林中：我眼中未來18個月的房地産市場

林中（旭輝集團創始人、旭輝控股董事兼主席）：各位上午好！下面我用15分鐘的時間匯報一下我們對未來18個月市場的一些看法。我主要分三個部分，講講對未來18個月的判斷特點，以及2016年下半年和2017年的市場展望。

旭輝集團創始人、旭輝控股董事兼主席 林中

第一，本輪的特點。行政調控的手段與力度溫和，雖然我們看到蘇州、南京都出台了一些調控的措施，但是在市場這麼熱的時候，這種調控措施還是比較溫和的，因為它沒有限購，我認為這就是一個比較溫和的調控，只是對貸款的成數以及限貸做了一些約定，很多的篇幅講的是對一些市場熱度的減弱，我認為政府的意圖是要穩住一線和二線的房價，希望市場能穩定。

貨币政策維持寬松狀态，既不會進一步加碼寬松，又不會收緊，因為我們的宏觀經濟面臨着困難，不允許他們收緊貨币或信貸，所以這兩條會使明年的市場處于一個平穩的狀态。

有别于過去，此輪以市場自身調控為主，短周期可能變為中周期。過去我們看到市場是一個短周期波動，基本上三年一輪，但是這一年因為有前面這兩個很重要的因素，有可能這一輪的市場調整是以自身調整為主。如果2014年是一個底部，意味着2017年會出現一個市場波動的拐點，但是有可能這一輪從過去的三年的短周期變成一個中周期，這一個短周期到中周期的變化帶來巨大的風險，也帶來了巨大的機會。

現時房價泡沫不大，特别是二線及弱二線城市。一線城市雖然房價比較貴，但是也沒有到泡沫的程度。北上深以及熱二線城市土地市場出現泡沫，地價刺激房價上漲。這種地價要在目前已經漲了一倍的房價的基礎上再翻一倍，對應到2014年的房價，大概要漲3倍，從1萬塊變成4萬塊，從2萬塊變成8萬塊，這種幅度我們目前看，覺得像這些熱點城市的地價存在比較大的風險。

而且這一輪出現了一個新情況，以前我們都是房價漲了地價再漲，房在地前。這一輪是很多城市出現地價上漲再刺激房價上漲。我們看到前幾個月上海市場已經開始有點平穩，交易量已經回到3月份的一半，但是随着這兩個月的地王出現，交易量和價格又在往上走，因為大家的預期又發生了變化。

第二，2016年下半年市場展望。一線和熱的二線城市，北上深以及南京、合肥、蘇州、廈門，成交量應該會穩中有升，大部分城市會出現這種情況。但是個别城市會下降，深圳、蘇州下半年的交易量應該會比上半年少，已經在逐步的回落，上海會比較穩定，南京、合肥的交易量還是比去年漲了很多的。

成交價保持上漲，但漲幅回落。土地市場火熱，地價創新高，地價刺激房價上漲。下半年北京、上海都推出比較多的地，所以下半年的土地市場還會很熱，地價還會創新高。在這樣的地價會刺激房價進一步的上漲。投資比重大，金融屬性強，功能屬性弱。

我們統計了在弱二線城市購房需求的目的，大概有30%屬于投資，投資比重超過10%就是比較大的。住宅産品的金融屬性越來越強，功能屬性越來越弱，自用或者租賃的屬性越來越弱。我來這里之前，正好在合肥看我們開盤的項目，我問了我們的項目情況，130多平米的房子，二手房的房價是2萬一平米，一套房子要賣270萬左右，現在市場上的租金是3600元，租金回報率只有百分之一點幾，這個功能屬性越來越弱，資産屬性越來越強。熱二線城市出台溫和調控措施，這個溫和的調控，會把調控時間拉得更長，這是好事，但是未來從低谷回升的時間也會拉得更長。

