長江證券：街區漫談，從孤立“圍合”到共享“開放”

漸破自古之圍合，漫談街區之本色

圍合式社區VS開放式街區簡介

圍合式社區，顧名思義，是一種建築圍繞環境而設計，以實體圍合的方式封閉起來的社區。社區大部分擁有嚴格的門禁，運動場和公園等空間都為内部居民私有。該種住宅方式與我國傳統的院落式布局相似，我國過去的住宅區基本都是圍合封閉式的，如北京的四合院、南方的天井式住宅、江西的土樓等。圍合式社區實現了内部建築、環境的整合統一，能夠創造出良好的私密性生活空間，是近20年來我國住宅開發的主導模式。

開放式街區是一組建築物與周邊或其中的廣場、街道、小公園、綠地等實體或空間的總稱，由城市道路圍合而成。其正式的應用和提出源于歐美。開放式街區具有小尺度、開放性的特點，在歐美國家的居住模式中比住宅本身還重要。他們往往規模不大，尺度相近，社區網絡完全融入城市道路體繫中，沒有明确的入口大門限定，社區内的景觀建築物、花園等公共場所/設施為城市居民所共享。開放式街區是城市整體功能和空間構成的基本單位。

“圍合”存靜谧，“開放”盡融合

任何一種居住呈現方式都有其誕生和存在的理由和合理性，當然也一定不會極盡完美。下面我們将針對“圍合式”社區和“開放式”街區的主要優劣勢進行簡要對比。

圍合式社區

√提供良好的私密性和安全感。

圍合式社區具有有效的社區實體邊界，能夠創造出一種真實存在的領域感及和諧的氛圍，滿足住戶對于安靜居住環境的需求。圍合式社區的門禁對外來人員和車輛有一定的限制，能夠杜絕一些不法人員的進入，兒童和老人也可在社區内自由活動，既符合我國傳統生活習慣，在安全性上也具有一定的保障。

√便于管理，更好的迎合居住需求。

從開發商的角度而言，圍合式社區的空間利用和設計可以完全自主，可更好的迎合居民對景觀和布局的偏好。另一優勢在于其便于管理，開發商可對小區的各項物業需求進行統一的標準化的服務，節省大量的管理成本，更能夠保證服務的質量，滿足住戶的各項需求。

×阻礙城市交通的順暢。

圍合式社區内部道路是不向城市道路開放的，如果社區規模較大，一定會導致城市路網的密度降低，效能低下。城市交通只能夠依靠城市級别的主幹路和分支，承載能力有限，並且随着我國城市化發展速度的加快，車輛不斷增加，對道路的要求越來越高，因此交通擁堵和障礙會時常發生。

×資源不能共享，利用率低。

圍合式社區在建設過程中為了吸引購房者，都會配備很多的景觀建築以及一些公共的健身、娛樂等設施，由于其封閉性，這些設施只能由本小區内的居民所使用，利用率低，造成重復建造的現象，無法實現資源的集約。

開放式街區

√極大緩解了城市交通壓力。

開放式街區可以将小區内的道路也延伸到城市道路中，使得城市道路結構上升到三個級别，大大提高了城市道路的承載能力。由于實現了道路的連通性，街區和整個城市融為一體，成為城市最基本的組成單位，也更加方便了居民的日常出行。

√景觀以及公共設施更具共享性。

開放式街區會将原本屬于圍合式社區的設施和綠化共享給整個城市，政府也可通過集中提供這些公共基礎設施來避免每個小區都重復建設的資源浪費，提高公共設施的利用率。

×居住環境靜谧性較差。

由于開放式街區與城市的連通性，車輛可在街區内正常行駛，相較于圍合式社區而言會顯得喧鬧一些。此外，失去了圍牆和栅欄的隔斷，住宅完全暴漏在城市當中，私密性會相對減弱。

×安全性上要求更高。

由于開放式街區完全的開放性，對于一些陌生人和陌生車輛的随意穿梭是存在一定的安全隐患的。並且由于住宅直面公路，一些老人和兒童在住宅附近行走時不得不面對車輛行駛帶來的危險。

