余佳：雙輪驅動模式 從“共生”到“共荣”的生态構建｜2025觀點住房租賃大會演講

本文為余佳女士在2025觀點住房租賃大發表的演講。

余佳（杭州市安居甯巢投資有限公司黨總支副書記、總經理）：各位專家同仁下午好。首先非常感謝觀點，能夠給大家提供了這麼一次分享交流的機會。

作為國有企業在租賃行業的代表之一，今天能站在這里做分享，其實也是機會難得。剛才在台下開會之前，我們也跟幾家市場化的企業作交流，目前随着大量保租房問世，給市場化的長租公寓帶來了不小的壓力。而大量國有企業自持的保租房投運，更給市場化企業帶來的巨大的沖擊。

事實上，國有企業中作長租公寓運營的公司目前都還處于一個成長爬坡期，整體的運營管理能力，並沒有能夠和市場上的一些相對成熟的長租公寓的運營企業來抗衡。但是國有企業目前最大的利好就是政府對于保租房項目的大力推進，以及繫列政策扶持，讓我們能夠在當下租賃行情下行的環境中反而找到了發展的機會。

安居甯巢公司作為一家作長租公寓運營的國有企業，目前的運營闆塊以保租房和市場化房源為主，目前已經在國内的國企運營公司中有一定的品牌認可度。今天我們圍繞實際運營案例分享從共生到共融的一個生态構建的。

政策背景這一塊我就不詳細講了，因為在座的各位都是行家，對于整個長租公寓，包括租賃住房這一塊的政策其實是非常清楚的。那麼這里我是想羅列一下關于保房租房政策的一個發展。

因為作為國有企業來說，這兩年針對于租賃行業這一塊，其實我們紮根在保租房這一塊領域。其實大家都很好奇，國有的租賃企業它到底在做什麼？它對于今後的所謂保租房行業的一個定性以及說是對于長遠發展來看，它是怎麼樣一個分析和研究，這個就是我今天想跟大家分享的一個點。

保租房的政策從94年開始就已經有一個初期的概念了。在當時可能更多的是一些員工的住房，一些公房，到了2000年以後的經适房，到了1幾年以後是公租房，再到現在的保租房。

現在的保租房其實内容涵蓋很多，它里面涵蓋了人才房、藍領公寓、白領公寓等等一些屬性的房源，針對于現在從中央到省市對于保租房大力供給以及說是品質要求的不斷的提升，對于保租房序列從有房住逐漸提升到住得起，住的穩，這方面的要求在逐漸的提升。

杭州市對于保住房這一塊的力度供給也非常大。這幾年從十四五開始，對于整體保租房投市的數量以及說十五五規劃目前也在研究，對于保租房投市的一個數量也都有一個明确的要求。所以說在這種一個供需關繫上，現在保租房占領了市場上很大一部分長租公寓的量，我們的租金價格在市場租金定價的基礎上，保租房這一塊至少在杭州它是以一個市場價9折，不高于這樣一個價格的形式進行出租，那麼這兩塊的要素對于我們市場化的長租公寓，其實還是有比較大的競争和破局。

安居甯巢投資公司其實就是在國家支持扶持保租房運營的大政策背景下應運而生的一家企業。在做企業介紹之前，我想先說一下就是市安居集團的一個架構，杭州市安居集團是市屬房企就是保租房序列開發建設，以及運營服務保障的這麼一個功能。

它里面分了4大模塊，第一個模塊就是保租房的開發建設任務，第二個模塊就是公租房的運營管理，第三個模塊是除了公租房以外的保租房序列的運營管理，第四個模塊針對于保租房的物業管理。所以其實安居甯巢投資公司就是隸屬于第三大闆塊，就是做除了公租房以外的所有保障性租賃住房的運營管理。

從公司的整體業務闆塊來說，我們主要圍繞着幾大闆塊，第一個是租賃住房的運營管理，其實跟傳統的市場化運營住房租賃的運營公司是一樣的邏輯，就是我們會輸出輕資産運營，以及說是我們去做一些出租重資産的一些租賃等等一些方式來進行一些住房租賃公寓的一些運營。

第二大闆塊就是房地産開發和建設，目前公司承載了7個保租房項目的建設任務，當我們第一個REITs項目發行成功以後，我們這些房源都要放到里面去做擴募，最後形成一個投營建管退的循環閉環機制。

第三塊我們也會做社會化房源的一個籌集，這里主要涉及到存量的一些房源，以及說是商辦樓宇的一些轉化性改造類房源的一些投入，我們會去和市場上以及說同樣都是國有企業的一些存量房源，我們去進行一個回收歸集，然後進行一個分散式的管理。

