深度報告 | 公寓寒流 滬深嚴控類住宅新政下商辦地産出路

觀點地産網 自2016年10月刮起的房地産調控風至今仍不止，其範疇已超出住宅領域。最新消息顯示，在“促進房地産市場平穩運行”的基調下，調控已經蔓延至商辦類産品。

觀點指數了解，深圳規土委1月上旬陸續發布文件，對商務公寓預現售價格明确管理操作細則，同時明确整頓房地産市場上存在的商業、辦公、産業用房等改造現象明确表态将整頓。

熱點城市的房地産調控再一次引發市場關注。據觀點指數了解，深圳也是繼北京、上海對商住公寓出台限購、暫停網簽等控制措施後，第三座做出針對性處理的一線城市。過去數年，房地産政策環境持續趨緊，不限購不限貸且房價相對合理的公寓獲得了巨大的發展機會。

相比其它城市，深圳最新的商住公寓調控措施有所不同。其中除了現階段主流的辦公、商業用房改造，調控還指向備受開發商追捧的“工改工”項目。相關文件明确，商業、辦公、研發用房建築平面不得采用住宅套型式設計，改造部分甚至面臨查封的風險。

外界對此看法各異，既有贊賞，亦不乏顧慮。一方面，在住宅限購政策下，公寓價格處于上漲通道，出台限制性措施體現了頂層設計穩定房價的意圖；另一方面，公寓一定程度上彌補了市場上剛需及投資産品的空缺，調控将引發熱點城市進一步供需失衡。

目前包括萬科等主流開發商均涉足過商辦的公寓改造。在新政的持續加碼下如何應對房地産市場的形勢，仍是橫亘在這些企業面前的一大難題。

調控再襲深圳

縱觀2016年的深圳樓市，“325新政”到“104新政”，抑制房價過快上漲一直是貫穿于其中的重要主線。其中“104新政”被視為最嚴厲的調控政策，包括社保3年改5年，提高二套房首付比例等，導致全市成交情況開始出現大範圍降溫。

相比之下，住宅限購、限貸力度升級，反過來導致了深圳的公寓迎來爆發式增長。據深圳中原統計，2016年全市商務公寓的供應量穩步上升，全年共計36個項目獲得預售，新增供應增加28.3%至110.97萬平方米，創歷史高位。

受調控政策影響，去年深圳商務公寓成交8750套，成交面積61.5萬平方米，同比減少19%；而均價5.27萬元/平方米，同比增長則為10.9%，同樣創下歷史新高。

進入2017年，房地産調控的風向迅速變化。觀點指數不完全統計，截至1月上旬，深圳相關部門已先後出台三份文件，對市場上存在的公寓改造行為采取明确措施，涉及包括售價、改造標準等多個方面。

其中，一份網傳為深圳規土委1月4日下發的《商品住房和商務公寓預、現售價格管理操作細則》顯示，預售及現售審批預查的範圍開始覆蓋商務公寓，明确對項目的申報價格進行“合理指導”，具體以同項目前一期實際售價或周邊同類型競品的均價為參照標準。

數據來源：觀點指數整理

而1月13日深圳規土委發布的意見征求稿，有若幹條款備受外界關注。其中，開發商在建築平面布局上，商業、辦公、研發用房建築平面不得采用住宅套型式設計。市場解讀稱，這意味着改造方向為類住宅的商務公寓，将面臨叫停。

基于這種調控思路，目前寶安區已傳出對廠房改公寓等違法行為分類處置的消息，包括叫停已建成的廠房改公寓、酒店，以及查封、恢復投入使用或完工的部分。

值得一提的是，觀點指數了解，1月13日當日，深圳市在政府工作報告時明确為2017年的樓市定調。據悉深圳年内要落實國家房地産市場調控政策，堅持“房子是用來住的”、不是用來炒的”的定位。

同時深圳方面表示，将合理增加住宅用地供應，有效引導市場預期，促進房地産市場平穩健康發展。

滬深公寓現實

除了深圳，1月份公寓受到調控的城市還包括上海。觀點指數了解，1月7日，上海住建委稱，将會同相關部門對商業辦公項目進行集中清理核查，在此期間暫停此類項目的網上簽約。

公寓過去發展幾年所積壓的問題重新被外界所關注。而這種商業性“住宅”的兩面性，正是矛盾的根源。

第三方機構曾肯定過公寓在樓市發展過程中所起到的正面作用。其中中原地産以深圳為例指，公寓産品是深圳房價高企、限購升級新形勢下的市場應變，“不僅分流了住宅市場的客流，也補充了深圳市場的小戶型剛需産品和投資産品的空缺”。

