股東會見聞錄｜金地集團徐家俊：輕重並舉，穿越周期

觀點網 6月30日，金地集團召開了2024年度股東周年大會。

出席本次股東會的管理層有集團董事長徐家俊、總裁兼财務負責人李荣輝、高級副總裁郝一斌、高級副總裁王南、董事會秘書胡學文、助理總裁兼财務總監曾愛輝等人。

徐家俊指出，在過去的三四十年，中國房地産市場總體上的态勢是供不應求的，只在某些年份處于供過于求的狀态，這種時候市場就會作出相應的調整。只是，這次調整的周期和時間較長，到目前為止已經有4年多的時間。

他還指出，相對于過去18萬億的高峰時刻，目前房地産市場需求出現了非常大的變化和調整。在行業發展的過程中，所有的企業都要根據市場的變化、國家政策的變化及時做出改變。

“作為一名在房地産行業從業二十多年的人，我覺得還是要有信心。行業内的個别企業或許會消亡，但是這個行業不會消亡。

針對當前公司的經營應對，徐家俊表示，保障财務安全仍是公司經營的首要任務。公司将持續聚焦主業，堅持輕重並舉的發展策略，在風險可控的前提下，合理把握投資節奏，力求實現公司穩健運營與長期價值積累。

償債與融資

在2024年，金地集團積極推進公開債償付工作，全年償付共約200億元的到期債務，保持了資本市場零違約記錄。

徐家俊指出，金地在過去幾年能夠相對平穩地度過行業調整周期，在資本市場上保持零違約，一方面得益于行業下行期國家出台政策的支持；另一方面也要感謝衆多金融機構給予的融資上的支持。

“在各方的大力支持下，公司在銀行端的負債規模保持穩定，這是我們能夠度過行業下行周期的非常重要的因素。”

金地集團助理總裁曾愛輝介紹，金地集團過去采取的是總對總的融資模式，過去兩年逐步向項目制融資轉變，這需要一定的過渡時間。在轉變的過程中，公司也積極嘗試做了一些經營性物業貸款。

其實，早在2022年10月，金地方面就曾表示，未來可能會以旗下400多億的經營性資産申請銀行貸款。

2024年1月，國家出台新規明确表示，經營性物業貸款可以用于償還房企的公開市場債券。當年3月，金地集團通過北京金地中心項目，向交通銀行申請了40億元的經營性物業抵押貸款融資。

曾愛輝透露：“公司累計獲得近200億（經營性物業貸），對我們公開市場債務的償還、債務結構的優化等，發揮了比較大的作用。”

數據顯示，截止2024年底，金地集團有息負債規模約為735億元。其中，銀行借款占比為96.3%，公開市場融資占比為3.7%，約為27億元。與此同時，集團資産負債率為64.8%，剔除預收款項後的資産負債率為59.7%，淨負債率為49.1%，債務融資加權平均成本為4.05%，較上一年度降低了31個BP。

在今年2月份以及4月份分别兌付了兩筆公開債後，金地集團目前剩余的公開市場債務規模約為5.6億元，将分别于明年4月、10月到期。

“公開市場債務償付的風險基本已經度過。”曾愛輝進一步指出，金地集團在銀行融資方面相對穩定，整體規模也保持在一個比較合理的水平。

針對未來公開市場融資，徐家俊表示：“我們始終保持密切關注，並根據公司實際情況積極研判、适時推進相關融資操作。若能抓住合适的融資窗口，将有助于公司進一步聚焦主業、加快項目周轉、探索新的發展模式，為公司下一階段的穩健增長提供有力支撐。”

恢復投資

為解決過去兩年債務集中到期的問題，金地集團承受了較大的現金流壓力。這種壓力對公司銷售、投資也都帶來了一定的影響。

“在降負債的過程中，公司融資現金流有較大規模的流出，首當其沖地影響到了投資現金流。”

自2023年下半年開始，金地集團逐漸迎來償債高峰期，公司因此進入了長達一年半的拿地“空窗期”。

截至2024年底，金地總土地儲備約2916萬平方米，權益土地儲備約1245萬平方米。作為對比，2023年底金地總土地儲備約4100萬平方米，權益土地儲備約1800萬平方米。對比發現，過去一年間金地消化了将近三分之一的權益土儲彈藥。

在銷售方面，随着産能的逐步下降，過去兩年金地的銷售也不可避免出現了下滑的情況。過去兩年金地全年的銷售額分别為1535.5億元、685.1億元。

進入2025年，金地集團1-5月累計實現簽約面積99.2萬平方米，累計實現簽約金額140.5億元。基于目前金地的土儲和産能情況，公司要在今年實現銷售回到正常軌道，仍然面臨着巨大的挑戰。

金地集團高級副總裁王南指出，公司銷售規模的下降，一方面是受到市場大環境影響，整個行業規模在下降；另一方面則是因為公司投資減少，新增貨源也因此減少，産能逐漸降低，導致銷售規模萎縮。

不過，目前金地已經恢復投資動作。

1月21日，金地集團以1.86億元競得杭州臨平區老城地塊，規劃建築面積1.63萬平方米，權益比例40%；2月20日，金地又聯合國貿地産、星獅地産，以8.15億元競得上海松江區松江新城地塊，規劃面積3.11萬平方米，權益比例9%。

金地集團高級副總裁郝一斌指出，随着公司基本度過償債高峰期，公司也開始嘗試性地恢復投資動作。“今年我們會積極地去尋求機會，當然首先要保證現金流的安全和穩定，整個行業的調整周期還沒有結束。”

郝一斌還表示，公司目前並沒有設置明确的投資目標，而是要根據市場動向來決定投資節奏。如果市場逐步企穩，有比較穩定的預期，公司也會增加投入。

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