第四塊就是我們的經營性房産的運營，這一塊其實比較簡單，因為我們其實很多的房産運營都是一個社區型的，所以在這個里面其實有很多的一些商業配套的商鋪，所以其實我們也有這麼一塊經營性房産運營的功能。

大家可以看到，甯巢品牌2017年就問世了，第一個門店是在現在的上城區石橋路，當時是77間的一個運營體量。歷時8年時間，從當時的77間現在成長到了17000+這樣一個體量。

整體來說，目前到2025年，我們在營的門店一共有17家，在管的公寓一共有将近18,000間，從2024年的财務數據來顯示，整體的營收達到了8000萬。整體的出租率測算平均是在93點多以上，目前在服務的租客有3萬多的體量。

其實從我們整體的運營的體繫來說，圍繞的是12346這樣一個整體的體繫，一是一個生态圈，就是致力于打造一個生活+發展的生态圈。

二是兩種模式，結合輕資産和重資産，輕重並舉的這麼一種發展模式。

三是有三大産品線，我們的運營主要圍繞人才社區、白領公寓以及藍領公寓三大産品。

四是服務，“四心”的服務，居住安心、環境舒心、服務貼心以及文化宜心。

六是我們有六項專業化的一個輸出，包括設計質感化、産品模塊化、服務智能化、空間安全化、管理專業化以及居住社區化。

重點來看一下我們的三大産品線，第一個産品線是我們的人才社區，現在我們在運營的人才項目一共有4個，主城區一共有3個項目，這批人才房的門檻是在我們杭州市評定為A到F類的人才，以及新就業的大學生在杭州已經有就業單位了，大專以上的學歷的這麼一批人群，他們可以在我們的人才社區申請住房，享受的租金價格是按照市場價格的7折，每一個區域都有一些相應的租房補貼，所以也可以通過采用租補分離的形式，在我們這里享受9折的租金，同時在各個區里面，在企業所屬的區里面享受租金的一個補貼。

第二類是白領公寓，其實白領公寓跟我們現在市場化運營的長租公寓性質差不多，主要針對的客群就是城市的白領，喜歡有一個獨立的居住空間，並且對于居住有一定品質要求的一些年輕群體。

第三類是藍領公寓，藍領公寓的定位就是城市建設者。這里的所謂城市建設者，其實它的意義是很廣泛，並不是我們原先傳統意義上的一些建築工人，它更多的包括了一些産業園區的工人，一些快遞小哥以及一些外賣員，還有我們的物業服務人員等等，所以藍領公寓我們主要的服務群體就是這一波為城市建設在做默默貢獻的人群。

我們看幾個具有代表的運營項目的案例。

第一個是我們的明石公寓，這個項目是2017年10月份通過招拍挂的形式拿到的杭州市的首宗人才專項租賃的用房。當時在産品設計的時候，就以未來社區概念進行的打造，旨在給全年齡段提供一個復合業态給到人才一個能滿足他們孩子教育、康養醫療以及說是共創空間等等一些功能的這麼一個産品。

在實際落地的過程當中，我們還在周邊配套了有近萬平方米的一個商業配套以及智能化的一個停車繫統。所以這個項目其實是杭州市最早投運的一個人才項目，總的套數有14,000多套，整體目前的出租率在99%，這是一個常态化的出租率。這個項目也是我們現在跟中金合作，就是要在下半年落地的一個REITs的首個項目。

第二個項目是我們的甯巢錢塘藍領公寓，在杭州的大江東，就是我們現在所謂的錢塘區。其實它地理位置比較特殊，相對來說是比較偏的一個位置。當時市政府作為劃撥用地，建成疫情隔離點，用了4個月的時間把整個項目建設起來的。

疫情結束了以後，它中間還承載了亞運的交通人員的保障住宿的這麼一個功能。亞運結束以後房源一直空置的，所以在市政府的整體規劃決策下，這個項目作為錢塘區的藍領公寓作了改造，它服務的人群主要就是周邊的一些産業工人，以及一些外賣小哥，物業的服務人員。這個項目整體的内部的配置是分為單人間、雙人間和4人間三個戶型，總體的房源數有4200間，目前里面服務的人群近6000人，密度還是比較大的。

因為它的地理位置比較特殊，在那邊除了提供住宿以外，其實我們還配套了公共廚房、洗衣房、健身房，然後活動空間以及一些生活剛需的一些配套。所以在我們看來那個地方就是一個相對來說成熟的一個小型社區。

