演講 | 林中：未來20年房地産企業的道路與選擇

林中（旭輝集團創始人、旭輝控股董事兼主席）：“新形勢新格局下的地産發展思路”是主辦方布置的一個題目，我結合這個題目花十幾分鐘時間分享一下自己的觀點和看法。

目前來看市場有兩個非常典型的特征，第一是市場分化。這一輪的市場分化是中國過去20年來最嚴重的，我們現在看到有些城市已經開到“冬天”了，但是有些城市才剛剛開始“春天”，有些城市交易量在開始萎縮，價格在穩中略有下降，有些城市交易量跟價格都不斷在創新高。這對開發商其實帶來了比較多的機會和挑戰，因為一個分化的市場不能用一種方法來做。

剛才巴曙松老師也講了中國房地産行業的集中度，特别是大型企業為什麼在最近一兩年集中度能進一步提高，其實一個很大的原因跟這個分化的市場有巨大的關繫，因為大企業集中度高體現在幾個方面，第一個方面是戰略縱深，大企業基本在一線、二線、強三線、四線布局，你要上幾千億的規模，一定不能只在個别的城市、個别的區域，所以這種發展一定會比較均衡。

任何一個規模不夠的公司，其實很難來抗衡分化的市場，總會處在有時候好、有時候差的情況。而大企業的第二個特征就是跨越周期，一般中小企業會随着周期起伏，大企業基本上在研究的就是跨越周期的問題。

第三是資源配置的能力，大企業在資金、土地、人才方面配置的能力遠遠高于中小企業。

第四是房地産企業是項目型的，企業再大對管理難度增加不多，在市場分化的情況下，大企業的增長速度越快，大象也能跳舞。

近期另外一個行業非常明顯的特征是信号扭曲，我們看到很多都是扭曲的，比如說價格是扭曲的，新房價格是扭曲的，二手房價格也是扭曲的。我們現在看一二線城市，我們已經不用一手房的價格來看市場的變化，更多的是用二手房價格和二手房交易來看市場的變化；另外一個是供求關繫扭曲，因為供求關繫傳遞出來的信号也是扭曲的。

我們看到銷售的去化在降低，是因為賣了也不能簽，所以體現出庫存比較大，銷售額是小的。

另外，一二手房的市場是扭曲的，現在很多地方一手房推出來都是日光盤，因為一手房比同區域的二手房房價便宜20%，買到就賺到，肯定是日光盤。有些地方一二手房沒倒挂，可能去化率是百分之五六十。但是有些城市是局部闆塊一二手房倒挂，大部分闆塊一二手房正常，所以一二手房市場也在扭曲。

還有一個是房地的關繫在扭曲，所以我們很多事情看得很不明白，為什麼面粉比面包貴，大家測算的價格是按政府的限價，還是按二手房的市場價，現在很多城市都碰到政府要求按限價，所以下半年很多高價地供應量會非常少。

這是目前市場上的兩個非常大的特征，這個特征造成開發商有幾個問題。

首先是困惑，大家都在賭限價什麼時候解除，限簽什麼時候能解除，大家都很迷茫。在高地價、高風險情況下跟還是不跟，對很多開發商來說是一個抉擇。還有一個是看不清明天，因為已經很難用過去的知識和經驗判斷市場背後的變化和邏輯。

我們用5天的模型來看，我們站在今天核心是要看懂明天，因為我們所有的決策都是對着明天來的。我們過去的經驗是用前天和昨天的經驗，再加上今天的市場來判斷明天的市場變化以及走向。

但是題是，前天跟昨天的經驗已經不适合用，所以我們現在很難看得清楚明天。我們現在用了一個新的模式，我們看後天，我們看一個中長期的大趨勢，進而站在後天來看明天，因為這樣我們對明天就會有更好的把握和判斷。

用這種思維邏輯，我認為房地産行業存在20周年長周期的變化。為什麼我們這幾年會出現這麼多新的問題？這些新的問題有可能偶然因素出現，也有必然因素出現。所以房地産20周年長周期的變化，從1998年到2017年是第一個20年，因為我們1998年從朱總理開始搞房地産市場化，才真正開始有房地産市場。

20年過去了，未來的20年來了，在兩個20年大的周期交界的時候，我們看不懂未來20年的規律，這是造成我們今天很迷茫的一個很重要原因。

長周期變化在歷史的背景下，其實是有它的内因跟外因的，房子是用來住的，不是用來炒的，我估計未來至少10到15年都會是一個主導方向，房子脫實入虛，房子大起大落，房子資産泡沫，這個估計未來是政府的一個大的方向。所以中國未來20年不會出現房地産泡沫破裂。

