析稱，萬達甩賣酒店、文旅項目是為了降低負債率。

有媒體援引王健林在此前的一番話：“此次出售資産的資金全部用于還貸，會大幅降低萬達商業的負債，預計今年内可以償還大部分的銀行貸款。

數據來源：萬達商管财務報表，觀點指數整理

變現還債的猜疑或許在财務報表可以得到證實。觀點地産新媒體了解，2017年末，萬達商管總負債額為4462.53億元，同比減少815.17億元，負債率則由2016年的70.26%降至64.76%。

截至2018年6月30日，萬達商管資産總計6339.32億元，負債合共3799.27億元，對應負債率59.93%。其中，長期借款達到879.31億元，應付債券為905.99億元。相較于2017年4462.53億元與2016年的5277.70億元，2018年盡管總負債有所減少，但還債壓力仍存在。

時間走到了今年10月，這場“世紀交易”再次迎來了故事的續集。

據《财經》10月16日消息，萬達正在把文旅集團總部核心業務及相關團隊都交易予融創，而王健林準備徹底告别文旅業務。

據觀點地産新媒體了解，在去年的交易中，融創只擁有萬達13個文旅項目的所有權，並不涉及這些項目的品牌、規劃内容、項目建設和運營管理等。

而此次傳出的消息則表示，轉讓過後，萬達只單純保留對13個文旅項目9%的股權，不再負責其他任何事務。去年賣出去的文旅項目對應的設計規劃、建設、運營管理這些業務部門及人員全部轉讓給融創，由融創負責。

更有消息提及，萬達還有意将剩余的西安、長沙、廈門、武漢等4個萬達城的資産和運營均轉給融創。

雖然萬達官方迅速發布聲明進行澄清，並表示“今後萬達将繼續投資文旅産業。”但對于僅百余字的聲明，市場似乎並不買賬，陸續有媒體曝光稱，萬達和融創的交接已經在進行中。

文旅之于萬達

在流言四起的時期，10月22日，萬達宣布與遵義政府合作開發紅色文化旅遊項目和萬達廣場，似是向市場宣告：文旅依舊是萬達的名片，它沒有放棄文旅産業。

從此次和遵義政府簽約的情況來看，萬達集團計劃在遵義市内以直投、合作獨資、合資等多種形式開發建設萬達紅色文化旅遊項目1個和萬達廣場2個，項目總投資計劃約100億元。

其中，萬達廣場項目額作為大型城市綜合體，其中集中式商業占地面積約4.7公頃，商業總建築面積不少于7萬平方米，業态包括但不限于國際影城、大型超市、兒童娛樂、室内精品步行街、時尚街區等。

萬達紅色文化旅遊項目将作為遵義打造全國著名紅色文化傳承基地重點項目，集紅色文化傳承、旅遊、商務、研學、培訓、體驗、旅居、康養度假、購物為一體，占地面積約67公頃（折合67萬平方米）。

而占地67萬平方米的文化旅遊項目是什麼概念？如果與過往萬達開發過的文旅城相比，它的體量只能算居中甚至偏小的類型。

比如濟南萬達文體旅遊城項目，占地280公頃，總投資630億元；成都萬達文化旅遊城，占地5000畝（約333.33公頃），總投資550億元；合肥萬達文化旅遊城，占地面積100公頃，總投資超過300億元……

但簽約萬達紅色文化旅遊項目，背後仍蘊藏了萬達多方面的考量。

其一，2013年後，萬達文旅城萬達集團視為“取代萬達廣場的新一代産品”，集團曾将精力、土地、資金等資源全面傾斜。2017年上半年，萬達7332.6萬平方米的土地儲備里，有80%是萬達文旅城的用地。

在重金打造下，萬達在文旅團隊、建設及運營經驗等方面都具備優勢，模式逐漸走向成熟。盡管文旅項目已轉讓，但它仍将文旅集團總部核心業務握在手里。簽約貴州遵義政府，再打造文化旅遊項目，或許王健林正盤算着借用運營優勢建立起萬達的“護城河”。

其二，繼續布局文旅項目，並不代表萬達要重拾“萬達文旅城”業務。遵義項目無論是體量還是投資額，都遠不及過往在濟南、成都、青島、昆明、合肥等地的大手筆，這反過來說明，萬達或許在有意克制文旅業務的發展。

文旅産業，在萬達集團中究竟扮演着何種角色？

從萬達商管的财務數據來看，2014年後，萬達的的營業收入得到了較大的增長，2017年剝離酒店、文旅項目後，收入指標有所下降，但並未出現斷崖式的下挫。2018年上半年，萬達的營業收入為1078.71億元，淨利潤為248.39億元。

數據來源：萬達商管财務報表，觀點指數整理

需要明确，通過轉讓萬達文旅城獲得資金套現機會，一定程度上緩解了萬達的流動性壓力，但這種大幅剝離資産的影響或許在未來逐漸體現。

萬達轉讓予融創的文旅城項目，包含将近6000萬平方米建設用地，意味着放棄如此龐大的土地儲備轉換成銷售額的機會。而在過去幾年，萬達的房地産銷售業務收入已出現連續下滑趨勢。

在剝離文旅項目後，萬達開始尋求通過多種途徑填補文旅項目的缺失。其中，“取代萬達廣場的新一代産品”成為往事，萬達廣場于是繼續成為拳頭産品，成效有待時間檢驗。

10月11日，萬達在商業年會上公布，截止到2018年12月31日，萬達集團将在全國開業285座萬達廣場，持有物業面積4265萬平方米。2019年，萬達拟開業項目有45個（含萬達廣場、萬達旅遊小鎮、萬達茂），其中一線城市3個，二線城市10個，三、四線城市32個。

此前，王健林在公開場合表示，“商業中心有競争半徑，特别是在三四線城市，萬達廣場一旦落地，一定半徑里競争對手很難再投資。”