國際城市規劃發展梳理

美國：從現代主義到新城市主義

現代主義小區時期（20世紀20-70年代）：美國在上世紀20年代誕生了現代主義小區，采用標準化模式化的設計方式，得到了歐美住宅市場的高度認可。但是在1972年，随着美國聖路易市的普魯伊·埃戈住宅區的爆破拆除，現代主義小區也宣布終結。這種按照現代主義設計的“公園中的高樓”導致了居住的隔離，給人以單調冷漠的感覺，並且犯罪頻發，小區全方位衰敗後不得不面臨着被迫拆除的命運。

郊區運動時期（20世紀70-90年代）：現代主義終結後，美國随之而來的是一場郊區運動，很多的住宅社區開始向郊區轉移和發展。由于城市中心的大量社會資源不斷流向郊區，郊區得到了快速的發展和蔓延，但也因此嚴重蠶食了農田等，不斷遭到各種質疑。而到了90年代，新社區理論不斷的發展和普及，使美國的城市規劃進入新階段。

新社區時期（90年代-至今）：美國新社區的典範當屬建于上世紀80年代的紐約巴特利公園城。此社區不是封閉獨立的城中城，而是曼哈頓自身的延伸，是傳統的方格網和長方形街道街區形式的延續。該社區是以街區為單位融入到城市中，将原本大的地塊劃分為小尺度的街區，改變了與城市相隔離的封閉式社區的模式，創建了美國開放式街區的先例。

如今的美國，封閉式住宅小區依然存在，但是占比不足全美家庭總數的1/6，大部分是開放式的街區制。誕生于美國的街區制無疑在這里得到了最好的體現和發展。

日本：80年代開始街區式規劃

封閉式時期（二戰-80年代）：日本早期的住區形式主要以獨立式為主，與我國的封閉式小區相似。小區與周邊的環境是相隔離的。二戰之後，日本由于處于經濟恢復時期，人口快速增長，對住房的需求日益嚴峻，于是日本政府主導開發建設了一大批新城，這些新城的建設與探索在一定程度上推動了日本城市住宅模式的向前發展。

街區性住區時期（80年代-至今）：至上世紀80年代，日本經濟高速發展，居民對居住環境和品質擁有更高的要求，日本便開始對之前的封閉式社區存在的問題進行不斷的反思。由此，日本的住區規劃模式發生了重要的轉變，密度高層數低的街區性住區逐漸成為主流。該種住區将小區作為城市街區來設計，打破原本的封閉性，設計成具有開放性和復合性的城市街區空間。如今，無論是日本政府建設的小區還是開發商開發的小區，都沒有過往封閉性的阻礙。

中國：封閉式規劃傳統濃厚，開始嘗試開放式街區

“闾里”時期（先秦-秦漢）：我國在周期，圍合式的居住區便與《周禮·考工記》中匠人營國的規劃理念同時誕生。周期的“闾里”是最基層的居住和管理單位，“里域不可橫通，闾門不可以毋阖”，“里尉”掌管里門的鑰匙，設“闾有司”監視出入。

“里坊”時期（秦漢-民國）：到了秦漢時期，居住區依舊是牆垣圍繞，宵禁閉戶。隋唐時期，住區從闾里制變更為里坊制，坊里四周均有封閉的坊牆，不允許直接臨城市幹道開門。這種封閉的里坊制度在唐、宋之交被打破，所有的居民市坊不再以牆垣圍合，但對居民的管制並沒有取消。這種嚴格的管理制度一直延續到明、清甚至民國時期20世紀90年代：封閉式的居住觀念一直持續到新中國成立後的單位大院。從20世紀90年代開始，封閉式社區在我國大量崛起，單位福利制不斷向私人化轉型，居民可以根據價格的偏好随機組合形成一定的小區，使空間分布更加的廣泛，封閉程度和社區管理也變的松散。小區設施逐漸現代化，擁有門禁式的管理，居民對小區内的景觀和綠化要求也越來越高。

