街區制下的物業公司還有未來嗎？

國務院的一個指導意見把物業公司推到了風口浪尖上，這句話是這麼說的：“新建住宅小區要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開”。

這對物業公司有什麼樣的影響？還要不要物業管理呢？

首先我們要看未來的住宅群是怎樣的形态？根據住宅群形态确定物業服務形式。不管是新建住宅小區還是打開住宅小區，未來住宅建築群将或許主要是組團式和獨棟式兩種形态。

一種是組團式，将四五棟房子組成一個組團，仍會封閉管理，沿用原來的住宅小區管理方式。還是需要物業公司的。組團式住宅出入口少了，中央景觀沒有了，巡邏崗不需要了，采用全域監控攝像頭就可以監控整個小區，保潔人員少了，不過樓棟也少了，業主數量也少了，物業費的標準可能會相應提高，因為管理面積小了，單位管理成本就高了。

另一種是插蠟燭式，就是原有小區的道路和綠地都變成公共道路和公共綠地，住宅樓像蠟燭一樣插在公共綠地中間，行人都可以随意走到樓棟單元門口。如果要管理，就要看住宅樓的大堂有沒有管家式服務的條件，有條件的，或者住戶願意接受管家式物業服務收費的，還是可以進行物業管理的。

一般老小區和沒有大堂的小區基本上不太會實行樓宇服務，結果只能敞開式了，既沒有保安也沒有保潔，當然也就基本上沒有物業費了，可能需要業主自發維護清潔衛生，自發聯動防範偷盜搶劫。對于這些不能封閉管理的住宅，視頻監控繫統就需要發揮更大作用，甚至增加攝像頭，而且監控繫統的管理責任可能就會移交給公安部門。

除此之外，插蠟燭式的原小區設施設備維修責任主體也會發生變化，以前公用設施是由物業公司管理維護的，未來很多設施管理和養護也要移交到市政部門。比如，公共綠地的環境衛生和垃圾房要移交給環衛部門，配電房和電纜要移交給供電部門，路燈要移交給路燈管理處等等，這些以前需要物業費支出的維護費用都需要市政部門承擔了。

對于住戶的維修可能就要業主自行委托專業化公司或者優秀的物業公司專項業務部門上門維修了。

如果插蠟燭式的小區有地下車庫，就要看地下車庫是作為公共車庫使用還是仍由原小區住戶使用，因為小區打開後，地面上已經是公共道路和綠地，但地下車庫是屬于原小區業主共有的，在政府與業主需要協商地下車庫部分的産權、使用權和收益權，畢竟地下車庫首先還是要為住戶服務的，但出入口在公共綠地上，管理勢必要涉及到物業公司、費用收支和收入分配。

插蠟燭式小區的“物業公司最後一公里防線”也沒有了，O2O可以長驅直入，對于電商無疑是極大的利好。

單位大院或許也将變成獨棟是辦公大樓。

單位大院或許也将變成各個獨棟辦公大樓，一般是可以實現大堂式管家服務的。如果每棟樓都采用管家式門崗，無疑會增加保安數量，但成本會非常高昂，可行的辦法還是增加監控報警，增加警力及其機動性和快速反應也會提上議程。

當然，不論是組團式還是獨棟式，物業公司的服務合同都需要重新簽訂，收費標準需要重新商定。

老小區拆分物業人員銳減甚至完全不需要物業，大院物業改為樓宇物業減少物業服務人員，很顯然，物業公司的防線要收縮、人力要減少，新住宅小區增多會增加物業服務人員，兩相對沖，物業公司的發展速度将會減緩。如果打開住宅小區和單位大院真的會逐步推進的話，組團式住宅、有承受能力的業主将成為品牌物業公司争奪的客戶資源，很多小型物業公司将難以為繼。

當然，未來大城市核心地段的政府機構和住宅小區是首當其沖的，大城市郊區和中小城鎮很多住宅小區不一定需要打開，因為對交通的影響可能是有限的。

物業公司不會消亡，但會大批死亡，不過時間會很漫長。只有專業化的、優秀的品牌物業公司才會繼續發展並規模化。