規模與目標 龍湖地産2000億業績的土儲支點

觀點地産網 近日，财政部發布的2018年4月财政收支情況顯示，全國土地出讓收入1.8萬億，增長超過40%，創下1987年土地有償轉讓以來同期賣地收入最高紀錄及最高增幅。

供應火熱，不失為房企囤糧的良機，但買地不單是一個“靠天吃飯”的活兒，還在于衆玩家壓注市場走向的膽量，以及背後資金實力的較量。

2018年，龍湖地産延續着上一年拿地的熱情，在前兩個月獲得了22宗地塊。不過，到了3-4月，龍湖的拿地節奏很快放緩了下來，獲取7宗地塊。1-4月，龍湖拿地總金額369億。快慢之中，龍湖投資的邏輯是什麼？

在年初業績會上，龍湖地産管理層曾就拿地節奏回應表示，公司拿地並無緊迫感，而是根據市場形式從容判斷，平衡負債率與發展的節奏。

據觀點地産新媒體了解，即便是在2017年加大土地儲備獲取的情況下，龍湖地産過去幾年的淨負債率仍然一直維持平穩下降的趨勢。

踩點拿地策略

2018年1-4月，龍湖地産共獲取29宗地塊，權益建面470.7萬平方米，權益地價369億元，大部分集中于1-2月份獲得。其中，4月獲取的權益建面30.8萬平方米，權益地價16億元。

據年初管理層在活動上透露，龍湖選擇在前兩月加大投資力度是基于對市場及地價的判斷。選擇在市場競争“退燒”之際出手，是龍湖控制土地成本手段之一。

管理層也稱，全年買地份額跟公司增長是匹配的，2017年買地花費740億元，2018年肯定會略增一點，但不會突跳。

具體而言，龍湖拿地聚焦于一二線城市並圍繞都市圈内城市群适度下沉布局，同時要求将單個項目的開發規模控制在适當的水平，目的是提升可售物業的周轉率。

經年初的一番擴張之後，龍湖地産将布局的城市範圍由33個擴張至37個，首次進入南昌、南通、鄭州及石家莊四個城市。

對于2018年的布局思路，龍湖地産延續“穩健迅捷” 的投資策略，以應對投資弱市下的波動風險，抓住機會以積極合理價格補倉，並尋求持續的行業收並購機會。

譬如，今年2月，龍湖底價獲取青島華訊方舟地塊（集團權益占比 80%）。該地塊位于城陽區核心，緊鄰龍湖熱銷項目悠山郡，生活及商業配套完善。項目占地面積 14.97 萬平方米，總規劃建築面積 26.67 萬平方米（權益規劃建築面積 21.34 萬 平方米），權益地價 9.13 億元，折合樓面價 4279元/平方米。

3月，龍湖攜手億城地産2.36億元競得石家莊山前景觀大道地塊。上述地塊規劃建築面積15.7萬平方米，容積率1.0，規劃用地性質為住宅用地。龍湖本次土地亦為底價獲取，折合樓面地價約1500元/平方米。

2018年，龍湖地産銷售目標是2000億，全年安排的貨值達到了3000億，只需完成66.7%的去化率就可以完成目標，接近去年全年的去化情況。

規模擴張支點

在年初業績會上，龍湖地産管理層曾就拿地節奏表态稱，龍湖拿地並無緊迫感，而是根據市場形勢從容判斷，平衡負債率與發展的節奏保持穩健資産負債表。

據觀點地産新媒體統計，在2011年至2015年，龍湖規模穩中有增。2016年及2017年，規模提速明顯，分别實現了超過60%及70%的增長。

2017年提速之時，龍湖地産明顯加大了對土地的投入，全年獲取超過2000萬平方米土地儲備，總土地儲備升至5458萬平方米，權益面積3900萬平方米。

在加快布局之際，龍湖地産並沒有明顯體現出效率與規模此消彼長的特點。相反的是，龍湖的負債情況仍然處于行業相對健康的水平，穩定在60%以下。

過去五年，龍湖地産持續保持着年末淨負債率持續下降的趨勢，2017年末甚至低至47.7%，居港股千億資産民營房企淨負債率最低。

據悉，60%的年末淨負債率是龍湖在做投資決策時非常重要的一條準繩，並因此形成了态度積極但決策審慎的投資風格。

今年3月份，龍湖地産管理層曾對媒體表示，公司對資産負債表有着嚴格的管理與限制，土地投資嚴格依據負債表的承受程度，公司不會一味通過加杠杆來增加規模，而是要求實現有機增長。

2018年，在拿地方面，龍湖也将繼續保持節奏平衡、不采取激進态度。至于全年購地資金的安排，龍湖此前的回應是“量入為出”。

審慎原則下減少高風險投資的同時，龍湖低融資成本優勢也使其在對項目的投資回報上，擁有更多的騰挪空間。

近幾年，龍湖地産平均融資成本與淨負債率的趨勢如出一辄，走出了一條穩步下降的折線。

年報顯示，龍湖平均借貸成本由年利率4.92%降至4.5%，在民企中是數一數二的水平，與華潤、中海等國企相近。

得益于對投資節點的把控，龍湖地産2017年末的平均土儲成本僅占當期售價的約30%。加上更具優勢的融資成本，以及多業态産品的操盤能力與相應的溢價空間，2017年龍湖集團毛利率達到33.9%。