新世紀至今：20世紀末我國經濟快速發展，城市迅速擴張，封閉社區也更加蓬勃的發展。2000年伊始至2007年是我國房地産高速成長的時期，在一些經濟發達的省份和大城市，封閉式社區發展的更加迅速。2000年的上海已經有83%的居住小區是封閉式的，同年的廣東省，封閉社區數量也高達高達五萬多個。

圍合式社區出現和發展的根本在于我國社會經濟結構的轉變以及社會階層的分異。我國的城市規劃發展到今天，圍合式社區已經成為了小區住宅的主流模式。但在發展期間，也不乏個别半開放半封閉式的社區出現，各地開始嘗試進行開放式街區的規劃設計。

縱觀古今中外城市規劃的發展歷程，我們可以清晰的感受到，居住形式是随着國家社會和經濟的不斷發展而逐漸調整改變的，每一發展時期都有自己的居住特色，是傳統居住思想和時代發展需求相結合的産物。“開放”還是“圍合”，需要結合當地經濟社會發展階段與時代需要進行考慮，不可一概而論。

案例漫談：國内外典型開放式街區

佛羅里達州濱海城

談到開放式街區，首要提及的應該是佛羅里達州的濱海城小鎮，它可以說是現代開放式街區的鼻祖，即最早采用開放式概念進行規劃設計的社區，曾被美國時代周刊列為美國整個80年代“十大設計成就”之一。

項目簡介

濱海城小鎮位于美國佛羅里達州西北部郊區的海岸地帶，是一個集居住、旅遊度假為一體，同時具有美國南部城鎮風情的海邊小鎮。濱海城始建自1981年並一直處于建設發展中，被認為是最早采用開放式街區概念的社區，濱海城模式在20世紀90年代後被不斷推廣和復制，設計理念逐漸獲得了高度評價。

規劃理念

濱海城小鎮始建年代處于20世紀80年代，當時美國剛結束二戰後的高速城鎮化，美國城鎮化率從50年代的64%快速提升至70年代的74%。當時，美國粗放式郊區化的城鎮發展使得社區規模巨大、功能單一，各功能區間距遙遠，居民外出消費、休閑嚴重依賴汽車，交通擁堵、出行不便等城市病不斷出現，這種城市規劃發展模式不斷受到質疑批判，開始有聲音提出復興美國傳統“鄰里街區”。

在這種時代背景下，規劃設計師杜安伊夫婦提出了“新城市主義”的理念，提倡構建具有文化氣息的緊湊性鄰里社區，認為理想的城市規劃模式應具備以下幾大特點：（1）公共空間突出，功能區集聚；（2）社區尺度小、路網密度高；（3）親近于行人。正是在“新城市主義”規劃理念的啟發下，杜安伊夫婦開始接受濱海小鎮規劃設計工作。

社區特點

1、優先規劃公共空間，營造開放街區氛圍

首先，濱海城選取地塊最優質的海灘地段，規劃了中央廣場作為公共空間作為居民公共社交場所，增強社區整體的開放性氛圍。中央廣場集聚了生活日常需要的多種公共服務設施，包括郵局、商店、市政廳、俱樂部、社區中心、學校、劇院等。其次，濱海城在住宅節點處設置大量商業設施、涼亭等公共設施，保證所有居民都能公共使用，為鄰里間社交提供便利條件。濱海城優先規劃公共空間的設計體現了“新城市主義”對公共價值高于私人價值觀點的認同。

2、社區規模布局緊湊，适宜步行

居住街區呈格子狀排布，街區大小一般為50m×100m，各鄰里街區與中央廣場的距離也被控制在400m以内，保證大部分居民步行5min以内可以到達中央廣場。這種設計使得居民更多選擇以步行方式出行，減少了住戶對小汽車使用的依賴。

濱海城小鎮的規劃設計增加了路網密度，一方面整個街區的開放性增加，另一方面它鼓勵步行的出行方式，增加了社區居民在公共空間區域進行的社交、消費活動，社區商業氛圍增強，修復了二戰後郊區化造成的鄰里關繫缺失。

