主題讨論會之二：租賃新浪潮｜2025觀點住房租賃大會

主持嘉賓

王　睿　第一太平戴維斯中國區投資及資本市場部高級助理董事

讨論嘉賓

徐早霞　安歆集團創始人兼CEO

余　島　成都新錦城公交樞紐發展有限公司副總經理、工會主席

胡　斌　蘇州工業園區恒泰租賃住房有限公司、園區公租房管理有限公司資産管理部負責人

所付晶　華夏基金基礎設施與不動産業務部總監

王　睿：感謝觀點的邀請，有這樣一個平台可以和在座的新老朋友這樣一個互動和交流。我個人是在第一太平戴維斯從事大宗交易的工作，目前我對整個市場的感覺就是冰火兩重天，冰就是寫字樓。

現在大家經常聽到一些腰斬的成交的情況；火毋庸置疑，就是長租公寓這個闆塊，經常聽說險資或者一些個人投資者會用一個5%甚至5.5%的這樣一個回報率來購買相應的資産。

我這邊就直接進入主題了。第一個在産城融合，其實政府發展産業以及民生的一個重要的方向。安歆集團其實近年來跟京東的産發以及南甯人才集團都簽署一些戰略合作協議，想跟徐總溝通一下，你們是如何理解新時代下的一個安居與樂業的協同發展？

比如說是一些職住平衡，或者說城市的歸屬感方面，是怎樣進行鋪排的相關工作的？

徐早霞：好的，我覺得如果是在這個行業里的人對安歆都很了解，我們其實是一家tob的公司，所以我覺得在tob的賽道當中，它核心其實還是為企業去解決問題，包括安歆現在在做産業園區的人才公寓的配套，核心也是tog和tob。

所以我個人認為其實對于租賃賽道，我其實並不把它看成是一個房子，我覺得是每一個人進入到這個城市，他對這個城市印象的載體。所以我認為他對于每一個人對于這個城市是不願意留在這里，這個城市的溫度、産品、社群人的有趣性以及城市的友好程度，我覺得是有關繫的。這跟我們現在國家推出的保障性租賃住房，大家的搶人大戰，我覺得都是有非常深的聯繫，這是第一個。

第二個，目前安歆的所有的産業園區的項目，本質上就是為産業園區的員工去提供一個新的生活方式。所以我們說這叫“三生融合”，就是把生産、生活、生态真正的融合起來。因為在産業園區的生活它並不像城市里那麼發達，所以我認為長租公寓的企業如果僅僅還是圍繞一間房，那是遠遠不夠的，它核心還是應該圍繞生活方式，圍繞住客，圍繞你的社群，圍繞人的這種尊重感。

所以我們認為整個長租公寓只有把自己的真正基于對人的理解，對于産品服務的理解，去融入到我們的日常服務和産品當中，才能真正解決人的歸屬感的問題。

那麼同樣安歆的另外一條産品線，其實是解決類似于像京東、順豐以及有很多的醫療，包括零售行業的基層員工。本質上我們說今天在南京東路，他就業的人是不願意住到松江去的。

很多人對安歆的項目都有誤解，他們都認為安歆的項目都很偏，其實我們認為說安歆的項目越市中心，其實對于解決職住平衡是越有幫助的。

我印象很深，我跟我們上海市房管局的領導說過一句話，我說其實北京的潮汐現象就是因為職住不平衡所産生的。因為大部分的人都住在郊外，上班的時候到市中心，那能不堵嗎？包括上海，為什麼上海在這一輪的政策當中，會有原來的很多舊改的一些政策做納保，其實是用一些非改居的項目在做的，核心也是聽了我們的意見。

我們認為如果你把中心城區的服務人員他去搬離到郊區，本身不是為了提供一間房，對他們來說步行15分鐘車程、半個小時之内是能夠接受的。

你如果遠雖然價格便宜，雖然你會覺得密度會低一些，因為郊區的租金便宜，你就可以密度放低。但其實我一直跟政府說的是，我們在制定政策當中，不是為了做某一件事情，而是你真正在解決哪個人群的哪個痛點問題，這個政策應該是由這個方向來發展的。

在我們的倡導下，我們安歆的很多項目，目前内環以内的項目其實是占了整個上海項目的大概20%，中環以内的項目其實占了70以上，那麼今年下半年我覺得我們應該會發出很多新的聲音。

我們其實是在當下會發現，雖然服務性行業不好，但是越是不好的時候，越是需要我們出現去給更多的企業去解決他的員工的成本問題，企業的效率問題。

所以今年下半年開始，我估計到年底安歆應該會在内環和中環推出10個以上的新項目，來滿足員工的職住平衡。特别是像京東，他們今年推出來要新引進10萬個快遞小哥，而這些快遞小哥真正的運力高峰都在市中心，所以這個是我認為說長租公寓可能最終不是僅僅解決資産的效率問題，真正的是解決這個城市給所有的新上海人和新城市人的溫度問題。

王　睿：謝謝徐總精彩分享，這聽上去就是一個以人為本、為核心的運營角度的分享。其實輕資産跟重資産是分不開的，輕資産也需要重資産這樣一個載體進行一個運營，國央企目前已經扛起了推動住房租賃行業變革的大旗，諸多的上市REITs也都有國央企的一個身影在背後。

請余總分享下，成都新錦城公交樞紐發展有限公司關于政企協同路徑的探索，如在一些具體項目痛點或者難點發生時，政府是如何提供支持及協助，以及基于目前的市場情況，企業的下一步發展方向是什麼？

