豪宅傳｜星河灣半島五号的“慢生意”

 觀點網 每年新盤如春筍破土密集入市，頂豪市場早已進入新的競争階段。

如今，豪宅市場熱度多年不減，走出一波獨立行情。新老選手雲集，後起之秀紛然，但談及廣州樓市中的頂豪産品，聲名最響的還是廣州鵬瑞1号、僑鑫匯悅台與星河灣。

比起2007年才成立的鵬瑞地産，和2012年首次開盤的僑鑫匯悅台，星河灣其實更早走入豪宅市場。

二十五年前，國内商品房市場剛剛起步，廣州頂豪市場還近乎是一片空白。

當時，鵬瑞集團創始人徐航的重心還在醫療領域，僑鑫集團的産品定位尚未觸及頂豪層級，星河灣便靠着廣州星河灣橫空出世，一時間風頭無兩。

二十五年後，領先了一個周期的星河灣依舊盤踞在廣州，豪宅標簽略有褪色，最新印象正從豪宅專家變為舊改大戶。

不過，星河灣沒有放棄豪宅市場，開發時間将近二十年的星河灣半島五号來到了第五期，慢周轉還是這家老錢房企的關鍵詞。

續作

廣州番禺，是星河灣“頂豪大戶”的起點。

2001年，珠江新城還處于開發初期，當時已經具備住宅開發經驗的星河灣，在廣州新中心居住區番禺的江畔綠洲，推出了首個豪宅項目——廣州星河灣。

彼時的廣州番禺剛得到國務院撤市設區的批復不到一年，因為土地價格較低，發展需求卻旺盛，華南闆塊涌現出一批超級大盤，廣州星河灣正是其中之一。

照着“房産里的勞斯萊斯”宏願打造，廣州星河灣于2001年五一開盤，到假期結束時，約有18萬人來到現場看房。

一炮而紅的廣州星河灣就此成為星河灣在豪宅市場的標杆項目，星河灣也正式确立了高端路線。

八年後，北上轉過一圈的星河灣，又回到了廣州番禺，推出了在廣州的第二個豪宅盤星河灣半島（又名星河灣海怡半島）。

星河灣半島位于番禺區洛溪島東端，廣州星河灣的江對岸。坐落于城市中軸線上，北對萬畝果林、琶洲島，東鄰大學城，南接廣州新城，同時也是國内一線城市中心較為罕見的三面環江半島。

相對優越的地理位置，再加上星河灣此前打響的豪宅品牌，星河灣半島還承接了廣州星河灣部分審美轉變、需求更高的客群。

據觀點新媒體了解，星河灣半島在2009年首次開盤，截至目前一期、二期及三期均已售罄，開發進度來到第五期。

星河灣半島五号便是第五期，也是最後一期組團。項目占地面積為12.18萬平方米，可售建築面積31.9萬平方米、配套3.72萬平方米，容積率為2.83。

2022年12月，星河灣半島五号首次開盤，吹風價在12-14萬元/平方米上下，将在2025年8月交樓。

2023年5月，星河灣半島五号4棟樓規劃圖批後公示，分别是26棟、27棟、28棟、29棟，除了26棟37層之外，其他3棟都是35層。項目主打236-317平方米的五室大平層戶型，另有部分900-1200平方米的復式産品。

