觀點與杭州安居余佳對話：“内卷”市場下的生機 | 博鰲·融合的力量

編者按：2025年，面對新的環境，企業與個體正在加速打破邊界，不斷向外學習與交流，尋找互融互通的合作機會。

因應時代演變，博鰲房地産論壇升級為博鰲房地産論壇繫列活動，繼續推出“2025博鰲觀點訪談"繫列報道——“博鰲·融合的力量”。

通過對全産業鍊代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋融合的商業新力量。期待這股力量能穿透産業壁壘，帶動産業鍊及經濟的發展和升級。

8月12-15日，博鰲房地産論壇繫列活動舉辦之際，博鰲文商旅暨康養大會也将同步進行。我們通過采訪、調研及研究，深入洞察商業地産、零售與消費領域的企業及其代表人物，在行業面臨新的歷史發展機遇時，剖析他們的所思、所想與所獲。

觀點網 洶涌的潮水之下，注定不會有平靜的畫面。

伴随住房租賃市場的持續擴容，行業競争日趨激烈。與此同時，空置風險、租金波動等因素也讓從業人員感受到前所未有的壓力。

近期，我們有機會與杭州市安居甯巢投資有限公司黨總支副書記、總經理余佳見面，坐下來談一談她對市場的感受。

躬耕住房租賃，余佳對于所在市場及外部環境的變化深有體會。據她觀察，近年來市場“卷”起來了，這種“卷”主要是來自于兩個方面。

首先是在産品方面，各方都在迎合租客的需求，不斷推陳出新，打造新繫列、新主題，或者是一些适應新形勢的租賃産品，這就帶來硬件上的壓力。

其次，從人口流動以及經濟形勢的變化來看，住房租賃市場的主要受衆對居住品質的追求和租金承受能力表現出一定的下行趨勢，這對于整個住房租賃行業來說其實是一個利差。

“供需關繫打破的情況下，産品還開始卷了。外部環境加上内部企業之間的‘卷’，雙重壓力的狀态下，整體就不太樂觀。”

盡管如此，余佳仍然對行業的未來十分看好。正如當天她在大會上做主題演講時談到的，未來5年住房租賃行業整體是利好的行情，至少對于有國有企業加持的保租房來說，利好政策應該是不斷的。

事實上，相較于市場上其他類型的租賃住房産品，保租房的一個重要優勢就在于其相對更低的價格。

以采訪過程中提到的甯巢·錢塘藍領公寓為例，據悉，項目由安居甯巢負責運營，其前身為錢塘健康驿站，曾在亞運期間轉化為交通保障人員的最大住宿點。

之後，相關部門考慮到功能定位轉換，瞄準錢塘區大江東及臨江區塊制造業産業園分布廣泛的特點，致力于服務周邊産業工人等藍領群體，並在2024年3月1日正式對外招租。

項目總戶數達4232套，戶型包含單人間、雙人間、四人間，同時設置有公共廚房、洗衣機、健身房、籃球場等公共配套。産品品質和服務標準固然為項目赢得關注，但600元的月租金更是一大亮點。相關數據顯示，在2024年年底，項目出租率已經突破90%。

此外，現階段市場上也頻頻出現存量盤活的案例。一直以來，業内廣泛讨論的“非居改保”是指将去化難但滿足轉化條件的寫字樓、酒店等非居住類型的資産轉化為保障性租賃住房。不過在近段時間，存量商品房“納保”也具備可行性。

就在今年5月20日，杭州安居集團完成萬科河語光年府2幢房屋不動産權轉移登記，這標志着杭州市本級首個收購存量商品房用作保障性住房項目成功落地。杭州安居甯巢為杭州安居集團下屬公司，也肩負起項目的運營管理工作。

談及此次“收儲”的考量，余佳提到四點原因，即房源體量、地理位置、交通及配套、産品質量。這些標準也将繼續用以衡量收購標的。

一直以來，杭州安居甯巢堅持輕重並舉的發展模式，除了以上述輕資産方式擴大在管規模，在重資産領域也進行了積極布局和投入。

保租房項目建設方面，據介紹，杭州安居甯巢在2024年開工建設了四個項目，2025年以來有兩個項目正在啟動中，預計今年年底開工，此外還有一個項目正在籌備啟動，力争下半年開工。“這七個項目在2027年到2028年左右的時候，會有一個集中性的問世。”

而由自持項目帶來的資金壓力，也伴随保租房REITs的常态化發行得到解決。

據悉，安居甯巢公司正籌備以明石公寓地上部分作為底層資産，申報發行保障性租賃住房基礎設施公募REITs。余佳透露，“從我們自身的角度來說，前期工作已經基本都完成了。現在是在後台走報送的流程。”

若成功發行，有望針對杭州市乃至浙江省内的優質保障性租賃住房項目進行逐步擴募，發行Pre-REITs實現資金融通和運作，通過産業投資、運營增值、基金擴募構建業務閉環。

關于下一階段的工作内容，余佳表示，一方面還是要練内功。“随着體量的不斷擴大，我們對于産品體繫以及標準化的建設與運用，都要進行更進一步的推敲。在‘卷’的基礎上，提煉出自身的亮點，提升産品吸引力，赢得租客的青睐。

另一方面，我們也希望借勢于數字化推動業務發展，這是我們現在重點規劃的一項工作。”

在現有的住房租賃市場，如何實現數字化水平的領先？如何将數字化與住房租賃業務進行深度的融合？在哪些場景下可以為租客提供智能化的服務？這些問題是杭州安居甯巢在下半年要重點研究和推進的。

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