廣東省房協：2018年一季度廣東房地産市場分析報告

房屋銷售量降價漲，資源錯配局勢未變

——2018年一季度廣東房地産市場分析報告

廣東省房協市場分析課題組

（廣東省房協市場研究部、廣東省統計局固定資産投資統計處）

概述：今年一季度，全省商品房銷售面積、銷售金額同比分别下降9.3%和0.9%，珠三角和粵東西北各地區同比增速均呈明顯回落态勢；全省商品房銷售均價同比上漲9.3%，其中住宅均價上漲13.6%；各地區商品房待售面積均有所反彈，其中非住宅商品房去庫存仍是重點；企業到位資金同比增長3.0%，為2014年以來新低；土地購置量價齊降，土地市場有所降溫；房地産投資同比增長22.9%，其中土地購置費拉動投資增長14.6個百分點；全省商品房新開工面積增長23.6%，但珠三角地區僅增長1.7%，新增項目主要分布在粵東西北地區。

一、市場運行特征

1.房屋銷量總體下降，各區增速回落明顯

今年一季度，全省商品房銷售面積2730.36萬平方米，銷售金額3454.06億元，同比分别下降9.3%和0.9%，降幅比1-2月分别擴大5.1個和13.1個百分點。其中，商品住宅銷售面積2340.16萬平方米，同比下降9.4%；銷售金額2894.11億元，增長2.9%；非住宅商品房銷售面積390.20萬平方米、金額559.94億元，同比下降8.8%和16.7%。數據顯示，2015-2016年，廣東商品房銷售面積、金額同比保持較高水平增長，但2016年以來增速震蕩回落，至今年出現負增長。

圖1：2017年以來廣東商品房銷售面積/金額走勢

圖2：2014年以來各季度廣東商品房銷售面積/金額走勢

分區域看，一季度珠三角地區商品房銷售面積1660.90萬平方米，銷售金額2729.80億元，同比分别下降18.5%和7.3%；粵東西北商品房合計銷售面積1069.46萬平方米，銷售金額724.26億元，同比分别增長9.9%和34.5%，其中東西兩翼仍呈現較高速度增長。但數據顯示，自去年上半年以來，廣東各地區商品房銷售面積同比增速均呈回落态勢。與2017年度同比增速相比，粵北、粵東、珠三角和粵西今年一季度的增速分别下降37.3個、35.0個、16.2個和12.6個百分點，其中珠三角和粵北地區進入負增長區間。

圖3：2013年來廣東各地區商品房銷售面積同比增速走勢

2.房價同比普遍上漲，待售面積整體反彈

從房價水平看，今年一季度，全省商品房銷售均價12651元/平方米，同比上漲9.3%。其中，按用途分，商品住宅均價12367元/平方米，同比上漲13.6%；非住宅商品房均價14350元/平方米，同比下降8.7%。按區域分，珠三角商品房銷售均價16436元/平方米，同比上漲13.7%；粵東西北商品房均價6772元/平方米，同比上漲22.4%。

表1：2018年一季度廣東商品房銷售均價按地區分  單位：元/㎡

從庫存情況看，截至2018年3月末，全省商品房待售面積5308.71萬平方米，同比下降8.4%，比上年末則增加320.13萬平方米，增幅為6.4%。其中，商品住宅待售面積2634.65萬平方米，同比下降16.1%；非住宅商品房待售面積2674.06萬平方米，同比增長0.6%。分地區看，珠三角地區住宅庫存稍有回升，非住宅庫存總體高企；粵東西北地區住宅和非住宅庫存均有所回升。數據顯示，過去兩年廣東商品住宅待售面積持續下降，今年一季度的小幅反彈一定程度上有益于平抑房價過快上漲；而非住宅商品房待售面積則基本持續增加，其庫存去化仍是未來的重點。

