股東會見聞錄 | 碧桂園何時回歸

觀點網 6月5日，已順利完成2024年年度業績及報告刊發的碧桂園，終于能按時召開2025年股東周年大會。

回顧去年8月，碧桂園曾公告因延遲刊發2023年度業績及寄發報告，2024年股東周年大會将延期舉行。可此後，該會議便再無下文。

據本次參會股東講述，不同于以往在線下舉辦，今年碧桂園股東大會模式由實體會議變更為虛拟會議，即線上會議、電子投票。出席本場股東會管理層發言代表有：碧桂園總裁兼執行董事莫斌、常務副總裁兼執行董事程光煜，以及首席财務官兼執行董事伍碧君。

本次股東周年大會主要分為議案表決與問答兩大環節。在問答環節中，碧桂園管理層就參會股東關心的公司未來發展戰略及目前境外債務重組情況一一做出了相關回應。

莫斌指出，碧桂園目前主要還是圍繞保交房、穩資債、保經營三項主要任務展開工作。“如今，管理團隊都在齊心協力，一起共度難關。”

三項主要任務

從“保交付、保經營、保信用 “，到”保交房、穩資債、保經營“，碧桂園的工作重心越發明确。而保交房，作為公司的政治底線，也是國家的基本要求，自然而然是碧桂園的首要任務。

碧桂園首次披露保交房相關數據是在2022年，當年完成保交房約70萬套。至此，碧桂園踏上了”交房之路“，2023年交付60萬套，2024年交付38萬套，而2025年碧桂園仍背負20萬套的交房任務。

不過，随着交付總量的增加，碧桂園身上的擔子也在不斷減輕。據程光煜透露，今年1-5月，碧桂園已完成5萬套交付，而三季度是交付高峰期，預計今年内能順利完成20萬套交付量。

在2月召開的2025年度工作會議上，碧桂園集團董事會主席楊惠妍也曾透露，今年上半年，公司重點工作以保交房為主，下半年保交房和保主體並重，為2026年進入正常經營狀态做好準備。

在市場看來，這也就似乎意味着，碧桂園”保交房“的工作，能在今年順利完結。明年，能有更多的流動資金投入到經營主體當中。

然而，碧桂園想要回到經營”正軌“，眼下當務之急是要”穩資債“，完成境内外重組工作。

境外債務重組方面，據最新公告，碧桂園清盤呈請聆訊已被延期至2025年8月11日，為期境外重組争取更多的時間。

5月23日，碧桂園發布公告稱，相當于現有公衆票據本金總額逾70%的持有人已經加入重組支持協議。同時，吸引更多的債權人加入，碧桂園将早鳥重組支持協議同意費用限期由5月23日延長至6月6日，一般重組支持協議同意費用限期由6月6日延長至6月20日。

不過，據市場消息，截至5月30日，包括中國銀行和工商銀行等在内的關鍵銀行仍未加入重組協議。同時，就如何向銀行協調委員會支付1.78億美元的補償款，碧桂園仍也未能與債券持有人特設小組（AHG）達成一致。

碧桂園的境外債權人主要分為兩類，一類是現有美元債券持有人、港元可轉債持有人；另一類是銀團貸款方。

AHG其實就是債券持有人自己的代表群體，負責與發行人進行集體談判，該特設小組在美元債中持有30%的份額；而銀行協調委員會便是銀團貸款方的代表群體，由7家銀行組成，持有現有銀團貸款48%的份額。

目前，分歧點在于碧桂園向銀行協調委員會支付1.78億美元的補償款是需要經過AHG同意，但AHG認為其支付方式損害債權持有人的利益。眼下，若碧桂園不解決這棘手的難題，其可能會面臨境外重組失敗的結局。

至于境内債務重組情況，2025年4月7日，碧桂園旗下至少8只境内債券調整兌付方案的議案已獲債權人通過，涉及債券本金124.17億元。

但總的而言，碧桂園旗下境内存續債券合計16只，余額為205.34億元，盡管通過部分債券展期，為公開債券重組方案的制定争取了時間，但整體債務重組方案暫未與債權人達成一致。

CFO伍碧君在股東會上表示：“希望今年内能夠完成境外重組工作，明年上半年能完成境内公開市場債的重組。”

回到經營正軌

“沒有永遠下行的市場，也沒有永遠上行的市場。”在莫斌看來，只要保交房和穩資債的工作做好，保經營也能夠做好。

保經營作為長期發展目標，碧桂園将發展戰略制定為“一體兩翼”，一體即以房地産為主體，在存量市場中發展增量市場；兩翼即建築科技和代管代建兩項新業務。

如何保住主體，關鍵在于穩定的銷售數據。

回顧近兩年碧桂園的銷售情況，2023年全年合同銷售金額約1743億元，合同銷售面積約2170萬平方米。2024年全年實現合同銷售金額471.7億元，合同銷售面積492.2萬平方米，下滑幅度還是較大。

至于2025年銷售情況，程光煜指出，公司會根據保交房、穩資債和保經營的實際資金需求去調整銷售的節奏。“1-5月，我們權益銷售額是140億元，按照這個節奏推演，預計全年權益銷售額在300-400億元之間。”

也就相當于，碧桂園今年還是會延續下滑趨勢。

銷售數據往往與地塊素質相挂鈎。近年來，土拍市場熱度較高的地塊均是集中在核心城市核心地段，因為周轉速度快，開發商能更高效地實現資金回籠。

不過這類地塊往往伴随着高溢價，對于碧桂園而言，目前其主要資源還是得集中用于解決現階段的保交樓、穩資債、保經營工作當中。

至于何時重新拿地，程光煜表示，碧桂園目前土儲充分，足以支撐一段時間的正常經營和發展，因此並不着急在總體行業都在去庫存的階段中，開展新增投資的安排。同時，他亦指出，碧桂園現在也有少量前期已經投入了的1級項目，伴随着熟化的階段會轉化為2級開發。

據2024年财報數據，截至期末，碧桂園連同其合營企業及聯營公司已簽約或已摘牌中國内地權益可建建築面積約為1.125億平方米，其中已摘牌未施工有4650萬平方米。

其實近年來，碧桂園也在通過資産套現的方式來完成保交房等工作，又怎麼會額外撥款去增加新的地塊項目。今年4月25日，碧桂園披露了2025年首筆涉資13.05億元的大宗交易--出售所持藍箭航天的11.063%股份，而該資金便是用于保交樓等項目建設開支。

可變買資産不是長久之計，因此碧桂園也必須生長出自己的“兩翼”，打造新的增長線。

其中，代建業務的羽翼正逐漸壯大。鳳凰智拓是碧桂園旗下的代建平台，早在2022年初，碧桂園便加大了代建代管業務布局，組建了專業的操盤團隊，面向市場承接各類項目的代建代管服務。

截至2024年底，鳳凰智拓已累計承接代管代建項目超200個，累計管理面積1868萬平方米。2024年簽約代建面積高達800萬平方米，在管項目近40個，開發面積近734萬平方米，覆蓋全國 20個城市。

在觀點指數發布的《代建管理企業發展表現》報告中，鳳凰智拓排名全國17，位列第二梯隊。

至于在科技建造領域，莫斌表示：“碧桂園旗下的騰越建科加上博智林建築機器人的科技力量，相信随着市場的一些變化，我們也能抓住一些機會，讓建科也有良好的發展。”

總的來看，碧桂園目前仍存在諸多亟須解決的難題，其2026年能否回歸“正軌”，關鍵還得看境内外重組能否順利完成。

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