股東會見聞錄 | 保利發展：已經去化了大部分存量項目

觀點網 進入6月以來，廣州氣溫持續攀升，體感溫度最高達到了42℃。烈陽高挂之下，6月9日，仍有不少股東準時趕赴琶洲，參加保利發展2024年股東周年大會。

據參會投資者轉述，今年大會流程與往年一致，主要分為兩大環節，一是議案表決環節，另一個則是股東交流環節。

股東關注的重點也放在了最後一個交流環節。

首先是回顧保利發展2024年業績情況。據财報數據，保利發展2024年錄得營業收入3116.66億元，歸母淨利潤50.04億元，經營活動産生的現金流量淨額62.57億元，連續三年為正。

在銷售規模上，繼2023年成功“争一”後，保利發展再次穩居行業第一，全年簽約面積1796萬平方米，銷售簽約金額3230億元，權益銷售金額2465億元，是2024年僅有兩家權益銷售額超2000億的房企之一。

因此，保利發展作為行業龍頭，股東們也想聽聽管理層如何評價2025年中國樓市的走向。

保利發展董事長劉平從長期的角度發表看法表示，經過這幾年的調整，目前房價已經形成了“止跌”的态勢。現在最主要是看客戶的購買信心，至少在相當一段時間内，市場對好房子的有效需求還是存在的。

他指出，房地産價格其實已經不是行業本身的問題，而是受到整個宏觀經濟包括復雜的國際經貿關繫影響。但從貨币角度來看，随着貨币發行增加，房地産從長期來說具備保值功能。

劉平以廣州珠江新城市場為例：“大家可能看到珠江新城二手房價格降得比較多，但從歷史長河來看，從最早期的六七千元漲到如今的10萬元，某種意義上完全跑赢了貨币。”

基于此，劉平還是延續了上一年的觀點：“對房地産行業要有信心、有耐心。位置優越的房子，其自身價值不會因外部經濟因素影響而被擊穿。”

當然，除市場房價走勢外，股東們還關注保利發展自身發展戰略，尤其是存量項目的“活化”問題。

保利發展董事、總經理潘志華針對存量項目問題進行了相應解答，表示公司通過三年時間，已經去化掉了大部分存量項目。

對于部分現房存量項目，如果在去化過程中，跟市場價值差距比較大，但在經營期間里有足夠的回報，公司會适當采取經營手段，如銷售轉經營等；對于存量土地，會借助國家政策，做一些調規、轉性、換地、退地。

事實上，今年4月保利發展召開的業績說明會上，潘志華已對相關内容作出詳細說明。

近3年來，通過存量項目的銷售盤活獲取投資資源，保利發展已累計完成存量去化1.35萬億元，累計拓展超7350億元新增貨量。同時，通過調規、轉性、換地、退地等多種方式，保利發展在2024年底已完成調轉換退超270萬平方米，剩余1500多萬平方米土地正在全力推進。

截至2024年末，保利發展在手土地儲備計容面積約6258萬平方米，其中存量項目約5280萬平方米，較年初下降20%，在手資源結構不斷優化。

進入2025年以來，保利發展在市場表現的還是一如既往搶眼。

在觀點指數發布的《1-5月房地産企業銷售表現榜單》中，保利發展以915億元權益銷售金額、1161億元全口徑銷售金額繼續位居行業第一，分别領先第二名80億元、196.6億元。

這一成績的取得，很大程度上得益于聚焦核心城市核心地段的投資策略。

據了解，五一“黃金周”期間，保利發展多個在售新項目成為當地熱銷紅盤。其中，廣州作為大本營，産品實力不容小觑。

據現場銷售人員介紹，原絹麻廠地塊豪宅項目保利天曜5月1日開放示範區，前三天到訪量超2000組，刷新今年市中心豪宅來訪新紀錄。5月17日開盤兩天賣出210套房，創下兩天33億的成交紀錄。

同時，廣州保利天奕、保利珠江天悅、保利華創·都荟天珺等項目在五一期間熱銷金額同樣取得了破億的好成績。而今年5月，保利發展以22.5億元競得了天河區天河智谷片區AT1003023地塊，在市場看來，也有望成為保利下一個“紅盤”。

外拓市場方面，上海是保利發展的重點發展區域。據悉，五一期間，上海虹橋和著接待量超過500組，銷售額超過2.08億元，光合TOD銷售額也超過2.5億元，兩盤銷售額近5億元。

5月28日，據保利發展發布，上海保利·世博天悅項目首開一周年，截至2025年5月下旬，該項目單盤總銷售額已突破200億人民币。

5月29日，上海保利海上印項目二批次房源首日認購量突破140套，認購率183%，觸發積分機制。

6月4日，保利發展宣布，與上海地産集團簽署上海市重點城市更新項目戰略合作協議，雙方将共同打造北外灘、新江灣等重點項目，深化城市更新領域合作。

北京市場方面，5月26日，保利與金茂聯合開發的朝觀天珺項目（備案名：天珺和苑）首批397套房源獲預售許可。該項目位于朝陽北路闆塊，拟售單價8.84萬-9.25萬元/平方米，首批貨值49.95億元。

6月6日，保利發展公告披露，近期新增6個房地産項目，均為住宅用途，分布在北京、上海、廣州、西安、石家莊和溫州。新增項目總用地面積24.12萬平方米，總規劃容積率面積50.09萬平方米，總需支付價款102.65億元。

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