3、道路等級降低，路網緊密性提高，與城市道路開放銜接

濱海城通過降低道路等級增加路網密度，大多數道路寬度也因此不會超過6m，但是這樣的設計思路提高了各個家庭與外界的連通性，每個住戶均可通過密集的路網直接與中央廣場或者外界相通，抛棄了原來将私人空間和公共空間嚴格分開的設計理念，而是将兩者緊密結合融入為和諧整體，總體上增強了社區開放性，與城市道路緊密銜接。

小結

濱海城小鎮是首個現代意義上的“開放式街區”，是“新城市主義”對美國城市化發展過快導致一些問題思考的的首個應用。濱海城小鎮通過優先打造公共空間、降低社區規模尺度、增加路網密度大大增強了社區的開放性，同時鼓勵步行的出行方式，倡導鄰里間活躍的社交氛圍。濱海城小鎮建成後逐漸受到市場與社會認可，不僅房價一路上升，而且被時代雜志評為80年代十大設計成就之一。

日本幕張濱城住區

日本與中國同屬于亞洲，具有相似的東方文化。日本幕張濱城位于日本東京灣大都市區，規劃起始于20世紀90年代，其建設初衷是為了緩解東京的人口和交通壓力，解決經濟社會發展集中于東京一級的問題。歷經30年的建設，幕張濱城形成了一個包含基礎設施建設、教育、會展、商務等多功能的綜合開放式社區，其中幕張濱城住區更是具有復合性、開放性和場所性的特點。

項目簡介

幕張濱城位于日本東京灣大都市圈内，千葉市西端，距東京都中心約30km（電車30分鐘），是一個集居住、辦公、研究開發、學術教育功能為一體海濱小鎮。幕張濱城住區規劃于80年代末90年代初，位于幕張新城的東南角。西面臨接城市中心、南面是海濱公園、北面是文教區。住區模仿了源于歐洲的“沿道中庭式“的住宅布局模式，打破了日本慣有的封閉式住宅模式。

規劃理念

19世紀50年代二戰後，日本在經濟恢復期城市人口快速增長，對住宅的需求也日益嚴峻。自20世紀50年代開始，日本政府開始規劃東京都市圈。最終确定以東京市區為中心，半徑80公里，構建了東京都市圈，用以緩解日本第一大城市東京的人口和交通壓力，千葉市就位于這一都市圈内。在這種背景下，20世紀90年代在千葉市政府和開發商的聯合推動下，幕張濱城住區采用了街區型住宅模式和協調建築師設計體制，這是當時日本首次嘗試這種新的住宅和設計模式。

日本幕張濱城住區的規劃理念是把都市住區當做開放式的都市街區，而不是封閉式小區，構築具有人氣的都市街區以及統一且多樣的城市景觀。創建能适應多樣化生活方式的都市型住區，並注重于自然的融合。住區規劃具有三個特點：（1）復合性，通過住宅附帶多種功能、創造出居住活動和娛樂混合式的都市空間；（2）開放性，通過把建築單體盡可能沿街布置、創造出和新都心的一角相吻合的開放型街道；（3）場所性：通過規劃、設計條件體制的多樣化、賦予多種立面造型、創造出給人們留下印象的場所。

設計亮點

1、劃分建設片區，多方合作，打造住區建築風格的多樣性

幕張濱城住區歷經三次總體規劃，最終确定了住區建設規劃和住區城市設計導則。以千葉市企業廳為總體規劃，在設定了分配給住宅建設者的用地（街區）不集中在一處而是分散在不同的建設地區内的前提下，規定了包含建設地區、建設地區負責人、協調建築師、住宅建設者（公共建設者和民間建設者）等多方合作的規劃體繫，以及規劃設計流程。建築師們以設計導則為大方針，不同建築師設計風格不同，這樣既增加了建築風格多樣性，又有利于住區形成統一且多樣的居住環境。

