周興強：新時代辦公資産健康持續經營之道 | 2025觀點商辦暨資管大會演講

本文為周興強先生在2025觀點商辦暨資管大會發表的演講。

周興強（高格辦公空間合伙人&副總裁）：首先簡單的介紹一下高格，很多人可能不太了解。

高格成立于2011年，目前是16個年頭了，我們的拳頭産品是高格辦公空間，在這個空間的基礎上我們還有兩個輔助型的業務模塊：第一個是辦公資産産品化，就是整個産品的規劃和設計；第二個就是辦公資産數字化，整個辦公資産運營過程中的數字化管理的軟件和繫統。

我們在長三角9個城市一共有40多家辦公的空間，目前我們是妥妥的長三角第一品牌；這是跟我們合作的一些業主，大家簡單看一下。

我門高格目前有三個産品體繫，第一個叫格悅繫，格悅繫列那就是我們國際地標繫列的新産品；第二個就是我們常規産品，高格辦公空間；第三個就是我們的PARK繫列産品，主要針對獨棟或者園區型的産品運營。

下面進入到我們今天的主題，新時代背景下，辦公資産經營領域我們感受到的變化是什麼？

我相信在座的各位都深有體會。第一個，老一輩或者是老一輩的地産人老是說location，都覺得location非常重要，老一輩的資産是交易時代，現在已經從交易時代變成為經營時代了。

作為一個資産持有方如果站在長期經營的角度，我們會發現一個很顯著的特點是，location在持續地發生變化。比如說10年前的陸家嘴和今天的陸家嘴，10年前的前灘和今天的前灘，10年前的人民廣場和今天的人民廣場，我們發現location在不停地發生變化，location理論可能在當下的環境下要重新地去诠釋它。

第二個，招商團隊的無力感，我相信這是在座的各位感受最深的。我的招商團隊不管怎麼努力都沒用，這個招商總監我覺得不行把他開了再換一個，還是很難解決問題。

第三個要價格越來越低，市場越來越卷，剛才我前面的幾位發言也都有同樣的一個觀點。

我相信這三點都是各位能感受到的變化。基于當下的變化我們應該探讨，還有什麼有效的樓宇經營方式？

我們說做任何事情，一定要看大勢“勢”在哪里？很多人跟我說市場這麼差我還有什麼勢？市場再差都有“勢”，我們首先要研究的是當下市場的勢能到底是什麼？

我們給它定義是：核心勢能是“效能優化”。這4個字可能有點空洞，我們是這麼來理解它的：在動蕩的市場環境中，企業尋求的不僅僅是物理辦公室，更是能驅動經營價值躍升的效能中樞。

很多人說現在的客戶都在降本增效，我剛才還跟CBRE的謝總在探讨，我們有一個共同的觀點說，降本永遠只是表象，大家千萬不要覺得一個企業多個五六千塊錢的房屋成本，這企業就完全承受不起的，這是不可能的。

所以降本永遠是表象，那核心是什麼呢？效能的提升是内核。

舉個例子，一家房地産開發公司，他想要做數字化城市探索，成立了一個數字化研發團隊，一年的研發成本8人的工資是200萬。

好，當下的市場環境下這個企業覺得現在地産這麼不好，那我是不是要想辦法把它卸掉？裁掉之後怎麼辦呢，我一年花250萬給外包團隊去做。我們發現沒有，他覺得養這個團隊要花200萬，他不養了之後外包反而要250萬。

但是當下的企業仍然會決策我願意多付這250多萬給外包，其實這就是典型的，它的核心並不是降本，而是效能的提升。因為降本是短期行為，降本不可能持續讓企業健康發展的，讓企業持續健康的發展一定是效能的提升。

所以它根本原因是什麼？是企業經營的安全感，就是企業的高管和所有者在當下的環境他的安全感是極低的，他不知道明年的市場怎麼樣，不知道後年的市場會怎麼樣，那怎麼辦呢？

我就把我的固定成本，打為浮動成本，因為它根本是解決企業的安全感問題，所以說大家遇到的招商的張總的觀點是一樣的。

我們認為當下的繫統化的解決方案真的就是質價比，性價比是走不通的。你租3塊别人租2塊，你租兩塊别人租1塊8，這種卷是無止境的。所以市場環境越動蕩是時候走性價比是走不動的，更應該走的是質價比。

