“豪宅專家”懋源地産 北京順義項目上新與拿地往事

觀點網 5月28日，北京市住房和城鄉建設委員會網站顯示，雲紀雅園已取得預售許可證。

這是懋源地産在去年9月12日以底價43.2億元拿下的北京市順義區後沙峪鎮西泗上村棚戶區改造土地開發項目SY00-1801-0104、0105、0106、0107地塊。

整個地塊涉及三種用地性質，其中0104、0107為二類居住用地，0105為托幼用地，0106為商業用地。

住宅部分容積率1.1，用地規模合計約15.79萬平方米，建築規模17.37萬平方米；用地規模0.5萬平方米的托幼用地需要在建設後無償移交相關部門；商業用地的用地規模為0.92萬平方米，位于整個地塊的東南側，規劃了生鮮超市、咖啡廳、健身房等。

低密選題

早在拿地之初，這宗地塊就受到頗多關注。一方面是住宅部分容積率較低，再加上建築控高24米，大概率需要打造為别墅或平層之類的高端改善産品。

另一方面，彼時北京土拍市場相對冷淡，無論是涉宅地塊的成交數量還是成交價格，都較上一年同期有明顯回落。

而項目所在的後沙峪地區也接連迎來新房項目供應，從2021年國慶期間入市的保利華潤和光瑞府、2022年9月開盤的中海首開·湖光玖里，到2023年末入市的建發觀雲，操盤方無不名聲在外，項目設計均各具特色，市場競争也因此更顯激烈。

以上種種，都對開發商的産品設計能力以及資金周轉等提出較高要求。

此外，開盤在地塊成交之前的和光瑞府雖然有保利、華潤雙高端産品線的加持，開盤價還是較市場預測的單價低了近1萬元；中海首開·湖光玖里銷售指導價為5.97萬元/平方米，開盤部分洋房價格降到了5.5萬元/平方米；建發觀雲是在順義區後沙峪鎮西泗上村棚改地塊成交後開盤，價格表現相對穩定，但從配置等各方面來看，毫無疑問的是開發商也在利潤上做出讓步。

去化壓力、利潤空間……也成為房企拿地的顧慮之一。

不過，懋源地産“托底”拿地，並非是憑借“一腔熱血”。作為紮根北京的老牌房企，懋源地産此前也在闆塊周邊有落子。

2022年6月進行的北京第二批次集中供地中，懋源地産以19.55億元+3萬平方米現房銷售面積競得北京順義區薛大人莊村地塊，住宅樓面價約3.36萬元/平方米，溢價率15%，銷售指導價7.3萬/平方米。

地塊位于順義區天竺版塊，也是北京别墅發源之地中央别墅區的核心闆塊。

最新取得預售許可證的懋源·雲紀同樣處在中央别墅區内，但卻是随着市場演變、購房群體擴容等延伸而至的新興和國際化地帶——順義區後沙峪闆塊。

毫不誇張的說，眼下北京住房的産品力比拼，是自順義後沙峪起步，産品、配套上的“内卷”可以在這片區域率先體驗到。

薛大人莊村地塊後續被打造為懋源·璟橒，項目建築面積約5.86萬平方米，主要為建面300-500平方米的合院、疊墅、平墅，總計戶數217戶。2023年3月26日首開推出的疊墅+平墅實現“日光”，銷售額18.6億元。

順義後沙峪地塊則打造為懋源雲紀，項目總體規劃共588套住宅，涵蓋雙拼别墅、疊墅、平墅三種類型。戶型上，項目提供了21種面積、21個戶型。

如此寬泛的空間，也使得購房者能夠根據實際居住需求做出更精細和有針對性的選擇。

懋源節奏

在關于項目的宣傳内容中，“主動損容約8000平方米”出現頻率頗高。

據悉，這是懋源雲紀主動将住宅部分的容積率1.1降至1.05。對于開發商來說，這顯然意味着對盈利預期的降低。從另一角度來看，或許也是懋源地産試圖在市場中“取勝”的策略。

值得一提的是，在雲紀之前，懋源地産産品線主要是“台繫”和“璟繫”。

據悉，懋源地産是在2009年以紅玺台為首作推出城市核心區平層産品“台繫”，此後在2016年前後又釋出低密别墅懋源·璟嶽、懋源·璟玺兩個“璟繫”作品。

截至目前，懋源地産已經推出“五璟（璟嶽、璟玺、璟廷、璟瑜、璟橒）”和“三台（紅玺台、釣魚台、煜澤台）”。雲紀是懋源地産全新“雲繫”産品繫的首個項目，這一産品繫列在今年4月與“雲紀”案名一同亮相。

可以看到，懋源地産成立于2000年，深耕北京已經20余載，真正發力階段還是集中于近幾年，過往項目入市節奏較為緩慢。

例如上述懋源·璟嶽項目，來自于懋源地産在2013年7月拿下的北京夏家胡同地塊，總價為17.7億元，溢價率約35%，是北京當時的單價地王。但直到2018年3月才取得預售許可證，期間歷時近五年。

2021年以來，伴随房地産市場進入調整時期，懋源地産在北京市場的動作依然頻繁。

當年北京第二次集中供地中，懋源以43.34億競得豐台周莊子村舊村改造項目二期ZZZ-06等地塊，這宗地随後被打造為懋源·煜澤台、懋源·璟廷、懋源·璟瑜三個項目。

其中，懋源·煜澤台總占地約2.05萬平方米，地上建築面積約5.32萬平方米，項目主要為平層，規劃8棟住宅樓總計戶數324戶。

懋源·璟廷總占地約0.86萬平方米，地上建築面積約1.37萬平方米，項目主要為洋房及疊墅産品，2棟洋房共24戶，2棟低密疊墅共64戶，總計達88戶。

懋源·璟瑜總占地約0.32萬平方米，地上建築面積約0.51萬平方米，在這座“迷你”地塊上，懋源地産規劃了2棟住宅樓總計24戶。

2022年，懋源地産繼續于土拍市場積極行動，6月北京第二批次集中供地中參與了奶西村、小瓦窯、薛大人莊村三宗地塊的競争。最終奪得北京順義區薛大人莊村地塊，成為北京第二批集中供地中唯一獨立拿地的民企。

拿地力度加大的同時，懋源地産推盤節奏也有所加快。

自去年9月12日拿地算起，直到5月28日懋源·雲紀成功取得預售許可證，期間歷時約八個月，較之以往按年計算已經顯著提速。

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