2、地區的功能分區和立地相對應的沿街景觀

首先，在功能區分方面，幕張濱城住區以核心居住區，即城中心為基點，外圍為内城，由城市大街和沿街型多層住宅單體構成；北面為都市側，即辦公區域；南面為海灘，主要作為有休假感覺的居住區；西邊為公園側，主要為居民休閑、外出就餐使用；東邊是河邊，主要作為清淨、舒展的居住區。其次，不同的功能分區擁有相位對應的沿街景觀。

另外，幕張濱城住區在不同的功能分區設置大量商業設施、涼亭等公共設施，保證所有居民都能公共使用，為鄰里間社交提供便利條件。

3、住區規模布局恰當，有利于營造良好鄰里氛圍

濱江住區空間主要由一個正方形和交流帶構成。其中，正方形包含幕張濱城住區的城中心和内城。這一正方形将住區布置在中心部和周邊明确區分，並給住區整體賦予位置感覺和方向性，形成了明确的都市形态，又給住區創造出良好的氛圍，方便街坊鄰里交流並留下印象。其次，住區内還規劃了三條交流帶，沿富士山與海的軸線，連續性布置公園、綠化、中小學等交流設施及開放空間。這一正方形和三條交流帶的空間構成方式，将住區打造成為一個擁有復合型功能、注重開放空間、以居住為中心的近鄰的社區。非常有利于住區營造良好鄰里氛圍。

4、适宜步行並具有熱鬧氣氛的街道空間

為了塑造适宜步行和具有熱鬧氣氛的街道空間，幕張濱城住區内部的道路和街區在設計時采用了人車共行的道路模式。通過使用不同的路面形态和鋪路材質，對車輛通行為主的通行路和住區居民生活、交流空間為主的街道加以區分，通過限制車速用以保證步行的安全。

小結

幕張濱城住區作為日本國内首個摒棄日本原相對封閉、功能單一的住區形态，采用規則城市路網結合住宅沿街的較為開放式的住區模式，通過多方建築師和住宅團體合作的模式，共同打造了住區統一且變化豐富的居住風貌。其次，采取功能分區和沿街布景的方式，可以保證所有居民都能享受公共資源。最後，采用人車共行和街區型住宅模式，為住戶提供了适宜步行和鄰里社交的便利條件。

宜賓萊茵河畔

宜賓市萊茵河畔因為開放式街區一夜之間爆紅網絡，但有人質疑萊茵河畔並不是真正的開放式街區。我們認為萊茵河畔符合現代意義上開放式街區的設計理念，而且是運用比較成功地一個案例。

項目簡介

萊茵河畔位于四川南部的宜賓市，是一個占地面積超過30公頃的大型社區，規劃上采納了英國合樂集團的設計方案，使用對外開放的社區道路将大型社區分割成若幹居住組團，同時社區道路、沿街道路兩邊布置大量商業設施。在建築風格上，萊茵河畔整體設計靈感來源于歐洲萊茵河邊上的德國小鎮，具有明顯的南歐古典主義風情。

規劃理念

萊茵河畔規劃設計理念追求社區與城市的深度融合。社區主幹道将地塊劃分為若幹尺度較小的鄰里街區，營造适宜步行的社區氛圍，社區商業價值提升；同時，内部公共空間通過主幹道直接對外開放，實現交通、商業、綠化等社區資源與城市的共享，實現了社區與城市融為一體。

社區特點

1、大社區變身小組團，提升鄰里氛圍

萊茵河畔是一個占地面積超過30公頃的大盤，但内部被分為多個相對較小的居住組團。其中，一期由五個組團組成：翠蘭花園、玫瑰花園、香梅花園、銀杏花園、雪絨花園；二期目前有西湖灣、禦龍灣、麗江灣等組團。這些組團面積小，比較大的組團大概在150m×200m左右，符合“新城市主義”中鄰里街區的尺度。

2、私密性與開放性共存

同時，每個組團的私密性和安全性較高，擁有互不相通的門禁繫統，居民安全得以保證。相對封閉的居住組團與對外開放的社區街道連通，每一塊地塊尺度變小的同時，增強了社區對外開放的程度，485畝的總土地面積上有近100畝的公共使用面積，達到了私密性與開放性共存。