圖4：2013年以來廣東商品房待售面積走勢

圖5：2014年以來廣東各地區商品住宅待售面積走勢

圖6：2014年以來廣東各地區非住宅商品房待售面積走勢

3.資金增速持續下探，土地購置量價齊降

一季度全省房地産開發企業到位資金5042.50億元，同比增長3.0%，增速降至2014年以來最低。按資金來源分，國内貸款1260.95億元，同比增長7.1%；利用外資3.41億元，同比下降76.2%；自籌資金1282.70億元，同比增長1.5%；定金及預收款1453.20億元，同比增長15.5%；個人按揭貸款714.41億元，同比下降6.0%。數據顯示，今年一季度國内貸款增速同比下降32.8個百分點，定金及預收款增速同比提高7個百分點但個人按揭貸款降幅同比擴大2.4個百分點，反映出房地産信貸政策持續收緊，對房地産貸款審核趨嚴，行業的融資和銷售回籠的壓力都明顯加大。

圖7：2016年以來廣東房地産企業到位資金同比增速走勢

圖8：2014年以來廣東房地産企業主要來源資金同比增速走勢

土地市場方面，一季度全省房地産企業購置土地面積161.96萬平方米，同比下降40.9%；土地成交價款105.88億元，同比下降58.9%；土地成交均價6538元/平方米，同比下降30.4%。其中，購置面積除了粵北地區同比增長19.6%，其他各地區均呈不同幅度下降，其中珠三角地區降幅最大，達56.6%。需要注意的是，由于統計口徑的不同，本文所得土地購置數據與市場實際情況存在一定的滞後性，並非全樣本即時數據。

表2：2018年一季度房地産企業購置土地情況按地區分  單位：萬㎡、億元、元/㎡

圖9：2014年以來各季度廣東房地産企業土地購置情況

4.投資建設高速增長，資源錯配局勢未變

從房地産投資情況看，一季度全省完成投資2462.38億元，同比增長22.9%，增速創下2014年以來新高，較2017年全年上升5.7個百分點。從投資構成看，建安工程投資1783.66億元，占總投資額的72.4%，同比增長10.1%；設備工器具購置20.91億元，同比增長21.8%；兩者合計拉動房地産總體投資增長8.3個百分點。土地購置費520.97億元，占總投資額的21.2%，同比大幅增長128.8%，拉動房地産總體投資增長14.6個百分點。數據顯示，今年一季度房地産投資的增長主要由土地購置費拉動，土地購置費的增長對房地産投資的貢獻率達到64.0%；上年同期房地産投資則主要由建安工程拉動，而建安工程對于上下遊相關産業具有較為突出的拉動效應。

表3：2018年一季度廣東房地産完成投資按構成分  單位：億元

開發建設方面，一季度新開工面積3510.48萬平方米，同比增長23.6%；竣工面積2454.24萬平方米，同比增長8.0%；截至今年3月末，全省商品房施工面積63929.02萬平方米，同比增長9.9%。數據顯示，今年一季度粵東西北地區商品房新開工面積合計1452.70萬平方米，同比大幅增長77.9%；其中商品住宅新開工1186.28萬平方米，同比增長94.3%，是拉動全省新開工面積增長的主要力量。而珠三角地區商品房新開工面積同比僅增長1.7%，其中廣州、深圳兩個一線城市同比下降17.9%。由此反映，廣東的房地産市場資源錯配依然突出，珠三角地區尤其是一線城市的潛在供應仍未能明顯提升，後市供求關繫也難以得到有效緩解，而這也為其存量市場的盤活及租賃市場的培育奠定了基礎。

表4：2018年一季度廣東商品房新開工面積按地區分  單位：萬㎡

二、市場展望

從調控政策看，為确保“房子是用來住、不是用來炒”，實現全體人民住有所居，短期内，各地為抑制投機炒作行為的限購、限貸、限轉讓等，以及為防止房價大幅波動的價格備案制、限預售、限網簽等行政幹預措施仍将繼續實施，同時加大力度扶持發展住房租賃市場，加快建立健全市場長效機制。

從金融環境看，為防範金融風險，國家一方面繼續推進金融去杠杆，抑制資産泡沫；另一方面加強監管協調，引導資金進入戰略性新興産業、現代制造業和服務業等經濟領域。宏觀審慎政策下，房地産行業流動性偏緊、資金成本趨于上行的趨勢仍将持續。且今年下半年行業将進入償債高峰，負債率過高的企業将面臨更大的資金壓力。

