除了C-REITs在奔跑 修復期的不動産投資還有哪些機會？

2025年上半年，盡管面臨地緣危機、全球貿易和資本市場動蕩等多重壓力，中國新興市場資産仍展現出強勁的韌性，貨币、股票和債券等資産類别表現均優于全球市場，投資者對市場的風險偏好有所提升。

同期，中國不動産投資市場在政策調控與市場自發調整等因素影響下，不同業态與區域呈現分化走勢。

核心城市住宅、商業地産、工業地産、REITs、綠色不動産等細分領域展現出較強發展韌性與投資潛力。與此同時，新興領域與創新模式正悄然崛起，為行業發展注入新動力。

随着政策持續優化調整，不動産投資市場有望在分化中迎來更多機遇與變革。

修復周期里的不動産運營

觀點指數注意到，一季度是房地産行業的關鍵轉折點，樣本房企淨負債率下降、毛利率回升、ROE跌幅收窄，標志着房企從“債務危機”轉向“修復周期”。但毛利率仍未回到2023年水平，且已獲利息倍數繼續下降，全面修復仍需時間。

同時，頭部企業通過高比例債轉股、資産置換等創新方案，實現債務規模縮減，但中小房企及地方城投的流動性壓力仍未緩解。行業風險出清呈現“強者加速修復、弱者持續出清”的兩極分化格局。

商業地産層面，2025年一季度商業地産财務數據印證行業已進入“安全優先”的戰略收縮期，短期需關注消費復蘇對租金的提振效應，中長期則依賴運營能力升級與資本工具創新，以實現從“資産估值驅動”向“運營價值驅動”的範式轉換。

工業地産樣本公司在上半年面臨較大的下行壓力，淨負債率突破150%，ROE跌破-10%，毛利率持續下滑。這表明工業地産以高杠杆擴張模式維持的發展面臨困境，資産回報率與資金成本倒挂風險加劇。

值得一提的是，在政策、金融、市場需求等多維推動下，住房租賃資産在房地産市場中占據越來越重要的地位。政策支持和市場需求的雙重推動下，租賃住房的供應将不斷增加，市場規模将持續擴大。長租公寓、保障性租賃住房等将成為租賃市場的重要組成部分。

資管領域中，險資、國企等機構正成為資産交易市場的重要參與者，通過多元化配置與逆周期布局，争奪核心城市的優質資産。

其中，核心城市的優質寫字樓資産仍是投資方的焦點。如上海、北京、深圳等核心區域的甲級寫字樓仍具備稀缺性與投資價值，憑借穩定的租金收益和抗周期能力，吸引了險資、外資機構、地方國企等積極布局。

舉例來說，2025年第一季度中郵保險作為領投機構，聯合中東主權投資機構等以超百億元收購博華廣場60層辦公塔樓及商業裙樓。

住房租賃資産交易同樣熱度高漲。政策支持與市場需求雙重驅動下，長租公寓、保障性租賃住房等成為投資熱土。如近期凱德投資在中國設立其首支在岸母基金，即凱德投資人民币母基金，總股本承諾額為50億元（9.21億新元）。

資金将通過繫列子基金，重點投向中國一線及強二線城市具備穩定現金流和長期增值潛力的優質資産，住房租賃及服務公寓被明确列為核心投資標的之一。

資本重構發展邏輯

與此同時，中國公募REITs市場在政策支持、資産擴容、投資者結構優化等多重因素推動下，已進入快速發展階段。數據顯示，截至2025年6月27日，中國公募REITs市值已突破2000億元，項目數量達68個。

公募REITs市場在規模擴張的同時，底層資産更趨多元化，從最初的産業園區、交通、港口等基礎設施，逐步擴展至保障性租賃住房、倉儲物流、商業消費等多個領域，豐富度明顯提升。同時新資産類型項目如數據中心等受到市場高度認可，認購倍數普遍較高，市場對多元化資産配置較為積極。

從投資者回報來看，我國公募REITs的分紅金額在2021年至2024年間逐年增長。2021年度至2024年度，全部公募REITs年度累計分紅合計分别為7億元、18.46億元、66.14億元和83.87億元。

與此同時，擴募機制作為公募REITs的重要創新，6月25日，華夏北京保障房REIT擴募項目于上交所上市，成為國内首單成功擴募的保租房REITs項目，同時也是市場上第五單成功擴募的公募REITs産品，標志着公募REITs市場“首發+擴募”雙輪驅動格局進一步形成，REITs常态化發行加速向前邁進。

随着市場機制的不斷完善，中國公募REITs市場有望在首發與擴募的雙重驅動下，實現更高質量、更可持續的發展。

持有型不動産ABS作為公募REITs的補充，具備審批周期短、資金用途靈活等優勢，為企業和投資者開辟新的價值空間。

據觀點指數不完全統計，截至2025年6月，已發行8單，共計136.03億元，底層資産涵蓋住房租賃、商業物業、數據中心等，投資者結構以券商和保險資管為主。

顯然，在"存量運營"與"資本重構"的雙重驅動下，中國不動産投資市場也不乏積極的變化和創新探索，為行業的未來發展帶來了新的思考和方向。

在不動産投資市場變革與發展的關鍵節點，政策工具與結構性調整是核心驅動力，同時資本定價體繫與運營能力深度綁定，形成政策引導、市場響應與資本運作的良性互動。

8月12-15日，觀點機構将在海南舉辦2025博鰲房地産論壇繫列活動，期間，面向不動産投資領域，将以"重塑的機會"為主題，匯聚投行、險資、REITs管理人、跨境投資機構等高端資源，聚焦不動産資本生态，圍繞大宗交易、耐心資本、REITs生态、互聯互通等熱點話題展開深入交流，以探讨行業發展的新思路、新路徑。

值得注意的是，觀點指數研究院将在博鰲房地産論壇繫列活動現場發布《觀點指數 ·2025中國房地産全産業鍊發展白皮書》，其中對資本金融、不動産投資等進行深度解讀，探讨市場發展走勢，為行業發展提供決策參考。

此外，觀點指數研究院從多個維度出發，構建出客觀、全面的 “影響力指數繫列” 研究成果，並在博鰲風尚盛典上為過去一年在全産業鍊中極具影響力的企業、項目及人物進行授牌。

其中資本金融相關的研究成果包括：“2025年度影響力國資投資機構”、“2025年度影響力不動産基金品牌”、“2025年度影響力産權類基礎設施REITs”；

不動産投資相關的研究成果包括：“2025年度影響力辦公空間運營服務企業”、“2025年度影響力領航商辦典範”；

住房租賃相關的研究成果包括：“2025年度影響力住房租賃運營服務企業”；

以及全産業鍊更多研究成果。

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