石溪村的16年跌宕 廣州海珠西最大舊改迎來破局時刻

觀點網 2021年2月3日早晨，廣州市海珠區石溪村召開更新改造項目啟動儀式。當時，所有人都認為舊村蝶變已在不遠處。

位于廣州海珠區西南部，石溪村北接廣紙新城，南臨珠江後航道。舊改項目啟動時，石溪村便被預計或将串聯形成海珠創新灣核心地理紐帶。

從2009年申請改造到2020年引入改造主體佳兆業，石溪村等待了11年。只是後期受限于各種原因，石溪村舊改長期處于停滞狀态。

直至今年5月，石溪村終于有了新動作。

5月15日，廣州市海珠區石溪村城中村改造項目實施方案征詢意見公示，標志着這一舊改項目終于迎來實質性進展。

向廣州城市更新局遞交改造申請16年後，石溪村真正迎來破局時刻。

舊事

回頭望去，石溪村舊改這條路，走走停停之間滿是跌宕起伏。

2009年，石溪村便向廣州城市更新局遞交改造申請，土地勘測、确權、房屋測量等數據摸查工作同步啟動。

直到2017年年初，石溪村舊改項目在遞交申請的8年後，被正式納入廣州市2017年城市更新計劃。

雖已推進多年，但在搭上城更快班車之後，石溪村舊改才按下了加速鍵。

2018年初，石溪村舊改啟動村民表決儀式，獲得村民80%以上同意率，将編制好的改造實施方案上報政府審批。

2020年2月，《石溪片區策劃方案》通過廣州市城市更新工作領導小區會議審議；5月，石溪經濟聯社向廣州市規劃和自然資源局海珠區分局提交控規調整申請，正式開展《海珠區石溪片區城市更新單元詳細規劃》編制工作。

規劃被審議通過，意味着石溪村舊改邁出關鍵一步。

随後2020年11月，石溪村宣布拟公開招標舊村改造合作企業。根據招標公告，合作企業注冊資本不得低于5億元，總資産不低于300億元，淨資産不低于100億元，

一個月後，招標結果出爐，石溪村舊改項目以89.87%的同意率确定廣東佳紅房地産開發有限公司（佳兆業+廣州紅八方集團）為舊改項目合作企業，改造總投資額約176.99億元。

站在2020年看石溪村舊改，策劃方案通過、村民同意率達標、合作企業落定，一年之内進展迅速，片區煥然一新已是指日可待。

但事實卻是，引進了佳兆業的石溪村舊改，再一次落入沉寂之中。

按照計劃，石溪村舊改項目改造過程将分為四期進行，預計安置改造時長為5年，到2025年12月31日前便要基本完成安置房建設。作為海珠巨無霸舊改項目，5年的展望已算是相對具體而快速。

觀點新媒體了解到，2021年8月，住建局發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，嚴格控制大規模拆除和大規模增建，石溪村舊改進入休眠狀态。

兩個月後，早前出現融資收緊、銷售遇冷預兆的佳兆業被曝出流動性出現問題，導致信托産品出現逾期，暴雷已是闆上釘釘。

合作企業身陷暴雷風波自顧不暇，石溪村舊改項目能否推進也成為市場關注重點。

針對佳兆業相關問題，石溪村經濟聯合社在2021年底發布一則告知書，稱石溪更新改造工作一直在穩步有序推進中，佳紅公司仍積極履行簽訂的各項合同、協議，沒有資金欠付情況。

又過半年，石溪村經濟聯合社再次針對佳兆業相關問題發布告知書，表示舊改項目沒有暫停，更新改造合作方佳紅公司已付清承租物業租金及相關費用等款項，聯社也並未收到任何關于合作企業變更的申請。

只是，兩份告知書改變不了停滞的事實，石溪村舊改項目進入了将近五年的靜默。

新篇

舊改項目多年來並無實質性進展，石溪村依舊保持着人口高密度、握手樓連片、交通不暢的現狀。

根據2020年老規劃，石溪村總用地面積101.38萬平方米，規劃毛容積率2.85，總建築面積為284.45萬平方米。改造範圍北至江南大道南，南至珠江後航道，東至瑞寶路，西至石崗路，改造面積101.34公頃。

其中，改造範圍内總建築面積172.3萬平方米，改造投資總金額約為176.99億元。同時，復建總建設量165.74萬平方米，融資建設量92.08萬平方米。

按照計劃，石溪村舊改将重點引入文化創意、都市旅遊、人工智能、海洋科技、總部創新辦公等産業，並規劃268米高地標塔樓。

而2025年給出的新規劃中，對各區域規劃面積進行了微調。

其中，總建面相對持平，復建安置建面減少7.02萬平方米至158.72萬平方米，分攤至融資住宅及融資商辦建面上，分别增加5.84萬平方米、1.17萬平方米至50.17萬平方米及48.92萬平方米。

根據官方答復，石溪村舊改已被列為市、區重點推進項目，2025年市、區兩級政府計劃将完成石溪舊改實施方案的批復。

若進展可觀，原本預計在2021年底便要完成的後續補償安置方案表決、啟動補償安置協議簽約也終于可以落地實施。

項目實施方案進入征詢公示階段，而目前石溪村舊改推進中最大的存疑點，是改造主體是否會更換。

早在2023年石溪村舊改便傳出要換企的消息。

據了解，有消息稱當時海珠區推出快速推進城中村行動實施方案，其中針對石溪村舊改提出完成合作企業推出或轉讓股權工作方案表決，以及實施方案編制、啟動服務拆遷時同步推進環島路、地鐵10号線及站點建設工作。

2023年7月，石溪村召開更新宣講會議，更新工作進展匯報的同時盤點佳紅公司履約情況，分析直接清退佳紅公司面臨的問題及風險，並且回報引進國央企的工作情況。

當時便有消息稱接手石溪村舊改的可能是越秀。據媒體報道，越秀自2022年開始就與佳兆業洽談石溪村舊改項目。

但或許夾雜着各種復雜的因素，換企一事最終沒有确切消息，石溪村舊改的停滞延宕至今。

如今實施方案公示，是否更換改造主體並未明确提及，有分析認為，石溪村舊改的推進模式或許與康鹭舊改模式相似：以政府為主導，聯社為主體進行更新改造推進。

實施方案公式只是翻開新篇章的第一步，石溪村舊改走過破局時刻之後，還面臨舊改的資金難題、項目建成後的去化問題、長線建設中的産業升級規劃等等，仍有難關待越。

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