上海地産集團囤貨記 超523億元攬入徐匯濱江東安新村地塊

觀點網 端午節當天，随着最後一宗舊改地塊的成功出讓，上海徐匯東安新村3宗組團舊改地塊已全部出讓完畢，累計成交價達523.03億元。

回顧地塊出讓情況，三宗成交地塊分别為徐匯區C030301單元127b-23地塊、徐匯區C030301單元127b-24地塊、徐匯區C030301單元125-31地塊，成交價為83.5億元、98.18億元、341.35億元，均由上海地産集團和徐匯國資委合資公司競得。

據悉，東安新村舊改是上海史上最大單地塊一次性征收項目，該地塊總出讓面積為15.93萬平方米，總建築面積達60.04萬平方米，其中住宅建築面積為41.83萬平方米。整個項目将打造成為集地標建築、住宅、辦公、商業街區、研發和社區配套于一體的城市綜合體。

具體來看， 最早出讓的地塊是127b-23地塊，該地塊為純住宅用地，面積約為2.52萬平方米，樓面價約12.61萬元/平方米；随後出讓的127b-24地塊也為純住宅用地，面積約3.02萬平方米，樓面價12.41萬元/平方米。

而最後一宗125-31地塊，面積約10.39萬平方米，總建築面積45.51萬平方米。其中，住宅部分總建築面積約27.3萬平方米，商業5.46萬平方米，辦公5萬平方米，研發為7.74萬平方米，整體樓面價約7.50萬元/平方米，住宅部分約12.5萬/平方米。

從樓面價情況來看，東安新村三幅地塊的價格幾乎逼近了綠城去年8月創下的上海單價地王紀錄--13.1萬元/平方米，而該項目也恰巧位于徐匯區，目前已入市，名為綠城潮鳴東方。

資料顯示，綠城潮鳴東方于2025年5月11日首開，主力戶型為建面約 270平方米、320平方米的大平層和 500-700平方米的頂復，共推120套，均價19.5萬元/平方米，當天全部售罄。

據市場推測，127b-23地塊規劃容積率2.63，建築高度不超過100米，沒有中小套面積和公租房要求，未來極有可能打造類似綠城一樣的平層豪宅地塊，但考慮到沒有濱江資源，均價會略低，但也能做到18萬元/平方米以上。

目前，除了綠城潮鳴東方，在上海徐匯區内，正在銷售樓盤僅有2個，即将入市1個。

在售樓盤當中，海上清和玺項目是其中一個。該項目由上海地産集團（60%）與徐匯城投（40%）聯合競得，樓面價6.38萬元/平方米，後由招商蛇口、南昌市政及徐匯城投聯合開發，今年4月27日首開，截至目前已推盤三次，項目包括高層和洋房産品，均價11.28萬元/平方米，即将加推。

另外一個在售項目是明園地産“捂盤”近20年的明園·徐匯芯著項目，該項目二期加推均價約11萬元/平方米，拟推出105套房源，建面約55 - 120平方米的1 - 2房，小戶型産品相對于周邊而言，上車門檻更低。

最後一個待入市項目為嘉佰道·徐匯，去年12月由宸嘉發展以43.82億元競得，整體樓面價約12.6萬元/平方米，産品包括高層、洋房、疊墅、聯排，目前入市價未定，市場預計16.7-23.3萬元/平方米。

由此看來，待東安新村住宅産品入市，必然會面臨一定的競争壓力。不過，如今市場最關注的，莫過于上海地産後續會引進哪家房企共同合作發開。

了解上海地産集團的讀者便知，其最常用的路徑是：通過協議出讓拿下地塊後，再通過上海聯合産權交易所，将地塊進行市場化的股權轉讓。

上文提及的海上清和玺項目，便是去年招商蛇口從上海地産集團手中拿下的徐匯新長橋舊改項目一幅地塊，總價近17億元。

同樣是去年，上海地産集團旗下楊浦城更摘得定海社區風貌舊改地塊，一個月後項目便在上海聯合産權交易所挂牌轉讓，最終被中建繫的中建壹品拿下，即如今在售的中建外灘源著。

而外界對于上海地産集團的評價是“掃地僧”--有實力卻極其低調。

截至目前，上海地産已斥資804.8億元（全口徑）以協議出讓方式拿下13宗地塊，而2024年上海協議土地總出讓金額僅為1035億元，如今僅半年時間，上海地産的拿地金額就占到了77%。

重點是，背靠上海國資委，上海地産集團取得的地塊素質實力不容小觑。例如今年5月1日拿下的黃浦區淮海東路雲南南路7幅地塊。

地塊位于上海寸土寸金的黃浦區核心地段，處于外灘、南京東路、人民廣場、新天地、豫園等城市地標和豪宅社區的中間位置，與嘉里建設的金陵東路項目相鄰。參考金陵華庭及周邊項目售價，預計未來新房住宅單價20萬元/平方米，風貌别墅28萬元/平方米。

因此，不少開發商已經虎視眈眈，就等着上海地産集團“放盤”了。

目前，上海最有競争的房企莫過于保利發展、招商蛇口、浦東開發集團、嘉里建設、華潤置地，以及中海地産等。

至于最後，上海地産集團手中項目花落誰家，只能各憑本事了。

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