3、多種商業模式共存，社區商業打通整個地塊

萊茵河畔開放式街區的一大亮點是商業氛圍的打造，不僅在部分布置了商業裙樓、集中商業、景觀商業等形式，更是通過“三縱三橫”的社區商業幹道将整個小區打通，同時囊括了餐飲、購物、影城、俱樂部等多種商業業态，整體商業氛圍迅速提升，以社區本身人氣為基礎吸引外部人流，人氣集聚能力甚至超過普通商業廣場。

4、兩級次道路體繫，主幹道與次要街道功能互補

萊茵河畔的道路體繫主要分為兩個等級，分别是主幹道和次要街道，兩級次的道路設計實現了内部道路的功能互補。社區主幹道采用人車分行的功能設計，可以緩解城市交通壓力，也增加了社區停車容量；次要街道采用了步行街的功能設計，主要用于增強社區商業氛圍。

5、次要街道布置停車位，緩解停車壓力

次要街道由于主要承擔的功能是步行而不是車行，萊茵河畔還在不妨礙社區商業開展的前提下，在這些街道上布置了停車位，一定程度上緩解了社區停車壓力，社區亂停車等現象比較少見。

小結

萊茵河畔采用英國合樂集團開放式街區的設計方案，現在社區整體上已經比較成熟。萊茵河畔的規劃使得開放性與私密性和諧共處，社區道路布置多種商業業态将整個地塊打通，營造類似于巴黎街頭的購物體驗；同時，兩級次的道路設計實現了道路功能的互補，也使得對外開放層次分明。

上海翡翠公園

上海翡翠公園坐落于上海市浦東新區張江高科技園區，是萬科對開放式街區的嘗試性作品，也是萬科開發的高端産品“翡翠繫”的代表作。我們結合實地調研的結果對翡翠公園開放式的規劃設計特點進行簡介。

項目簡介

翡翠公園是一個占地面積達到10公頃的集商業、住宅、主題公園于一體的綜合性社區，總建築面積超過30萬平，其中住宅和商業分别約為20萬平和10萬平。在總體規劃上，翡翠公園采用了美國炮台公園的設計理念，力圖将社區内的各個組團打造為一個開放、融合的城市。

規劃理念

翡翠公園的規劃設計團隊是來自于美國紐約炮台公園的原班人馬，注重公共空間的營造，追求社區對整個城市的包容與開放，但同時也注意保護居民适當的私密性。翡翠公園實現了城市界面、社區界面、群體界面的三層公共空間，通過這三部分實現社區與城市的共享；家庭界面和私密界面則保證了居民的生活應有的安全性的私密性。

社區特點

1、富有層次感的公共空間：五重公園體繫

正如其名，翡翠公園具有非常具有特色的五重公園體繫：慶典公園、體育公園、四大街心公園、組團公園、屋頂公園。五重公園體繫並不是簡單的重復疊加，而是具有明顯層次感。

這種層次感主要體現在開放性上：慶典公園、體育公園、四大街心公園等最為開放，直接與城市共享，為市民提供休閑、娛樂、健身場所；組團公園相對私密，可以為組團内居民提供社交場所，屋頂公園的功能則提供有機農場、悠閑木棧道等休閑設施。

2、自持商業位置優越、業态齊全，集聚社區内外人氣

萬科自己持有的商業中心2049位于整個社區位置最佳的中心地段，組團内大部分居民步行5min之内即可到達；此外，自持商業業态規劃齊全，包含家庭生活消費、親子消費、餐飲美食、休閑服務等多種業态，對周圍社區居民也有一定吸引力。

3、街區道路全歸市政所有，萬科承擔綠化保潔服務

翡翠公園内的道由萬科代建並交付市政使用，但萬科承擔了基礎性的綠化、保潔服務，但是萬科對道路規劃設計保留了一定的權利，例如市政燈光如果影響到住戶，萬科可向政府反映争取業主權益。

