湯益軒：幾種不動産金融産品之間的銜接機制 | 2025觀點資本圓桌

2025觀點資本圓桌·現場快訊：5月21日下午，2025觀點資本圓桌大會在上海中國人壽金融中心正式開幕。

會上，高和資本資産證券化部執行總經理湯益軒在主題為“多層次不動産資本市場的實踐與思考”的演講中提到了不動産金融産品的幾個痛點，包括如何借助立法達成“産融結合”，以及監管機構對金融機構、民營企業回收資金用途的限制。

此外，還包括Pre-REITs與私募REITs、公募REITs的如何銜接等。

他表示，幾種産品之間是否存在銜接機制，或者是不是有一些卡點，這是需要探讨的部分。 

第一個是REITs的立法問題，因為公募REITs目前是在現有框架下的一個制度妥協，但在這個過程當中是不是可以通過立法把一些治理上的問題、激勵上的問題或者稅收上的問題做一些明确的約束？這可能是目前達到産融結合前我們需要做的工作，現在監管也在積極的推動。

第二個是監管尺度的問題，私募REITs的産品審核相對來說可能會更輕松一些，公募REITs因為涉及到比如說發改委的審批，對合規性要求比較高。從基金的角度，其實就是一個買賣交易，雙方對價格對資産質量達成一致，事實上只要可交易就能交易。這三個市場之間，事實上對于監管的審查，對資産合規性要求的尺度是不一樣的。

第三個是産業生态的形成，比如說我們現在做一個私募基金，未來退到公募REITs，從理論上講還是需要原始權益人回購，回到表内再做持續的發行，其實在銜接上就沒有那麼順暢。另外，私募REITs是公募REITs的前置步驟，還是這是兩個完全平行的市場？

第四個是關于産權年限，不管是什麼産品，對應到底層資産從開發建設到培育孵化到成熟，天然就會有一些時間上的要求，但是如果成熟了之後，邏輯上講應該是資産運作的時間越久，資産承受度越高，應該更值錢。但如果因為我們現在其實更多的是以退定投，比如說以公募REITs為主，産權年限不斷縮減的情況下，可以看到估值會出現先遞增再遞減的形态，所以估值所帶來的産權年限的問題事實上阻礙了發行動力。

當然資産的持續擴容，也是我們需要解決的問題。

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