劉力：救市産業新方向

劉力：大家好！今天大會的題目是“新政與救市”，無論是政策和救市都是政府行為，企業沒有資格談，企業只有觀察新的機會在哪里，我們應該如何自救的問題。

現在新的市場和以前十五年的爆發已經有非常大的差别了，這些現象有很多的學者和專業人士說得很多，這里就不一一解釋。14年之後房地産不再是之前的市場，本質上已經嚴重分化，房地産商扮演的角色也面臨本質上的轉型。

我們如何自救，要關注哪些機會？分三個方面：

第一，關注角色的轉移和模式的革命。決策轉移有三個方面，第一政府職能是由規劃建設轉向提供公共服務。開發商的轉變是由建造商，中國的開發商更多的是房屋的制造商和生産商向思維整合轉變，第三個角色轉變是地産的治理結構向金融整合商轉變。

首先，政府肯定會輕裝上陣。可能偉大的稅源，降低對銷售住宅的用地依賴。建設上引入民營資本參與基礎設施建設，比如PPP。服務呢？溫飽型服務規範化，例如設立公里醫院、廉租房、敬老院，小康型服務市場化。

開發商轉向資源整合，無論是開發銷售都會有變化的問題，都要尋求新的主題。設計上，設計機構建築師的重要性答復下降，大量標準化，建造開始像萬科十幾年的産業化現在開始真正實現。租售大量前置化，在建設之前這些租賃合乎售都應該有明确的客戶。

作為地産服務商，就要把自己轉變成一個金融的角色了。面向政府，不僅要提供城市戰略顧問、産業顧問，還要向平台融資顧問。面向開發商，策劃顧問和設計顧問、租售顧問及還要開發貸款融資顧問，面向實體企業不僅是選址顧問，還是資産證券融資顧問，面向消費者，從置業顧問還要轉向購房貸款顧問。

要關注的模式以金融增強客戶黏度，改變銷售融資方式，以深化的金融手段增強潛在客戶購買力，為購房者解決資金融通的根本性問題，增強客戶的黏度。第二個模式是回歸服務本質。第三個模式就是跨界整合。房地産界與其他産業的整合，讓其由重資産向輕資産模式轉變，大量開始文化娛樂産業整合、旅遊産業整合、互聯網産業整合，提升房地産的本質價值。第四個模式是需求定制化，這個在國外體現的非常明顯，小規模開發。以金融财務為核心高度的專業化分工協作，融資和運營因素前置，實現需求的定制化。精準的交易結構匹配投資需求，精準的産品設計匹配使用需求。比如說像倫敦金絲雀碼頭等等項目，60%左右的公建客戶都是事前預定的。最後一個模式是大資管。國内的商業化非常迅猛，但産品同質化非常嚴重，大量的商業綜合體過剩。所以，包括很多中介服務機構開始慢慢轉向以物業管理為核心或者運營為核心的機構。

第二個方面的機會關注一下區域發展。這些年，最熱的一個詞，習大大上台之後關鍵的熱詞“一帶一路”，到那里去尋找機會和抄底，就有區域的問題。把“一帶一路”抽象的概念落實到國土和區域的空間上去看一下。以前說的投資和貿易，今後就是全方位的。整個國土的城市保證三大塊，朝着三個方面去進行開放。我們選擇項目，可能要更關注三個朝向的城市。整個城市的發展也從單向的開放、階梯式的轉向内陸開放，向南、向西、向東，以及沿海開放帶以及沿海的體繫。其中一些大的熱點，大的城市組群，過去都是推測或者是推動，如今已經成為現實了。城市組協、區域發展已經不是口号，已經成為現實了，就看我們如何尋找機會。幾大城市的發展空間不用說了，例如長三角、珠三角、大北京。大北京從量上來講，雖然因為内陸的問題是交通狀況問題比較多。但北京主城區的建築半徑20公里，東京半徑是50公里，那麼半徑20公里如何和50公里半徑競争呢？所以，未來中國的發展否間巨大，不可能停下來。

但具體的發展模式絕不是單中心攤大餅，而是多中心形成城市群的概念，不是單位各個的概念。一個城市就有一個中心和多個衛星城構成，中間就形成了很多“帶”，産業化和功能闆塊。比如說北京和天津形成了一個帶，形成了多中心的發展，是點和線的發展。所以，像交通軸+葡萄串+生态綠地，左邊的圖是城市研究中心的梁原始親手畫的。中國已經有十大城市群。

未來要選擇國家批準的國家新區以及醞釀即将要批的幾大自貿區是未來城市的熱點，值得大家關注。所以是以區建成，城市與城市之間不在是平等的，是國家政策帶動他們之間有巨大的差别。

所以，總結一下未來城市機會，城市群和“一帶一路”是一回事，城市群的發展模式是“一帶一路”的空間戰略發展模式。第二，東部沿海地區已經形成網絡化的城市格局，空間發展越來越分散，比如說上海、廣州往周邊形成網絡化的發展，是要往外走。而西部地區人口比較少，中國現在74%的人口居住在47%的土地上，西部這片廣闊的地區沒有資格去做網絡了，現在還是一個收速的過程，所以大家拿地一定要緊緊圍繞省會城市，只有省會發展足夠大了才有機會往外拓展。所以，西部地區城市群建設要圍繞省會城市展開，目的在于正确增加城市的活力，目標發展集中為目標。

第三是關注新産業發展，過去傳統發展模式已經走到頭了，企業财務報表在下滑，15年很嚴重，能不能保住兩千億不知道。開發商都在尋求做新的特色主題，包括了綠色低碳生态，包括文化創意旅遊，現在大的物流和物聯網結合、智慧化也是未來趨勢，還有養老、養生、健康。未來大城市，比如說北京、上海市區里面根本就沒有地了，只有做改造，歷史街區的保護，像寬窄巷子、石庫門等等。還有就是銷售比的改善，只有極少數讓你銷售，大量是會員，每年的年費，或者和養老保險結合，或者是租給你五年、十年，當期再把錢退給你，當成長線融資。所有新模式的銷售都是周期非常長的，沒有短期變現的事，要求開發商有足夠的實力。如果不和金融方、投資方結構做不下去。所以就需要取得核心專業資源結合，比如說學校、醫院、迪斯尼這。所以開發商從開發商、資本方向專業資源結合，以後就基本成為資本的表達。過去開發商開玩笑說開發商是給銀行掙錢的，未來會更嚴重，開發商的資産越來越輕了。沒有資源，沒辦法做，現在是專業資源重于資本。像清空人居建設集團提出的IDOB的模式，都是未來比較好的模式。謝謝各位！