我早上在早餐會上也講到，因為政府會防止出現泡沫，即使出現泡沫，政府也不會讓泡沫破裂，因為我們有很多行政計劃的管控手段。

比如說這一輪行政計劃的管控手段，有可能未來10年是政府能對房地産行業進行調控的一些非常有力的措施和主要的手段。

未來幾年長效機制的推行，可能未來幾年穩健的貨币，是不是能維持原來那麼高的發展，而且中國的經濟結構也發生了很大的變化，中國的經濟增長動力也發生了很大的變化。

過去20年我們主要是靠出口，後半段靠投資，投資和房地産有很大的關繫，但是未來靠的是國内内需的消費，未來人口流動也會發生巨大的變化，房價水平已經在高位。

存量市場與增量市場，一線城市已經開始從增量市場逐步轉向存量市場，再過十幾年，全國應該就會轉向存量市場，這些是長周期變化的内因和外因。

行業正處在第一個長周期過渡到第二個長周期，它會發生很多的變化。

第一個長周期是高頻波動、高速增長的長周期。從1998年到2017年，全國的平均房價漲了7倍，一線的平均房價漲了15倍。1998年房地産開發量估計在一兩億平方米，到了2017年是15億平方米，但是未來20年，全國平均房價還能漲7倍嗎？一線城市房價還能漲15倍嗎？肯定不行。

因為一線城市現在平均房價在5萬，一線城市理論來說不應該超過香港的房價，超過香港房價就有很大的泡沫。在同時期，香港平均房價在11.2萬，我們在5萬，也就是說未來香港上漲，我們也上漲，香港房價在未來一二十年如果泡沫不破滅，理論上我們還有2倍的漲幅，不可能回到過去20年的7倍、15倍。

未來20年應該是一個低頻波動、平穩增長的長周期，所以這個行業在這幾年，是一個從高頻波動、高增長，也就是說過去是三年波動，其實這一輪已經不是三年了，未來是不是七八年，每年房價增長平行每年在6%到8%，完全有可能。

所以你就會用這個思路看很多東西，你會看得很明白，未來在發生很多的變化，現在這些内因、外因。從歷史大的規律來看，中國也是會從一個高頻波動、高增長的長周期轉向低頻波動、平穩增長的長周期，這里面會帶來很多東西的變化，比如說20年内短周期的變化。如果你買地買貴了，以前你捂三年又回來了，這次你買貴了，可能要捂五六年、七八年，很多人不一定捂得起。

另外，下一輪房價恢復期的時候會拉長，每年的增長不會太高，一旦在前面拿了很高價的地，後面的解套時間會拉得更長。

行政計劃管控房價有可能會變成一個長效機制，中國不會出現房地産泡沫，是因為我們的政府有能力解決，就像現在一線的房價，我們判斷未來三年是橫盤，政府有機會在未來起來的時候，是不是讓一線房價還是有一個計劃管控，說你每年不能漲超過6%到8%，我們政府是完全可以做得到。

過去一線城市這一波上來之後，你再5年不漲，到那時候回過頭來看，房價不貴，它不會把泡沫刺破，而是把房價消化，所以這些東西會帶來非常多的變化。

行業圍繞着兩端在未來幾年會展開更加激烈的競争，行業的集中度在加速的提高。

不是說行業集中度提高是一個趨勢，但是你會看到行業集中度提高的速度變快，在這一階段它在加速提高，在突然鍛的競争是對一個行業的戰略遠見、資本能力、合作、並購能力，在産品端競争是人才團隊、專業能力、管理能力，所以這個行業的門檻越來越高，利潤越來越低，從上市公司的年報來看，淨利潤率一年比一年低，未來的風險很大。所以我認為不同的企業應該走不同的發展道路。

從發展思路來看，天無絕人之路，走一條适合自己的發展道路。現在已經排名前幾位的大企業，基本上都是要做強做好，降低負債率，提高利潤率，全球化、金融化、多元化，在30名之内基本上就要做大做強，也不能被落下。

在後面做區域龍頭，還有一部分叫梯度轉移，從一線轉移到1.5線，1.5線競争太激烈了，再轉到二線、三線，未來幾年細分市場也有很大的機會，還有存量市場也有很大的機會。

有一些中小企業開發可以轉經營，比如你說在某些城市，你的項目就不賣了，可能10年來看，比你賣了之後做其它的事情掙得更多。也有可能你可以做資管，做基金，你可以轉換行業。

面對今天這個市場，不同的企業是有不同的道路可以走的，有不同的戰略可以實施。特别是很多中小企業，我跟大家建議是不要跟，特别是這兩年跟進去一二線拿高價地的企業，現在問題都很麻煩。

大企業拿幾塊貴的地，在這個城市他可以暫時不開發，小企業在地價高的時候，在城市熱的時候去進，基本上會被玩完。但是天無絕人之路，我認為不同的企業有不同的戰略選擇，只有适合自己的才是最好的。