第三個是我們的甯巢美地公寓，這個項目建設的時候是一個人才專項租賃用房的性質進行了一個設計規劃，在亞運期間承擔了亞運會媒體記者的住宿功能，在亞殘運會的時候承擔了亞殘運動員住宿的功能，亞運會結束以後，它作為杭州市最大的一個人才社區投運了。

2024年的時候，我們從5月份開始一直到10月份歷經了三期的一個招租，實現了整體的出租率幾乎到了100%，除了一些流轉房以外，我們現在是一個供不應求的狀态。

這個項目有幾個比較先天的優勢，一個是當時設計的時候整個項目的品質其實是超前看的，它里面運用了一些智能化的手段，同時它的地理位置會比較有先天優勢。它的一部分區域其實就是地鐵上蓋，所以它在交通便利，硬件設施各方面都是在同類産品里面是比較有先天優勢的。現在産品在年輕人的群體當中受衆度非常高，現在是一個常态化排隊的一個狀态。

下面分享一下所謂的協同共生，其實我們現在在運營項目是市場化和政策性房源相結合的模式。所以為了企業的發展以及說更大規模的一個擴展，我們也會和地方上以及說是一些民營的企業做一些合作。

核心也是把我們自己的規模和品牌能夠做進一步的輸出，所以在做共生共荣的前提下，我們其實采用的主要是一個輕資産全權委托管理，以及說是一個聯合經營的這麼兩種模式。

輕資産其實很簡單，好多的一些市場的公益運營企業其實都是常态化在做這一塊的管理，輸出一個團隊，輸出一個平台以及輸出一些標準化的東西給到一些業主，一些出租方作正常的運營的扶持。

接下來核心講一講聯合經營，我們總結出來采用的聯合經營的方式，其實它有三大優勢，第一個優勢就是雙方優勢的互補，雙方合作了以後，通過共同管理決策，達到了一個資源的共享。

第二個是品牌的培育，其實很多的出租方他有自己的資産，他也想打造自己的運營團隊以及樹立自己的品牌。在這個過程當中，我們進行一個服務的輸出，我們派人去指導他們的人員進行一個孵化，等到兩三年以後，他們的團隊具備長期運營條件了以後，我們就退出，這是作為品牌的培育。

第三個就是利潤分成，因為我們是屬于聯合經營，很多項目是我們來投裝修，然後來共同經營進行一個利潤分成，所以雙方其實是共同投入，風險也是共擔，如果項目運營不好，其實雙方來說都要分擔風險。

(PPT)這是我們一個典型的合作開發項目，是回遷改造的安置房，在杭州拱墅區，項目是2019年交付的。當時交付了以後，因為是農民回遷房，手上有很多房源，零散式分散式的一個個出租，整體出租一直上不去，而且管理相當混亂，安全隐患也比較大。

所以我們和村集體的自有物業聯繫，村民把他們所有的手上閑置的這批房源歸集到村集體，然後社區打包租賃給我們，我們投入裝修，然後來進行常态化的一個分散式公寓的一個運營。我們把整體的出租率提升上去了，營收也做上去了，整體的安全管理上也提高了，也避免了零散式的分割出租等等的一些情況導致的整個小區整體面貌以及品質急劇的下降。

第二個項目是我們的聖奧科技園，這個項目是在蕭山，它其實是一個多元化的産業園，那麼當時建造的時候，它有兩棟樓單獨拿出來，作為引進企業的員工的住宿需求。當時其實業主也有點茫然，因為畢竟沒有從事公寓管理經驗，所以在項目初期的時候，我們就對于這個項目介入進行了一個咨詢服務，從産品的設計開始一直到産品落地，我們全過程進行了一個産品定位以及租金定價等咨詢。

憑借我們的一些運營管理上的一些經驗分享，以及說是我們的一些專業指導，項目落地了以後，整體的市場反應度比較好，後來整體又委托給我們進行統一的運營管理，出租率穩定在95%以上，那邊的總套數是364套，這個基本上就是給到産業園區的這批企業來做一個集中的提供員工宿舍的這麼一個功能。

在房源量的籌集和擴大的基礎上，我們也在不斷的探索一個管理的高效性，所以我們在23年的時候也投入了很大的一個精力和财力，打造了自己的一套自有的公寓的運營管理的平台。它其中涵蓋渠道端、運營端以及說是客戶端。租客完全可以通過一個手機app完成線上的在線簽約，支付，最後的一些報修、水電費繳費等等一些日常的服務的工作，同時也能達到在線退租的功能。