所以在這個過程中我們提供了幾個解決的思路。第一個是為客戶提供立體的産品供應清單，現狀是一款産品打市場的時代早就過去了。

到目前為止其實還有很多的業主方，我們雖然不建樓但是我們常年跟開發商、業主方打交道。還有很多的業主方還在整層租賃，兩層租賃、一分二租賃、一切四租賃，還是用這種傳統的産品的方式去做，這個時代其實早就已經過去了。

以往老聽到聲音說是港資企業的運營能力極強，内地企業的資産運營能力不行。其實我想說的是因為港資的開發商經歷了太多的市場周期了，現在當我們内地的資産開發商面臨着經濟周期的時候會倒逼着我們的開發團隊會下去主打運營。

我相信未來過不了幾年我們内地的業主方的資産運營能力會大幅度的提升。那麼一款産品打時代的市場已經過去了，應該是什麼樣的産品呢，我們基于很多項目運營的經驗，我們覺得應該是ABC類産品。

A類産品占30%，B類産品占60%，C類産品的占比10%。這三種不同類型的産品有什麼樣的特點呢？

A類産品屬于利潤型産品，要500平米以上的企業辦公，單價低但穩定，财務貢獻值高，30%的體量但承載了10%的客戶數量。

B類産品是競争産品，要200—400平。我們一直把400和500做成明确的區分，這種産品的供需關繫大，在市場競争中是最激烈最白熱化的一個産品段，60%的體量承載40%的客戶數量。

C類産品叫品牌産品，也可以把它稱為項目的主力店，有影響力的品牌運營商來參與運營，是20平方到160平方的小團隊辦公産品。一般供應的是項目最差的樓層，但是達到的項目最高單價，在項目占比一般在5%-10%之間，承載是50%的客戶量。

ABC的産品，當我們在樓宇中把它打造成功的時候，就可以自循環。怎麼個自循環呢？就是一項目多産品供應，在企業規模發生變化的時候及時匹配相應的辦公空間，提升客戶的經營效率，ABC類産品不僅僅是在我們辦公項目的經營里面适用，在所有商業都适用。

給大家舉個例子，寶馬汽車有7繫、5繫、3繫；奔馳有S級、E級和C級；甚至包括蘋果手機，有硬件、有軟件、有iPad，都是三種形态的産品，包括洗發水也是。就是會做産品的就是ABC三種類型的産品，但是我們很多的業主方可能還在用一種或兩種産品打市場，其實感覺壓力會很大

第二個，在效能優化的背景下，業主方在租賃辦公室時會遇到一點，叫不裝修虧全部，裝修虧一半。現在很多業主方，特别是傳統的地産開發商，轉行過來做樓宇辦公室運營的時候遇到的共性，這些其實都是一樣的。

我們認為在裝修的過程中應該也是ABC三類産品它的定位是不一樣的。

A類辦公産品叫精裝辦公産品占15%，精裝選配占15%，B類現狀選配占30%，C類産品叫專業品牌運營商拎包辦公産品。當我們這種産品的結構給它打成了之後，它就會形成一項目多産品供應，讓客戶所見即所得。讓客戶在選房的時候總能找到合适的辦公室。

我們業主方喜歡搞樣闆間，搞出來後跑來跟客戶說，你租，你租了之後我就給你幹成這樣的，在效能優化時這個模式是行不通的，早些年是行得通的。現在的客戶對效率的要求非常高。

第一個他有時間周期，第二個在這種背景下供應量巨大。一個客戶在進入房子時必須要找到感覺，他找不到感覺只是個樣闆間，他決策難度是很大的。

不像個人決策買房，我們在買房的時候買房是C端消費，一套房子賣1000多萬，2000萬是C端消費，個人就會決策了。老公老婆商量好買就買了。但是租一個辦公室，哪怕就100平方，他是B端決策，可能有行政、有财務、有看房的人、總經理、副總經理決策。他的決策的維度是很多的。

第二個為樓宇内客戶打造更高效的個性化配套。我們現在很多樓宇都有配套，做配套對于大量的業主方來說是一件及其容易的事情，那麼我們認為樓宇配套的核心並不僅僅是功能的打造，更重要的是運營。

