城市更新 | 上實城開“舊改引擎”與利潤孤島破局

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2025-06-26 15:38

  • 在大環境影響下,上實城開未來持續拓展上海都市圈内城市更新改造項目的動力,是否還能如往年一般強勁?

    觀點網 在上海虹橋國際中央商務區,屹立着一座顯眼的新商業綜合體“欣虹匯”。

    作為上海市首批城中村地塊改造試點項目紅星村的一部分,欣虹匯周邊環繞着上海國家會展中心、滬杭鐵路等多項設施,曾居住村内的市民大多參加了2024年9月的開業活動,也對操盤整個紅星村舊改項目的企業上實城開有所了解。

    這是一家擁有不少舊改項目本地國企——2014年,上實城開旗下上海上投新虹投資有限公司成為上海市首批城中村改造地塊紅星村改造項目的實施主體;幾年後,這家企業又拿下了上海首個商辦類城中村改造項目梅隴里;再到2022年,于闵行區莘莊鎮操盤的租賃地産項目莘社區正式開業。

    自2015年以來,上實城開的淨利潤率維持穩定上升态勢,並不斷吸納新項目;然而到了2020年,該企業利潤數據首次下滑,並于後續幾年一直呈現波動狀态。2024年報中,上實城開淨虧損達到了3.31億元。

    “房地産市場持續面對挑戰,市場下行承壓,庫存去化壓力增大。”該公司在年報中提到了宏觀環境對于企業的影響。

    在大環境影響下,上實城開未來持續拓展上海都市圈内城市更新改造項目的動力,是否還能如往年一般強勁?

    舊改增長引擎

    2014年,上海闵行區新虹街道紅星村,還是一個占地面積約201.89畝、可開發土地約合134畝的城中村,坐落着一批老舊宅基地、工業、倉儲企業廠房,還存在相當一部分的違規建築。

    在這一年,恰逢上海頒布《關于進一步推進本市“城中村”改造工作的通知》,以政府為主導的城中村改造模式正式啟動。

    在此政策背景下,紅星村項目被列入全市首批城中村地塊改造試點項目,以及闵行區首輪認定的6個市級項目之一。

    同年9月,上實城開拿下了上海城中村改造首批試點的紅利,正式參與這一城中村改造項目。

    據悉,改造項目包括23-03地塊動遷安置房項目和25-05地塊商業項目兩部分。上實城開通過城中村改造,重新設計了居住空間和産業布局,建成了動遷安置房小區涞港星苑和欣虹匯商業項目。

    其中,涞港星苑總建築面積約21萬平方米,安置住房約1576套;欣虹匯總建築面積約7.7萬平方米,項目包括洲際品牌酒店、社區商業、總部辦公和社區服務等設施;2024年9月,欣虹匯正式迎來開業。

    在欣虹匯開業同一年,上實城開成立了上海事業三部,全面負責集團在上海的商辦核心資産業務,其中之一就涉及闵行區另一宗舊改項目——梅隴鎮。

    城開優享+梅隴里項目是上實城開上海事業三部主推的在售核心商辦資産,也是梅隴鎮周邊唯一的商業項目。項目建成約6.1萬平方米商辦綜合體,臨近虹梅路高架、地鐵站虹梅南路,項目内多棟樓将組成商業加辦公配套,另外自持2.5萬平方米商業中心。

    據上實城開透露,已有國企運營商開始進行操盤招商,2026年将正式開業。

    作為上實控股旗下的開發企業,上實城開發力錨點自然不局限于舊改項目煥新,“集團貫徹租售並舉的發展策略,積極拓展租賃住宅業務。”

    過去幾年間,上實城開還響應“十四五”時期滬内籌措保租房47萬套的計劃,布局起保障性租賃住房社區;2024年9月,上實城開旗下保租房品牌阡集已擴張匯社區、莘社區以及創社區三宗項目,平均出租率在98%左右。

    其中,匯社區項目位于上海南站周邊,為上海市首批上市、徐匯區首個認定的大型R4保障性租賃住房社區項目,由上實城開、建設銀行旗下上海建信住房負責共同操盤,合計供應房源873套;創社區則毗鄰紫竹高新區,是大零号灣科技創新策源功能區配套社區,社區占地4.7萬平方米,建築面積17萬平方米,運營套數1932套、車位數量1127個,包括18棟8至18層中高層至高層住宅和兩層社區商業配套。