據上述機構統計，2016年深圳公寓成交量，是公寓、住宅成交總量的17.8%，較2015年上升6個百分點，達到歷年成交占比的最高水平。

深圳公寓歷年成交量價走勢圖 來源：深圳中原

深圳市不動産估價協會副會長宋星慧對觀點指數表示，公寓現階段仍有積極意義。其中深圳致力于打造新興産業以吸引人才，而這部分群體初來乍到多選擇單身公寓，理由則是這部分物業面積小、總價低，且具備交通集中、交通網絡架構較完善等特點。

“很多白領階層需要的往往不是成套住宅，而是一套單身公寓。這說明深圳人對居住的需求並不一致，市場缺少滿足不同群體需求的産品梯隊，由此衍生出的長租公寓業務正逐漸成為近年熱點。”

不過，由于商住價格存在差距，商業項目改造為類住宅被質疑有調規之嫌；擅自改變房屋單元空間分割、私接燃氣管道等情況，也引發對房屋結構、消防等安全隐患的擔憂。此外，公寓在滿足小戶型剛需的同時也吸引了大批投資客涌入，從而成為房價上漲的推手之一。

市場人士對觀點指數指，目前滬深兩地的公寓有相當一部分屬于投資型，其中深圳公寓市場投資客比例或達50%。

統計數據顯示，2016年12月上海商辦類産品（以類住宅為主）均價3.17萬元/平方米，較年初漲幅達44%；深圳公寓均價則為5.27萬元/平方米，同比增長則為10.9%，接近一手住宅水平（5.3萬元/平方米）。

第一太平戴維斯投資部董事吳睿對觀點指數稱，上海、深圳兩地的情況並不一樣。由于上海寫字樓散售難度相對高，同地段的居住産品銷售情況更好，所以開發商多改造為商務公寓。據悉，上海商辦樓單價僅為同地段類住宅約60%，而類住宅則能達到商品住宅的60%-80%。

“相比之下，在深圳地段較好的寫字樓大部分仍能賣出高價，開發商並沒有太大沖動改造成公寓。”吳睿認為，公寓受到調控後，深圳樓市會受到怎樣的影響仍不得而知。

商辦地産出路？

實際上，在宏觀政策層面，相關部門對公寓的态度也出現由松趨嚴的變化。

觀點指數了解，去年上半年，“營改增”政策規定低于500萬元的公寓稅收征收率下調至3%；國務院6月還表示，允許将商業用房按規定改建為租賃住房水、電、氣價格按照居民的標準執行，商業用房的生活成本降至原先的1/3。

随着新的嚴厲調控政策出台，曾經迅速發展的公寓改造市場，或許将遭遇2017年的第一場寒潮。其中上海網上房地産信息顯示，截至1月9日，全市已有143個類住宅項目被暫停銷售。

深圳方面，從2016年底的情況看，全市公寓存量達到85.57萬平方米；商務公寓占57.66萬平方米，辦公、商業改公寓占19.98萬平方米，産業用房配套公寓則占9.23萬平方米。其中，面積在45平方米以下，總價在100-300萬元之間的公寓成交比例增加。

而深圳明令禁止商辦按住宅套型式設計、研發用房單套建築面積不得小于250平方米等規定，已基本否定過去的公寓改造行為。對于開發商而言，如何适應新形勢並将風險最小化，是目前面臨的一大挑戰。

觀點指數了解，目前包括萬科、金地、星河、深業、遠洋等開發商均涉足公寓市場。項目層面，包括萬科深南道68号、遠洋新天地等商業項目均改造為公寓；其中南山萬科雲城去年成交63億元高居商業銷售榜首位，在售産品主要為公寓。

此外，多名市場人士在接受觀點指數采訪時均表示，盡管研發用房此番也被限制改造為公寓，但這對于當下開發商紮堆“工改工”市場的影響有限。

第一太平戴維斯投資部董事吳睿指，目前新型産業用地（M0）受開發商追捧，這種“工改工”項目除了70%研發用房，開發商可獲準建設30%配套設施（含公寓）。“深圳的新規只對70%的研發用房部分改造進行限制，配套公寓仍受到政策鼓勵建設。”

他進而透露，研發用房面積不小于250平方米的規定早在去年11月就出現，但這並沒有影響包括萬科、恒大、金地、寶能等開發商進駐。“因為開發商拿地，本來就沒有太多改造研發用房部分的打算。”

據第一太平戴維斯預測，未來5年工改工項目供應面積571萬平方米，其中20%為配套公寓（折合約115萬平方米）。考慮到目前深圳政府對新興産業的扶持，開發商激烈争奪工改工項目的情況或仍将持續。