登陸資本市場 弘陽地産香港IPO講述的是什麼故事？

觀點地産網 作為一家區域型房地産企業，能夠獲得香港資本市場認可並成功上市已是一件值得高興的事，而得到一個如意的股份代碼則可謂妙不可言了。

1996年，曾煥沙在南京創立弘陽，而弘陽地産赴港上市的股份代碼恰巧是“1996.HK”。按照其非執行董事蔣達強的說法，很慶幸還沒有被選走，一眼就看到了，我們選擇了這個号碼作為上市的代碼。

自22年前創業，到如今登陸資本市場，弘陽地産在2017年底資産總額達413億人民币。按照計劃，其IPO将于6月29日在香港公開發售，預計7月12日正式在聯交所敲鐘買賣。

或許可以猜想，登陸資本市場後，弘陽将更為進取，畢竟去年其母公司弘陽集團就提到，未來五年将要跻身千億銷售陣營。

據現場消息，弘陽地産這次發行股份數是8億股，占擴大股本的25%，超額配售權有15%。此次發行股份中有90%全球配售，10%香港公開認購，股份發售價格範圍是2.18港币至3.18港币，募集資金規模是17.4億港币到25.4億港币。

另據觀點地産新媒體了解，弘陽地産此次全球發售的所得款項淨額約為20.229億港元。其中，約60%（即12.137億港元）将用作開發物業項目或項目實施階段的建設成本；約30%（即6.069億港元）将用于償還若幹現有計息銀行及其他借款；10%（即2.023億港元）将用作一般營運資金。

弘陽的“故事”

在香港這個老牌金融市場做上市發布會，西裝革履是標配。

6月28日，弘陽地産四位高管就以黑色西裝亮相，手持招股書站到了媒體面前，包括弘陽地産董事會主席曾煥沙、執行董事及總裁何捷、非執行董事張宏武、非執行董事蔣達強。

走進資本市場，企業一向都需要講一個故事，而在弘陽地産，“人”或許是其中的一個看點。

總裁何捷眼中，主席曾煥沙就是一個有着獨特魅力的人：“曾總以前在福建，有多年房地産發展的經驗，他的座右銘是‘在商言人’，同時也非常推崇以奮鬥和奮鬥者為本的目標，是我們全國的僑商會的副主席，是我們全國僑聯的常委，是江蘇省僑商會總匯的會長，也是我們江蘇僑聯的副主席。”

把“人”擺在第一位，正是創始人曾煥沙管理企業的理念，故而何捷又報出了高管團隊中的若幹代表：“我們其他的管理團隊，蔣總（蔣達強），他曾是旭輝副總裁，在華潤都有任職；還有一個張良先生，有過多家房地産的任職，在人力資源方面有非常獨到的經驗……我們整個團隊大都是有多年的房地産經驗，這個也是我們的一個特色。”

其進而指出，房地産行業的發展以前是關繫的驅動，前一段時間是資金驅動，現在是人才驅動的時代。

“為了在機制上進行創新，我們做了以下的工作：首先我們有非常好的薪酬待遇；二是我們針對投融管退設立了非常好的激勵機制，我們變跳高為跳遠；第三，我們在跟投上也很快進行了推進，把打工變成了合夥，激發團隊的狼性，真正做到共享共擔。”

“在不遠的将來，我們将在上海設立第二總部。”何捷透露：“一個好的戰略加上一個好機制，這是成功企業的標尺，也是可以成為為未來、為股東創造更大價值的一個保障。”

用曾煥沙的說法，就是通過打造共創價值、共享利益、共擔風險的事業共同體，吸引和培養行業最頂尖人才，最大程度上激發員工潛能，這也是未來公司保持持續增長的重要保障。

蔣達強的說法則透出些自豪：“我們的薪酬競争力在同行里面保持在90分以上，另外從跟投，從高層管理人員的股權齊全的激勵，包括後面合作制度方面，都有一些已經在落地或者即将落地的措施啟動，總體來說我們要打造人才吸引的措施。”

土地“大計劃”

除了人才，弘陽地産此次上市發布會被提及最多的還有土地——目前有683萬平方米儲備土地，可以供未來三年的開發。

何捷着重介紹：“區位上，公司大部分土地都是在長三角非常好的區位；第二體現在結構上，我們土地儲備的結構接近50%在二線城市，還有25%在強三線城市，其他25%在三四線城市；第三，我們的土地儲備是根據剛需和改造的結構群體；第四，在目前限購限價政策比較嚴厲的環境下，2016年10月份調整政策之後，我們拿到的土地有非常好的議價空間。”

根據弘陽地産方面的說法，其土地現在能夠得到比較高的安全邊際，跟合作有非常大的關繫。

何捷表示，弘陽地産從2014年已陸陸續續有很多項目跟各類企業進行合作，到目前為止，該公司和百強中的45家企業在不同項目有合作，合作模式方面也是多種多樣，包括聯合操盤、小股操盤、輪流操盤，“各式各樣的形式我們都有”。

還有，弘陽地産獲取土地的成本似乎更低了，“從2016年到2017年，花了同樣的錢但是得到了更多的土地儲備”。

據不完全統計，2017年，弘陽地産拿下了43個項目，權益可售面積為245萬平方米，總貨值約367億元。

公開市場拿地成本越來越高的當下，並購是房企做大規模的手段之一，弘陽地産也不例外。

弘陽地産從2017年開始做並購的業務之後，取得的土地可以很好按照預期進行開發。嘗到甜頭之後，並購或将成為弘陽地産獲取土地的主要手段之一。

“我們要多開渠道，以多種方式進行獲得土地，同時還要加強並購，提升投資效率。抓住在不同闆塊、不同時期和不同城市的窗口期，可以獲得更安全、獲得未來預期會更好，盈利能力更強的土地。”何捷如此說道。

加大並購目的是做大規模，何氏直言：“我們需要在規模、效率、品質上有更快的提升。”

接下來，弘陽做的是走出去。何表示，布局上面，公司會強調1+3+X的布局，紮根大本營長三角，同時在華南、西南布局，“我們已經走出去了”。

弘陽地産将更多關注節點城市：像武漢、長沙、鄭州、重慶、成都這樣的城市，是未來選擇發展的方向，這樣的節點城市和周邊都市圈将作為未來進一步發展的激勵。

而在香港資本市場尤其關注的大灣區，弘陽地産同樣有“重點”布局的計劃。

據何捷表示，大灣區是一個非常火熱的區域，華南是要進的，公司已經有籌備了，只是項目還沒有落地，這也是未來要重點發展的。

“整個市場的規模其實跟長三角差不太多，也是我們未來的重點。只是這邊的土地和金融程度相對比較高，但我們會找到合适的時機，拿到合适公司發展的土地，然後進入這個市場。”