    莘社區與上述社區定位稍有不同,為闵行區首批授予人才公寓項目,位于闵行區莘莊商務區西北角,項目總建築面積18.6萬平方米,配備超過1200個地下停車位,包含6棟住宅樓、1棟集中商業中心、1棟綜合運動中心及1棟社交中心。

    利潤孤島破局

    憑借着舊改及保障房項目的加持,上實城開年度銷售金額一路走高,于2021年商品房及保障房合約銷售金額達到89.33億元,同比增長17.4%。

    其中,來自商品房的合約銷售金額77.64億元,實現小幅度增長;來自保障房的合約銷售為人民币11.69億元,較上年同期大漲542.3%,合約銷售面積為6.3萬平方米,同樣按年上升425%。

    來到2022年,上實城開合約銷售總額因商品房銷售額下滑急轉直下,降至79.08億元,但來自保障房的銷售數據依舊堅挺,按年上升173.5%至31.96億元,合約銷售面積也按年上升306.3%漲至25.6萬平方米。

    轉折發生在2023年,彼時上實城開商品房銷售額下滑趨勢加速,保障房銷售額也步其後塵,由2022年的31.96億元斷崖下滑至1.68億元;2024年,上實城開已經沒有來自保障房的合約銷售,商品房銷售額也降至39.33億元,同比下降52.2%。

    “銷售額下降主要是由于一二線城市銷售比例較少所致。”據觀點新媒體了解,2024年,上實城開重點項目主要聚集在上海、西安、天津及煙台,包括天津上實仰山、西安自然界、上海上實望海、西安上實啟元及煙台上實雲麓等,分别占年度商品房合約銷售總金額約30.1%、27.7%、14.0%、10.2%和6.4%。

    數據來源:企業公告、觀點指數

    此外,上實城開投資腳步也在随着銷售額下降而收縮。

    據觀點指數此前研究,2020年以來,上實城開參與了很多城市舊改和土地競拍,花費超50億元拿下多宗舊改項目,另投入55億元在西安、天津、武漢購入三宗地塊;2021年又以15.25億元中標西安啟源地塊,另收獲兩宗上海青浦區、自貿區臨港新片區涉宅地塊。

    2023年,上實城開公開拿地的身影開始減少,可售規劃建築面積降到348.2萬平方米;來到2024年,因公開擴儲進度放緩,上實城開土地儲備項目降至27宗,分布于10個内地重點城市,當中大部分為建成及處于建設期的中高檔住宅及商用物業,未來可售規劃建築面積也下滑至332萬平方米。

    與銷售端走勢相同的還有利潤數據。2025年3月21日,上實城開發布截至2024年12月31日止年度的業績公告,收入實現持續增長,毛利、毛利率卻有所下滑;股東應占虧損3.31億港元,而2023年為溢利4.95億港元。

    公告顯示,上實城開2024年收入為124.4億港元,較2023年79.54億港元增長56.4%;毛利為21.31億港元,較2023年33.25億港元下降35.9%;毛利率為17.1%,較2023年的41.8%下降24.7個百分點;股東應占虧損3.31億港元,而2023年為溢利4.95億港元。

    數據來源:企業公告、觀點指數

    值得注意的是,為緩解2023、2024年各項數據下滑帶來的經營風險,上實城開已經在物色、實踐其他領域的業務。

    2024年10月,上實城開與上實控股旗下另一家公司上海申渝訂立了一則項目咨詢服務協議。據協議,上實城開獲委聘就向上海申渝提供項目咨詢服務,預期将約為36個月。

    這宗項目並非舊改或保障房類型,而是G50高速公路上海段的拓寬改造工程。

    資料顯示,G50高速公路為連接上海及西部重慶的東西向高速公路。

    “參與該項目為集團發展項目咨詢服務業務及為長期發展作出貢獻提供了機會。”上實城開在年報中表示,接下G50高速公路改造工程項目符合其商業利益,有助于企業業務組合多元化,擴大收入來源。

    免責聲明:本文内容與數據由觀點根據公開信息整理,不構成投資建議,使用前請核實。

    撰文:趙焓璐    

    審校:徐耀輝



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