4、物業服務升級為“睿管家”，物管自動化程度或将提高

翡翠園是萬科高端繫的産品，所以提供的物業也和之前不同。解決這種開放式物業難度的方式是通過一些現代化的措施，例如手機、微信等的即時溝通來解決居民的特色物管需求，例如酒店問詢、代辦等服務。因為翡翠公園是萬科高端繫産品，物業收費比其他小區貴，但提供的服務要更加全面及時。

此外，萬科董事長王石先生曾表示，未來十年萬科員工的40%将由機器人代替，解決人力成本逐漸上升、勞動力開始短缺的問題。萬科機器人保安“大白”（無人駕駛汽車）已經開始在某些園區試用，未來或将逐步投入翡翠公園等社區使用，提高物業管理自動化程度。

小結

上海翡翠公園是萬科以美國紐約炮台公園為藍本對開放式街區開發的重要嘗試，在公共空間/自持商業的打造、公共區域管理以及物業管理自動化方面為未來開放式街區開發提供了重要借鑒意義。

展望未來：機會與挑戰並存

地塊細化，門檻下降，開發市場競争加劇

在當前一二線城市樓市火熱，三四線城市低迷的背景下，發達城市土地交易價格越來越貴，成交總價屢創新高，中小城市土地市場萎縮，拿地風險加劇。以綠地集團在北京新拿的大興區地塊為例，樓面價已達3.23萬元/平，與周邊房價相差不多，成交總價39億。龐大的土地成交金額對小型房企來說，既有較大的資金壓力，也有較強的經營風險，而對中大型房企來說，高價拿地風險同樣不低，導致當前不少地塊招拍挂均由幾家地産開發商共同組成的聯合體進行競拍，以降低風險和資金壓力。

若原則上不再建設封閉住宅小區能夠順利實施，那麼以後的新建小區将以開放式街區為主，小區尺度将大幅縮小，對應的土地使用面積也将大幅減少，地塊出讓有望細化。土地出讓金規模有望下降，招拍挂門檻降低，經營風險下滑，有利于小型開發商加入競争。再者，相對來說小地塊的建設周期較短，開發商資金回流更快，進一步降低資金壓力。另一方面，競争的加劇也可能進一步提升土地成交單價，而企業是否能從高昂的地價中攫取開發利潤建立在其成本管控及運營效率水平之上。

同時，小區開放後，其配套公共設施及資源，比如花園、健身器材、座椅等向大衆開放，将吸引部分居民散步、逛街，疊加小區道路轉變為市值道路後将會分流部分交通量，充分利好社區商鋪，對于商業運營經驗不足的純住宅開發企業來說降低了經營難度，減少風險。

社區分割，模式改變，物業管理何去何從

開放式小區與封閉式小區最大的不同在于社區尺度大小，並非拆除圍牆。社區尺度下降後，将對物業管理模式造成較大的沖擊。現有大盤式的管理模式已相對成熟和固化，停車位、商鋪管理、公共設施、安保維護等業務或将面臨較大程度的改革，同時，社區的入口價值也将重新定義。

開放型街區使得社區住宅變得碎片化，單棟住宅或幾個單元組成的小型組團或将成為常态。以往一個大社區僅需要在出入口以及小區内部若幹地點處設立保安，未來或需要在每個組團均安排安保人員。另一方面，道路、綠化等公共資源對外開放後，人流量和車流量将大幅提升，公共區域的環境衛生、道路及設施維護難度加大(不過，公共區域的維護未來或由政府立法明确權責利關繫，由政府和物業共同承擔)。總體來說，物業成本相對過去或有一定提升。然而，物業費上漲難度很大，成本上升難以轉嫁至業主，基本只能由物業公司承擔，對其成本管控要求大大提升，倒逼物業公司加大智能化、信息化和機械化投入以降低成本。

另一方面，社區開放後，物流最後一公里将被徹底打通，小區入口價值或将重估，業主的個性化需求有望大幅釋放，提升社區增值服務空間。

風險提示：政策風向改變