據安居客平台信息，目前星河灣半島五号價格仍維持在13萬元/平方米，按此估算項目總貨值超過400億元。

2024年5月，星河灣半島五号一套160平方米復式豪宅以2.06億元成交，成為年内首宗網簽超2億的頂豪産品。

十一黃金周期間，千方復式再次成交兩套，星河灣半島五号在2024年廣州共7套超2億頂豪一手成交中，占去将近一半的份額。

豪宅市場向來不缺好産品，缺的是能夠負擔得起高端産品高售價、高溢價率的顧客。

星河灣半島五号的客群以本地高淨值人群及部分港澳買家為主，銷售去化節奏與“快周轉”的剛需及中高端改善型産品相比更慢。

截至發稿，開盤已經兩年半的星河灣半島五号共推出260套住宅，已售套數為50套，去化率約為19.23%。

從1992年拿地開始算起，星河灣半島開發年限已經來到33年，第五期卻不是星河灣半島的收官之戰，按照規劃項目要分六期開發完畢。

據陽光家緣網數據，星河灣半島還有31棟、32棟、34棟尚未取得預售證，預計供應398套住宅。

這家老錢房企依舊堅持着以“慢”為特點的節奏，開發展周期還将繼續累積。

慢周轉

慢周轉是星河灣操盤的特色，在房地産行業爬坡上行階段，這一模式确實為其帶來不少甜頭。

早早囤地、慢慢開發不僅留足了精雕産品的時間，土地樓面價與實際售價之間的差價，也随着行業日漸紅火不斷攀升。

2001年廣州星河灣立下標杆之後，星河灣創始人黃文仔次年便帶着壯志豪情北上，在北京東四環外的朝青闆塊拿下一宗住宅用地。

帶着同樣的操盤思路與策劃進京趕考，黃文仔甚至在誓師大會上立下軍令狀：“星河灣進京考不了狀元，大家走路回廣州！”

2005年，“耗費巨資運作4年”的北京星河灣開盤，突破2萬元/平方米的單價刷新當時北京豪宅價格紀錄，卻在4個月中賣出11億元，連續5年占據北京豪宅銷售冠軍。

二十年後的今天，北京星河灣依然是星河灣發展歷程上的里程碑，在星河灣集團官網上的介紹詞是：進京趕考，折桂北京。

在北京取得的好成績堅定了星河灣繼續外拓的決心，也迎來了巅峰時期。

2007年國慶前後，星河灣拿下上海浦東花木地塊，項目命名為浦東星河灣；次年收購的闵行區金色紫都項目，便是三期開發周期拉長至2020年入市的上海星河灣。

2009年，醞釀兩年的浦東星河灣開盤，首日創下超40億元成交金額記錄。2010年，上海星河灣一期入市，此後兩年，星河灣憑借上海兩個豪宅項目登上上海房企銷售榜前十。

上海星河灣入市同年，星河灣達到業績高峰，以135億元銷售金額位列行業前20。

但在北上廣三地相繼創下高光後，星河灣“慢周期”模式結束了3.0時代，也陷入了瓶頸。

同樣在2010年，星河灣進軍三四線市場，在鄂爾多斯定下百億銷售目標。但市場並沒有繼續眷顧星河灣，鄂爾多斯星河灣首期推出1900套房源，一年内認購套數僅在一成左右。

2012年至2020年，鄂爾多斯星河灣的停盤期延續了8年，直到2022年已售套數不足300套。

星河灣“準”現房的開發銷售模式前期投入巨大，但銷售不理想卻進一步拖累了項目現金流。站在如今的節點回看，不少人将星河灣進軍鄂爾多斯看作轉折而下的關鍵。

此後，星河灣“慢周轉”的豪宅開發模式相繼于成都、常州、西安上市遇冷，全國化布局進度緩滞。

直到2018年前後，星河灣決定回撤深耕廣州，押寶舊改項目。

2019年，星河灣拿下廣州蘿峰村舊改，投資額約78.89億元。2022年7月，蘿峰村舊改項目确定星河灣為合作企業，年底首次開盤，均價在4.5-4.9萬元/平方米。

只是星河灣在舊改領域的首個項目並沒有帶來驚喜，據當時報道，首批回遷房星河灣蘿峰首開僅售19套住宅，去化困境再次纏上星河灣。

截至目前，星河灣蘿峰分别于2022年、2024年推售656套住宅，已售套數為274套，去化率約為41.77%。

據不完全統計，星河灣轉型舊改至今将近5年，除去蘿峰村舊改，手上還有賢江村、南村村、塘步東村等共6個舊改項目，總投資額超600億元。

不論是過去長期持有低成本地塊的豪宅時代，還是如今投注的舊改賽道，星河灣的舒适圈一直是慢周轉開發。

好在星河灣只是節奏慢，並未過度提高杠杆。根據可查的最新一期财務數據，星河灣地産截至2023年末負債合計543億元，所有者權益174.38億元，總資産717.37億元，剔除合同負債後的資産負債率僅為43.79%。

同時貨币資金約為58.06億元，同比增長44.35%；所有權或使用權受到限制的資産共有153.38億元，非受限的貨币資金為43.66億元。

2024年5月，星河灣還提前贖回了最後一筆公開債券。比起陷入債務漩渦，星河灣更願意穩紮穩打，哪怕犧牲規模與利潤。

最近幾年，豪宅市場價格相對堅挺，新入局者潮涌而至，拿地後3-5個月開盤的快周轉模式漸成主流，星河灣稍顯緩慢的步調並不那麼吃香。

從曾經的頂豪大戶到如今的舊改專家，星河灣走過三十年風雨，成名于産品，未來能否走出周期與模式的困境，答案還要繼續找尋。

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