在培養客戶使用習慣的同時，為客戶提供優質的使用體驗，從而實現項目競争力和利潤率的雙提升。

我們看到大量的業主方用半個樓層或一個樓層或兩個樓層在做配套，但是我們也看到大量的配套，業主方根本不知道怎麼經營，常年空在哪里。但是在招商的時候帶看一下，就僅此而已承擔吧帶看功能，很多業主方對配套的營運非常頭疼。

比如說這個是我們打造的報告廳、書吧、咖啡區、會議室、茶空間，路演廳，還有很多空間的打造沒有放照片進去。關鍵我們打造出來是什麼？我們在運營過程中，配套大概能占到整個項目利潤的20%左右。

第三個，在内循環時代打造更适合中國企業的辦公産品。這個下面講我整個分享的最高潮部分，給大家分享一下，一定會讓大家有不一樣的收獲。

我們來看這是誰的産品，懂的人一看知道是誰的産品，看着他有沒有想到什麼呢？WeeWork是哪個國家的産品呢？美國的矽谷，在2008年金融危機誕生的。

美國這個民族的底層文化是什麼呢？平等、自由、開放，我們看他的空間，是不是平等自由開放，可以帶着寵物，可以喝啤酒，可以穿拖鞋去辦公.你再大的領導跟我在一個辦公室一個工位上辦公，是不是自由平等開放，它是一個民族的底層文化。

我們來看這款産品。知道的應該也看得出來是一個非常值得尊敬的一個歐洲的品牌。我們來看，歐洲人是怎麼樣的底層文化。嚴謹的紳士、嚴謹的貴族，看他的産品沒有任何的創意，就是一個很嚴謹的産品。所以我們說一個産品它一定代表了一個民族和一個國家最底層的文化。

那今天在上海，包括我前段時間到深圳去，到各個城市去考察完，都一樣，中企占絕對的主流。各位還想着招外企這個是我認為已經過去式了，中企占絕對的主流的環境下，中國人有自己的辦公喜好。

舉個例子，中國人強調秩序，叫君君臣臣父父子子，君臣父子就是一個秩序，按照規矩來，中國人講秩序。

第二個，中國人很内斂。中國人其實不善于言辭，不善溝通，肢體語言沒有那麼豐富，很内斂。

第三個，曲吉直兇。整個道德經這一本書講的所有的事情，總結出來就叫曲吉直兇。因為中國人做很多事情說很多話，喜歡彎彎繞繞着來，不是直來直去的。今天即便你要批評下屬，你都不能直來直去的批評，要先說你做得很好，但是呢那個地方你可以再去完善一下。

還有什麼，效仿自然，中國人自古就效仿自然，比如說上善若水，效仿水；天地不仁以萬物為刍狗，效仿天地。中國人喜歡效仿自然，從自然當中獲取智慧，這是中國人的底層文化。

基于中國人的底層文化，所以說高格一直以來，把自己定義為輕中式辦公空間的開創者，更适合中國人辦公的辦公空間。

我們走的是一個東方美學，這個行業里面有美國的品牌，有歐洲的品牌，有美國的文化與空間做結合，有歐洲文化與空間做結合，同樣也有中國的文化與空間做結合。

比如說在座的各位，我相信絕大多數領導的心目中都有一個蘇州園林的夢，或者有一個四合院的夢。有一天我要是也能住在這個四合院就好了。為什麼大家都喜歡園林夢或者有一個四合院的夢呢？

答案在這里，答案在于易經是我們整個民族的底層文化之一，對所有的四合院也好，園林建築也好都融入了易經的很多元素，比如說風水，很典型的。

很多企業在租賃辦公室一定會發現，很多客戶會帶風水大師來選房，既然我們都知道風水大師要在後面來選房，為什麼不提前把建築給規劃好，把空間給規劃好？

第二個，我們現在學的管理學叫西方經濟管理學，中國司馬遷的史記記載的最早的是來自于春秋戰國時期的東方經濟管理學。

風水跟空間做結合，在空間里面呈現的非常完美，中國的商業智慧跟空間做結合有多維度的呈現。給大家分享一是甲骨文象形字——“仁”，這個字左邊是一個“人”，右邊是兩橫，這個“仁”什麼意思呢？用現在的話來說叫地道、靠譜。這個人地道靠譜叫“仁”。為什麼上面一橫短，下面一橫長，表達的是取予關繫。