余　島：好的，首先還是感謝觀點，能夠邀請我們參與此次專業的交流。成都新錦城公交樞紐發展有限公司是成都公交集團的全資子公司，主要負責公交TOD的綜合開發，同時也在公交TOD的商管運營等其他賽道持續開拓。

在成都市《關于鼓勵國有企業加快發展保障性租賃住房的實施方案》的政策支持下，成都公交集團積極探索利用公交場站等自有非居住存量土地配建保障性租賃住房。該模式有效盤活了存量土地資源，符合政策鼓勵的交通樞紐周邊及職住平衡發展方向。

《實施方案》為項目提供了關鍵支撐：一是明确允許在符合規劃條件下，于公交場站等區域進行土地復合利用建設保障性租賃住房；二是将項目容積率上限提高至3.0，在提升土地利用效率的同時，也增強了項目的可持續運營能力。

王　睿：謝謝余總，從您的分享上面我們也感受到了，其實政府對項目投資和融資以及運營可能各方面的支持，但其實從資産里面投、融、管、退4個維度都是一體的。

接下去我們可以重點來讨論一下“退”的環節，像這個“退”環節里面主要是有兩個方向，一個是通過REITs，當然也分公募REITs和私募REITs，另外可能也有一些大宗交易的機會在里面。

C-REITs就像剛剛各位也都說過的，從它上市以來其實也都有一個比較大的漲幅，有的可能有30%，有的可能有60%。蘇州恒泰租賃住房REITs本周三上市，上市當天也獲得了30%的漲停，這也體現出了投資人對于長租公寓C-REITs一個追捧。

想請胡總這邊也幫忙分享一下就恒泰未來在市場上的一個布局，並且是如何希望同C-REITs有一個更好的結合。

胡　斌：感謝觀點，我們恒泰租住是在蘇州工業園區發展的地方性的租賃企業，然後我們公司整體入局的時間比較早，公司有兩個兩條線，一個是公租房，一個是長租房，然後在08年其實公司的第一個項目就已經投入運營了。

我們這次上市的精英公寓就是華泰紫金精英公寓公募REITs，可能跟以前的公募REITs有一個差别在，其實這個項目2010年就投入運營了，然後到今年2025年發行已經運營了15年。我覺得在發行期間投資人相對來說也是比較感興趣的。因為它不僅是可以看到3-5年的現金流，可能真的是從十幾年它的運營情況，包括一些資産的更新，都是能夠全部過程的看到。

我們這個項目它已經經過了一輪資産更新，因為對我們長租房行業來講，就是當你一個租賃住房項目運營到5-8年以後，這個資産都相對來講會有一些折舊。那麼在你長期出租的階段，你怎麼來能夠在運營期間保持它的更新，是可以長期來運營，那麼我們在大概8-10年的時候進行過一輪的更新，其實也摸索了一些經驗，整體看下來投資人還是相對比較認可的。

所以發行期間相對的投資人，包括我們發行方對這塊還是整體上比較認可，所以這次取得了應該比較好的一個漲幅。

從整個區域布局來講，相對公司手里的項目大概還有10多個，其實我們這些早期項目它投入運營的時候，當時還沒有公募REITs一個情況，所以本來是考慮通過滾動開發這個模式來進行退出的。

後來因為國家的一些公租房的政策導致了退出可能受一定的限制，列入可能國務院的一些保障房的指標退出可能有一些限制，所以我們就重新來尋找了這樣一個途徑。

我們下一步，一個對現有項目對照REITs為主的這樣一個發行的標準，其實感覺還是跟我們原來的運營思路有一些差異，那麼做一些擴募的項目的儲備。

另外一個，我們做了第一輪的室内設施設備的這塊資産的更新之後，其實會面臨第二個問題，就是從長期來講，20年左右的時候，它會有一個第二輪的公共設施這部分的一個更新。那麼我們可能也會立足于練好内功，這一塊對整個項目的運營也是影響比較大的。

第三塊涉及到我們目前剛剛講到的，可能我們的退出模式是投管退，就是先投資再管理，然後最後退出。那麼相對來講還是比較重資産的，我們可能後期還會再考慮一下是不是可以有一些前期共同投入，然後共同建設。然後直接再這樣的話，不管投資人還是跟我們大家對這個項目會更清楚，然後再做退出，那麼對公司來講實現一個相對輕資産的運營這樣一個模式。

王　睿：謝謝胡總。因為剛剛也都提到了，公募REITs是一個很重要的退出渠道，但目前看下來私募REITs其實也是對公募REITs一個很好的補充，並且像剛剛提到的建信的資産，包括有一些物流的資産，其實都已經通過私募REITs進行了融資或者退出。

這邊是想跟所總也交流一下，您是怎麼看待公寓項目或者說長租公寓在私募REITs賽道上面的一個發展和未來。

所付晶：我是華夏基金的所付晶，我擔任華夏基金華潤有巢REIT的基金經理。

今天每個環節都在談REITs，看來REITs對不動産行業或基礎設施行業産生了深遠的影響，REITs它是一個多層次市場，像公募REITs、私募REITs。底層資産優質、合規性全面，運營成熟的可以發公募REITs，有待成熟的則可以發私募REITs，這是對資産不同階段的不同融資方式選擇。

企業的痛點主要是融資渠道比較少，比較少的渠道里面又是以債務融資為主，公募REITs是直接融資方式，是權益類産品，私募REITs本質上還是一個債。不同訴求的權益人選擇不同的融資渠道吧。

王　睿：我們目前也聽說可能像上交所對于私募REITs的一個希望也是更加偏權益屬性的，但是目前實操層面可能還是偏債會多一些？

所付晶：嗯，私募REITs的流動性會較普通ABS更高一些。

王　睿：好，謝謝各位的精彩分享。

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