作為國有企業，我們現在的更多的是在謀劃後面五年就是十五五的規劃，因為十四五今年落地了，對于前面發生的包括前面整體的大環境來說，我覺得各家單位壓力其實都非常大，我們也面臨着同樣的一個難題。所以我們在十五五住房租賃這塊市場到底能怎麼樣一個發展，以及說是我們對于後期的一個預判，其實我們也是不斷的在做分析研究。

我們從幾個維度進行了一個分析，第一個是政策環境和産業的趨勢，我們認為未來的5年，其實整體住房租賃行業應該是一個利好的行情，至少在我們國有企業加持的保租房的這塊行業，應該來說利好政策是不斷的。

幾個維度，第一個是高層政策的支持，中央一直都非常重視保租房繫列，所以說政策的支持力度我相信一定不會減下去。

第二個就是住房制度的改革，那麼随着保租房繫列的産品的逐漸的成熟，相應配套的一些政策一定會陸續的進行細化以及不斷的完善。

第三塊就是共同富裕的目標，作為租賃住房，其實也是解決剛需一批人群居住的需求，所以說我覺得基本的公共服務均等化的話，就是會促使保障房覆蓋的面積會越來越大。

第四塊就是長期制度的一個保障，所謂租購並舉，财政投入常态化以及立法推進，一定是會持續的帶來一個政策的紅利的。所以說針對于這樣子保租房或者是納入到各級政府考核體繫，一定會接下去作為政府推進保租房序列的一個手段，所以我們覺得這個行業的發展前景一定是向好的。

第二塊就是一個融資環境的變化，應該要抓住當前大環境的這麼一個機遇，利用好資金的平台，把資金做到最優化。從4個維度上，一個是利率下行的通道，現在對于保障房這一塊項目的融資成本，各家銀行之間其實比較卷。作為我們來說，我們現在談判的空間還是比較大的，所以總體來說整體的融資利率來說是下行的一個狀态。

第二個就是專項債券的支持，初期的話專項債的保持規模應該還是持續在一個高位的狀态，所以說保障房這一塊應該還是屬于重點投向的對象。

第三塊就是房地産行業的一個風險暴露，那麼導致于一些商業銀行更趨向于對于一些穩定，但收益雖然小，但是穩定的一些保障房的項目來進行一些融資的支持。

第四塊就是資本市場的一個波動，因為REITs的發行對于項目的一個要求還是比較高的，所以說對于在寬松期加快鎖定長期低資的一些資金，提升資本結構穩定性這一塊上，我們還是要去下一些功夫。

除了外部的這些政策的支持外，我覺得核心的還有一塊就是說我們的内功，其實大家都知道過年這段時間杭州六小龍炒得非常熱，正因為這樣的一個大趨勢下，現在整個杭州市對于各個産業到底數字化的運用能不能結合以及怎麼結合，大家做都在做思考。

住房租賃這個行業來說，我們也做頭腦風暴，一個就是裝配式的建築，接下去我們會加大推廣裝配式裝修，來合理的縮短工期，以及降低我們的成本。

第二塊就是智慧平台，杭州一網通的平台如果整體能夠實現上線的話，從房源的申請，房源的匹配以及說租金繳納等等的全都可以采用數字化的一個服務。

第三塊就是在ai技術以及大數據，通過從硬件方面就是智能安防，然後通過城市大腦的一個監測，我們可以汲取到租客的一些能耗的監測，我們可以汲取到他們一些對于服務的一些需求，以及說是他們的一些動态行動的一些跟蹤，我們可以打造出更符合這些年輕客戶需求的這麼一個成熟的社區式的租賃的平台。

第四塊就是一個綠色低碳，光伏建築一體以及說是零能耗公寓這一塊概念其實已經談了很久，也說了很久，但是一直都沒有落地。所以這一塊可能也是作為我們國有企業需要去承載的一個屬性，也是需要去下一步能夠在産品上進行一些試點和推廣的這麼一項工作，所以我覺得國有企業在住房租賃闆塊其實承載的責任還是比較大的。

從前景來看，我覺得這幾年因為從政策也好，金融的利好也好，以及說是大環境對于住房租賃市場的一個需求也好，其實還是一個利好的這麼一個環境，所以我覺得大家還是要充分利用好當下的這麼一個大趨勢，一起協作，希望租賃市場能夠更加的好。

我的分享就到這里，謝謝大家。

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