從銷售市場看，在差别化調控政策之下，投資、投機性需求将受到嚴格限制，而對于自住的首次購房和改善需求有望進一步得到保障，市場的潛在需求總體規模依然穩定。另一方面，商業住房按揭貸款利率的持續上浮，對于市場需求的釋放将呈現日益明顯的抑制作用；重點城市正加大力度推進“租購同權”的逐步實現，住房租賃市場将在分流住房需求的同時，也将逐漸改變人們的消費觀念和市場預期。總體而言，後市商品房銷售量同比降幅可能繼續擴大，房價上漲壓力逐步減輕。

從開發投資看，過去兩年房屋銷售市場的持續暢旺，支撐了房地産投資的中高水平增長。随着銷售市場的逐步降溫，投資增速也将趨于回落；而熱點城市已由增量市場主導漸次進入增量與存量市場並重，開發投資規模和速度都将趨于平緩；且受制于資金狀況的趨緊，企業開發投資也将更為謹慎，後市房地産投資增速預計穩中趨降。

綜上分析，在防風險、去杠杆的大背景下，銷售規模下降和資金成本上升趨勢明顯，建議房地産企業主動适應市場，加快銷售回籠資金，合理控制負債水平；響應國家政策，順應時代需求，以産城融合、高品質開發等為發展理念，結合鄉村振興戰旅、特色小鎮建設、田園綜合體等，拓展發展鄉村地産、産業地産、現代農業地産、住房租賃服務等新業态和新業務。

三、機構觀點

【世聯研究】“房住不炒”和“防風險降杠杆”仍然是2018年的主基調，各地調控将持續相當一段時間。在支持自住型需求和打擊投機炒作的大方向下，一二線和熱點三線政策的頻繁調整将成為常态；而人口不斷聚集于核心城市，帶來增量的住房需求終須釋放，或作用于租或作用于售。更廣大的三線城市在棚改和消費升級的推動中延續，市場不大可能再高位大幅增長，但持續托底全國市場是大概率事件。在全局下行、局部向暖的市場中，房企的競争與分化加劇，房企回款受阻，這将使得房企資金鍊壓力持續加重。

【廣東經緯房産咨詢有限公司】今年樓市政策依然“穩”字當頭，廣佛地區仍維持去年以來的政策，但佛山存在進一步收緊的可能。3月廣佛地區多個樓盤加推，樓市穩步回升。根據規劃，2035年廣州常住人口規模将達2000萬人，而房地産作為城市發展的重要動力源泉，預計東部、南部等處于成長發展階段區域的房地産市場或将迎來新的重大發展機遇。佛山市場方面，三四月多個樓盤推新，市場熱度不減。

【廣東中原地産代理有限公司】從宏觀層面看，預計上半年信貸措施将繼續收緊；在“房住不炒”的背景下，一線及典型二線城市的樓市調控措施近期仍将保持穩定，部分熱度較高城市仍存加碼可能。從市場表現看，一季度末廣州市場新推貨量逐漸增多，預計供應端在二季度将逐步恢復至常規水平；同時，春節後購房需求穩步釋放，預計需求端近期仍将保持穩定。而随着多個“地王”項目陸續進入市場，多個闆塊的房價格局将再生變化。從廣州城市發展看，南沙被明确定位為廣州唯一城市副中心，發展将再提速；廣州政府越發關注優質産業的導入及落地，房企高質量的産業資源在未來土地市場的競争中将取得更大的優勢。

【合富研究院】政策、庫存及金融因素疊加影響下，廣州一季度商品住宅供求均處近年低位。流動性收緊對市場的影響日益顯著，具備購買資格與資金實力客戶愈加成為稀缺資源。為保證樓盤去化，房企積極轉變推貨與營銷策略，相關資金投入趨于上升。在調控與銀根雙緊的情況下，市場正繼續向“買方市場”靠攏。預計二季度市場貨量将繼續增加，房企間競争更為激烈。在整體貨量結構上，由于90㎡以下戶型持續消化，當前其庫存總量占比已不足20%，市場對緊湊型産品的需求維持高位，相關産品消化率将繼續保持在較高水平。