尋機IDC | 潤澤科技的機會和挑戰

觀點網 “今天，我們将批復全國首批2只數據中心REITs注冊，下一步将繼續支持科技企業利用知識産權、數據資産等新型資産開展資産證券化、REITs等融資，進一步盤活科技創新領域存量資産。”

證監會主席于近期2025陸家嘴論壇現場開幕式演講中透露當天獲批的頭2只數據中心REITs--南方萬國數據中心REIT、南方潤澤科技數據中心REIT：“兩個項目拟募資超60億，将為數據基礎設施建設引入市場活水。”

産城園區評論獲悉，南方潤澤科技數據中心REIT發行基金份額的數量為10億份，基金合同期限分别為50年，據該基金正式發布的詢價公告，該REIT計劃于7月1日啟動網下詢價。

作為國内稀缺的數據中心REIT標的，該産品主要聚焦AI算力基礎設施，其背後的操盤企業潤澤科技也于近年捕獲行業關注度。

2024年，該公司實現營收46.65億元，同比為微增0.32%；歸母淨利潤17.9億，同比增長1.62%，數據增長趨勢已遠不如2022年借殼上市之時。

字節跳動、DeepSeek背後的收租人

羅馬並非一日建成，在潤澤科技CEO周超男還沒有接觸到大數據市場的風雲涌動的2000年，這位女企業家創立了一家名為天童通信的城域信息管網集約化建設企業，先行鋪設北京通州區域，並在之後幾年将業務擴張至全國範圍内包括安徽、江西等省份，合作中國電信等多家通信企業，在40歲的年紀賺得第一桶金。

奧運會後一年，她嗅到大數據産業先機選擇從北京轉陣河北，在廊坊開發區注冊潤澤科技，開始了重資産業務鋪設布局，先錨定一線城市周邊區域，規劃建設約13萬架機櫃；2010年5月，又拿下産業地塊，潤澤國際信息港一期A1、A5數據中心正式動工，但建設周期長達六年，A1數據中心于2016年7月正式開始運營。

2018年，GPT大模型橫空出世，國内市場開始加速AI業務發展，對于數據存儲的需求日益增加，虧損近10年的潤澤科技終于來到命運拐點，等來了第一位大客戶--字節跳動。一年後，潤澤科技的年報數據提及了高達1.27億元利潤，企業實現扭虧為盈。

嘗到風口賺錢的滋味，潤澤科技決定趁早進入資本市場。

2020年11月，為借殼上市，潤澤科技助推一家創業闆公司普麗盛推出重組方案，拟通過資産置換、發行股份購買資産的方式收購潤澤科技100%股權，並募集配套資金。

據評估資料，潤澤科技在本次重組中的評估值達到165.28億元，交易價格約合142.68億元。2021年6月，普麗盛重組方案獲深交所受理，次年該重組方案獲得注冊批文，順利過會，由此，潤澤科技成為首家通過重組上市登陸創業闆的公司，主營業務集中對準數據中心業務服務。

完成借殼上市不到一年，潤澤科技又進行了一筆並購交易，以4.2億元的價格收購了北京慧運維技術有限公司100%股權，資料顯示，北京慧運維與潤澤科技同屬數據中心行業，但前者屬于後者運維服務的延伸。

憑借上市、並購等一繫列資本動作，潤澤的科技目前主要業務圍繞IDC(數據中心)和AIDC（智算中心）業務，主要布局大規模、集群化數據中心的建設和運營。

該公司客戶分為兩類：中國電信、中國聯通等服務運營商、字節跳動、華為等大型互聯網企業，總體集中度較高，其中，潤澤科技為2025年以來極受關注的DeepSeek提供了廊坊數據中心的3000台機櫃資源，並一次性簽署了5年租賃協議。

“人工智能産業的發展讓我感觸很深，同時也讓我感受到了智算産業面臨的挑戰。”盡管已經完成全國6個區域的AIDC産業布局，周超男在公開采訪中依舊透露了些許擔憂，這份擔憂緣何産生？

資本擴張遇業績失諾

在潤澤科技正式借殼上市前，其曾承諾将于2021年至2024年實現的扣非歸母淨利潤将分别不低于6.12億元、10.98億元、17.94億元、20.95億元。據産城園區評論了解，潤澤科技2021年實現扣非歸母淨利潤7.11億元，2022年達到11.98億元。

變化源自2023年，這一年潤澤科技淨利潤約合17.58億元，低于承諾數字，2024年利潤則在17.9億元徘徊，較承諾中的20.95億元相差近3億元。

截至2025年6月27日收盤，潤澤科技市值為832.37億元，與此前近1300億元的歷史高點相比，市值幾乎腰斬。

因沒有完成上市前的業績承諾，潤澤科技也坦言傳統IDC行業面臨需求緩慢復蘇、供給結構性過剩的壓力，行業價格戰與同質化競争持續升溫。有市場聲音認為，當前AIDC行業參與者數量劇增，AIDC市場競争環境不同往日，也間接導致了AIDC行業整體毛利率下降。

但事實上，潤澤科技淨利潤低于預期的部分原因也受傳統IDC業務改造影響，對于傳統IDC業務改造帶來的影響，潤澤科技CFO董磊也曾公開表示目前已經通過階段性加大優惠力度實現新增訂單。

産城園區評論還了解到，因前期大力追趕利潤采取較激進的擴張策略，潤澤科技還面臨着一定财務風險。

2024年年報數據顯示，潤澤科技在建工程合計75.22億元，較上年末增加8.6%；存貨也較上年末增加89.59%。債務方面，其當前資産負債率為66.02%，長期借款112.16億元，較上年末增加47.56%；短期借款約2億元，較上年末增加達99.97%。

不過，當前潤澤科技的貨币資金較上年末增加63.55%，資金儲備暫時較為充足。再加上其還有300億元的銀行授信，另據其調研公開内容顯示，潤澤科技還在2024年和2025年先後發行了兩期超短期融資券。

今年4月，該公司以國際信息雲聚核港（ICFZ）項目-數據中心A18建設項目及其附屬設施設備作為底層資産，開展了REITs試點申報工作。公司董事會秘書沈晶玮表示，潤澤科技此次申報REITs，主要基于兩方面考慮，一方面響應國家盤活存量資産的号召，另一方面與自身處于IDC行業頭部企業相關。“我們擁有穩定、盈利能力強的數據中心項目，符合公募REITs發行要求。”

不過，于獲批前，南方潤澤科技數據中心REIT項目估值從42.0億元調降至37.3億元，降幅11.4%，主要原因繫技術改造成本增加及審慎參數調整。2035年合同到期後托管服務費跳增比例從16.1%降至5.1%，2035年後收繳率從100%微降至99%。

上架率方面，2027年下調至86.6%，2035年下調至60.6%，主要原因繫2027年将進行微改造，2035年進行液冷改造，改造期間可能導致機櫃下架。

資料顯示，項目標的為河北廊坊的A-18數據中心，估值37.25億元，含5,897個機櫃，總功率超4.2萬千瓦。項目2024年實現營收5.44億元，淨利2.57億元。

據了解，A-18數據中心的客戶正是為潤澤科技帶來六成營收的字節跳動，若項目順利發行，預計可為潤澤科技回籠資金超過20億元。

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