降價三分之一 中駿天悅方隅公寓2億出讓里的退出路徑

觀點網 挂牌半年之後，中駿天悅方隅公寓成功出讓。

最新消息顯示，5月16日，上海本土企業成功收購中駿集團位于中環真如城市副中心的中駿天悅方隅公寓，交易方式為股權轉讓，交易價格約2億人民币。

實際上，近兩年來，因資産的穩定性，疊加保租房公募REITs發行的常态化，長租公寓備受資本市場的青睐，相關大宗交易層出不窮。

有業内人士認為，當下是長租公寓項目退出的最好時機。

不過，令人意外的是，此次中駿天悅方隅公寓的出讓價格卻較最初的挂牌價格少了三分之一。

地處中環真如城市副中心，交通配套優越，總部辦公樓雲集，但項目卻面臨折價出讓的境地，個中緣由幾何？

方隅折價出讓

“什麼時候退出取決于背後的投資人”，此前，方隅控股CEO陳堅在接受觀點新媒體訪談時如是提到。

最新消息顯示，5月16日，上海本土企業成功收購中駿集團位于中環真如城市副中心的中駿天悅方隅公寓。

資料顯示，該項目位于上海真如城市副中心固川路166弄，建築面積7457平方米，是海中駿·天悅綜合體的一部分。

據了解，上述綜合體于2017年落地，由四棟7至10層低密度住宅，一棟24層高層以及兩棟商辦項目所組成，戶型包括由高層，洋房及SOHO。

而此次涉及轉讓的中駿天悅方隅公寓，則于2019年6月正式建成招租，共有152間復式公寓，月租金為9000至12000元/套，項目整體年租金收益可達1700萬元。

實際上，早在2024年11月份，市場便有中駿天悅方隅公寓挂牌出售的消息，彼時挂牌底價為3億元，接受股權或者産權交易。

然而，從最新的收並購情況來看，此次成交價格約2億元人民币，較當初的挂牌價格折讓了三分之一。

“中駿集團近兩年債務壓力較大”，有熟悉上海市場的業内人士猜測，為迅速回籠資金，企業往往會折價出售資産。

據商業客了解，2023年10月，中駿集團因不能如期支付6100萬美元本金及利息，正式暴雷。而今年4月30日，該公司透露，預計無法如期支付CHINSC705/02/25到期本息，于本公告日期，該票據的未償還本金額為5億美元。

不過，也有市場人士認為，挂牌價格是賣方基于自身成本、預期利潤、市場行情等因素綜合确定的一個價格，並非等同于成交價。

此前，陳堅也透露，對于資産退出的收益率，投資人肯定希望價格越高越好，但這要根據市場的變化。

“什麼時候退出取決于背後的投資人，他們的投資年限是什麼樣的？如果不幸運，投資年限到期着急要走，碰到市場不好的情況，在市場循環低點，那就麻煩了。”

他指出，在過去承接資産退出的各方資本中，機遇型基金以及增值型基金的投資人，回報要求較高，收益型基金投資人總的回報要求相對較低。

公寓大宗交易活躍

方隅控股成立于2018年，最初是從重資産起步，逐步發展成為資産管理的模式。此前，陳堅總結，方隅要做的三件事情，第一是開發和運營管理，第二是投資，第三是基金和資産管理。

在資管方面，此前，方隅控股便曾與基匯資本成立長租公寓投資平台，首期規模達到8億美元，随後又先後與黑石、中東主權财富基金等多個國際知名投資機構達成合作，發力長租公寓賽道。

根據該公司官微，此次真如項目出讓之後，方隅控股在上海還剩九個項目，包括·上海中駿廣場方隅服務公寓、上海天珑方隅公寓等。其次，該公司在北京和杭州還有少量項目，截至2024年年末，該公司在管房源超過2.1萬套。

以重資産為主的方隅控股，“退出”是其避不開的話題。

近兩年來，保租房公募REITs的發行及擴募，為長租公寓的退出提供了優質的渠道。比如華潤有巢、招商伊敦等，均透過公募REITs實現了資産的退出。

但方隅的退出渠道略有不同，其更多通過資産出售、大宗交易的方式來實現重輕轉換。

在陳堅看來，REITs市場某種程度上也可以當做一個退出渠道，“因為REITs投資人通常對價格或者是收益率要求沒那麼高。”

但他同樣強調，不能只看REITs這一個退出的渠道，“其他渠道也可以考慮，現在很多都是本地的、收益型投資的人，主要來自保險公司，或者部分金融機構，比如建信等。”

據了解，除此次轉讓以外，早在2022年，方隅就曾通過資産出售的方式，實現旗下蘇州天荟方隅公寓、泉州商城方隅公寓以及泉州世界城方隅公寓等項目的退出。

除此之外，商業客亦觀察到，近期，上海地區的長租公寓大宗交易較為活躍。

根據仲量聯行此前披露的數據顯示，今年一季度，上海投資市場上共進行了24宗大宗交易，成交活躍度明顯回升。其中，長租公寓項目熱度大漲，成交總額接近40億元，首次超過辦公類資産。

2024年全年，長租公寓在上海投資市場中成交金額占比為14%，成交宗數占比為17%，成為上海投資市場的主流資産類别之一。

時間線拉長，2022年至2024年，上海連續三年創造交易活躍度新高，共計成交了46單長租公寓項目，投資交易額累計近220億元人民币，實現了17.3%的復合增長率。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。