我今天想要跟招商的張總弄好關繫，我應該是給面子給他還是跟他索取？取予關繫，取在前，予在後。我一定是跟張總說，渴死了，能不能借我一點礦泉水喝；第二天我送一盒茶葉到他辦公室去，張總一定覺得我地道靠譜，借了一瓶礦泉水給我送了一盒茶葉。這叫先取後予，先取的一定要少，後給的一定要多，所以這種關繫才能建立長久。

比如說五福，我們在農村的時候春聯都有五福臨門，五福哪五福？其實五福是中國人追求的終極方向，五福包括：好德，每個企業和每個個人要有好的品牌的傳播；康甯，還有每個企業和每個人這一輩子順風順水；長壽；還要善終；還要富貴，不但要富還要貴，這叫五福。

那我們空間也做了深入的結合，比如格物致知，在古代的時候科舉的學子去參加科舉考試學的第一門課叫做大學，叫格物致知。還記得王陽明跟他的朋友割竹子，割了七天七夜把自己割暈過去了，他就是希望通過竹子當中能達到無所不知的狀态。

我們來看最後一張圖，很有意思，這是古代一枚銅錢，銅錢其實是中國底層的文化沉澱之物。我們來看，人老說天圓地方，很多建築外面是方的、里面是圓的，其實是錯的，天圓地方是外面是圓的、里面是方的。

為什麼外面是圓的呢？别人都說中國人圓滑、圓潤，為什麼中國人要圓滑和圓潤？是保護自己不受傷害，圓的東西才是最安全的。比如說頭盔做成圓的不做成方的？因為圓是安全。但是内部為什麼就是方的呢？ 因為中國人内部都有自己的格子，有自己的底線。

所以在高價格的空間里面，我們用16個字來形容：一步一景、移步換景、别有洞天、好生好業。

就是在高格里面的辦公，人生會美好。好業，業是什麼呢？從小學學業，長大了家業，工作叫事業，要好生好業，人這一輩子都在造業。

第四個構建項目的專屬供應鍊而非供應商。供應鍊供應商是不一樣的，供應商是采購標品，今天我賣一瓶水，就叫供應商。供應鍊不一樣，供應鍊必須為了我的産品可以跟我同進退，為我量身定制。

那麼現在對于我們的很多的業主方來說，人家都會做一些産品的規劃，做一些精裝修的産品。其實會涉及到幾個問題，第一個在在産品規劃方面，如何做到精準規劃匹配客戶的需求呢？

第二個，産品風格方面層面，如何做到客戶看到就想簽約？在我們的體繫内，我們的簽約率大約是二中一或三中一。就是來兩個客戶簽一個，最差的是來三個客戶簽約一個，一般是這樣一個級别。所以我們所有的項目的入駐率是整個行業里面是最高的。

第三個，裝修預算方面，如何做到10年一次性大投資。

第四個，招商方面，如何通過營銷打造項目熱度。

第五個：如何提升項目運營水平

第六個，團隊方面如何做到團隊人員不增加，服務能力與專業能力增加。

基于上面的問題，其實高格是一個同時具備頂級的産品規劃能力、項目營銷能力、小戶型産品招商能力、傳統戶型招商能力、客戶服務能力、配套運營能力的辦公資産綜合運營服務商。

高格做了15年的辦公市場運營，懂設計，更懂辦公客戶的訴求，擅長招商，更擅長運營服務，在全國運營了45個項目當中，常年入駐率在90%以上。即便今年的一季度，也還是在90%以上。

（ppt）這個是我們項目的一些展示，大家可以看一下。這是我們公司2025到2026的戰略規劃。今年我們仍然深耕長三角，同時我們在三季度布局大灣區，全年新開項目20個。明年我們會深耕項目50個，深耕中國市場，同時布局亞太地區。

最後給大家分享一下21世紀最厲害的一個字“卷”，為什麼說他最厲害呢。我們看海水，海浪卷過來的時候，在哪里卷？永遠是表面卷，海底100米的深度永遠不會卷。

這說明什麼呢？說明如果我們做産品只是一般商品經濟，一般買賣關繫，一般商品經濟沒有把質價比做出來而是做成性價比，拼的就是價格那一定會卷。當我們像大海縱深一樣的突破到大海深處10米的時候，它是不可能卷得起來的。

謝謝大家

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