目前來看，一線和熱二線出現了很多的地王，我們也在反思這個地王背後形成的原因是什麼，其實它有幾個方面：

一是開發商在資産端有更低的利息，現在我們在中國發債的開發商享受的是國家信用，中國在利率市場化的時候並沒有出現資金的風險定價，很多都在享受國家的信用，利息非常低。

二是有更多的錢，更多的錢來自幾個方面，包括有直接融資，2014年對開發商發債放開，到目前為止大概發了1萬多億的債券，還有開放的股權融資、影子銀行，以及各種的理财産品，最近你如果買了一塊地，都是銀行主動找過來要貸款，他們有很多的錢要貸出去。以前開發商過緊子，拿錢不容易，最近突然發現有那麼多錢，放在帳上不花也不好。

三是開發商用更高的杠杆，開發商的杠杆今年平均下來會比去年高，比去年低的非常少。他們有更高的杠杆，我認為有更多的沖動。我們最近在内部有這樣一個共識，還是要保持謹慎，不要陷入規模和土儲的軍備競賽。

這麼多低息的錢，這一輪集中在更少的城市，大概就那麼十來個城市，原來我們貨币超發的時候，我們有很多錢，但是我們是一二三四線城市都有投資，所以集中在某一個城市的資金量就不會太大，但是目前這些錢只集中在中國的十幾個城市，所以這十幾個城市的地價，在進入2016年以後都是非常高的溢價率的成交。

沒買到地就糾結三天，買到地就糾結五年，我們認為北上深的房價未來5年是覆蓋不了現在的地價。未來3到5年，北京、上海、深圳的房價會不會超過香港？你認為會超過香港，你就可以買這塊地。最近在這些城市買的地如果要想有錢掙，至少要持有5年。我們的原則是，以利為先，不加杠杆，不參與規模和土儲的軍備競賽。我們還是根據自己的節奏來打。

再看二線城市，目前成交量在上升，投資和改善的需求在拉動市場，包括青島、濟南、鄭州、甯波、無錫這些城市，成交價在快速上漲，其實他們是地價刺激房價在上漲，而且價格上漲表現在成交量放大之前。原來我們講房在地前，量在價先，這一輪全部被推翻了，地在房前，價在量前。這些變化是跟以前不一樣的。土地市場熱度升溫，土地價格持續上漲。行政政策比較寬松，他們都是去庫存政策的最大受益者。下半年市場表現強健，屬于比較健康的市場。

弱二線城市和強的三四線城市，我們看到成交量在持續放大，包括沈陽、長沙等等城市，這些城市的房子功能屬性比較強，金融屬性很弱，以自用剛需和改善為主，改善市場的表現好過剛需，這些城市還是有大部分有錢的需要改善。成交價格轉跌為升，價格上漲刺激去庫存。房産跟其它行業不一樣，電視機要降價才能去庫存，但是房價要漲了才能去庫存。土地市場回暖，但保持理性，他們會進一步出台加大去庫存的鼓勵政策。

第三，2017年市場展望。一線及熱線二點城市，我們認為是量縮價滞，價格不會再有很高的上漲，供需結構錯位，高端庫存增加，房不熱地不冷，溢價率回落，理性程度增加。市場調整的影響會逐步呈現，如果明年的貨币和政策收緊則明年回落的速度會加快，金融屬性還是很強，功能屬性還是很弱。

二線城市成交量比較穩定，庫存去化周期持續降低，價格上升，但是上半年先快，下半年會放緩，房熱地更熱，土地市場下半年容易出現地王，供需結構還是比較合理的，因為剛需和改善齊頭並進，一線和熱的二線城市剛性需求得不到滿足，二線城市應該從剛需和改善市場來說都比較靜态，投資屬性增加，功能屬性越來越弱。

弱二線城市價格小幅上漲，成交量放大，進一步去庫存，供需結構比較健康，改善需求表現比較好，拉動市場。土地供應減少，土地市場開始變得很活躍，整個市場以自用市場為主，産品還是以自用的功能屬性比較強的為主。

從總體來看未來的18個月，八個字總結“喜中有憂，謹慎樂觀”。