中鐵建地産“復活賽”：25億補倉上海與去化壓力

觀點網 在上海2025年四批次土地供應當中，中鐵建地産無疑是大赢家之一。

最新消息顯示，5月9日，中鐵建地産擊敗保利、招商等，以24.71億元、溢價率20.42%的價格搶下松江地塊。

這是其時隔一年再度補倉上海。

實際上，近兩年，中鐵建地産在長三角一帶的土地儲備不斷減少，但礙于資金與去化壓力，這家企業在投拓端顯得尤為謹慎。

針對此次公開市場拿地，有熟悉上海的業内人士認為，一方面說明了中鐵建地産對上海市場的決心，另一方面亦體現了其補倉壓力。

實際上，自2012年入滬以來，中鐵建地産便不斷加碼這座城市，但表現一直略顯平淡，似乎還在等待一個“王牌項目”的誕生。

補倉

松江地塊的競争並不算激烈。

5月9日，上海四批次土拍拉開帷幕，本次涉及出讓地塊共計4宗，出讓總出讓面積10.1萬平方米，總建築面積23.7萬平方米，起價84.1億元。其中，最有看點的莫過于楊浦地塊和松江地塊。

相較于楊浦地塊72輪的激烈舉牌，松江新城地塊卻是一輪遊。

資料顯示，松江區SJC10006單元C03A-04号地塊位于松江區中山街道，東至茸吉路，南至河道，西至河道，北至規劃路，出讓面積4.25萬平方米，容積率2.3，建築高度60米，建築面積9.77萬平方米，地塊性質為住宅用地。

地塊起拍價為20.52億元，起拍樓面積為2.1萬元/平方米，吸引了保利發展、招商、中鐵建地産、象嶼+天安聯合體四家主體報名。

開拍之後，保利、招商等均按兵不動，只有中鐵建地産舉牌報價，最終以24.71億元的代價成功競得上述地塊，溢價率為20.42%，樓面價2.53萬元/平方米。

地塊還要求配置一處公共空間，面積不小于1500平方米；同時配置一處日間照料中心200平方米，一處老年活動室200平方米、一處養育托管點360平方米等。

整體來看，松江地塊周邊整體配套較為成熟，教育方面，有上海外國語大學松江外國語學校、外國語附屬松江雲間小學及中學等。

醫療方面，距離上海市養志康復醫院、上海市第一人民醫院均在五公里範圍内；商業配套方面，距離松江萬達廣場兩公里。

有業内人士表示，松江地塊所處片區整體較為成熟，後續項目開發、銷售有一定的客源基礎。

值得注意的是，該地塊将中小套型比例設定為45%，集采價2500元/平方米，與周邊改善型客戶需求較為契合。

觀點新媒體了解到，項目周邊在售新盤較多，其中恒都·雲灣、華發·海上都荟和嘉利椿廷均為剛需盤，參考價格在4.4萬元/平方米到4.7萬/平方米不等。

至于改善盤，五公里範圍内在售的項目共有兩個，其一為恒都·雲璟，其二為國貿海上原墅，後續或将與中鐵建地産松江地塊形成直接的競争。

壓力

此次拿地無疑是中鐵建地産對上海區域土地儲備的有力補充。

據了解，中鐵建地産上一次在上海拿地要追溯到2024年3月，彼時聯手國貿以上限價49.75億元中簽浦東新區北蔡楔形綠地C11-01、C11-05地塊，樓面價55674元/平方米，溢價率10%。

這是中鐵建地産2024年在上海拿下的唯一一宗地塊。

時隔一年再度補倉，業内人士表示，中鐵建地産近幾年在上海的投拓力度有所減少，導致其當下土儲壓力較大。

實際上，中鐵建地産自2007年3月組建，2012年正式進入上海，至今在華東已經發展了14年時間。截至目前，已經覆蓋了包括上海、浙江、江蘇三省兩市，共計10個城市，布局近60個項目。

據不完全統計，2022年在上海共計獲取三宗地塊，總成交價69.26億元，2023年投拓更為積極，權益拿地金額達到了121.94億元。

不過，2024年開始，上海拿地力度明顯減少，年内僅獲取一宗地塊；2025年至今，也僅拿下松江區一宗地塊。

對中鐵建地産而言，當下市場需求端壓力仍未減小，原有項目消化難度較大，導致其于上海市場的布局愈發謹慎。

查閱“鐵建好房”小程序發現，目前中鐵建地産在上海在售項目共有6個，其中浦東新區、闵行區各兩個，松江區及奉賢區各一個。

數據來源：鐵建好房、觀點指數整理

其中，位于浦東新區的國貿中國鐵建·西派上海，該項目于2024年10月18日首次開盤，當天銷售16億元，去化率達到8成，成為浦東内中環區域熱門樓盤。今年4月30日，該項目迎來四批次認籌，認籌率突破150%。

上述業内人士透露：“西派上海是中鐵建地産在上海比較成功的一個項目。”

該人士進一步表示，西派上海的熱度在預期之内，一方面，項目所處張江闆塊是上海高科技産業的高地，積累了大量尖端産業與人才，可支配收入較高；另一方，項目價格較低，吸引大量購房者。

據了解，西派上海聯動價鎖定為9.2萬元/平方米，而直線300米的浦東北蔡宅地，由綠地今年3月拿下，地塊價格已經達到了7.14萬元/平方米，未來新房售價保守預估為11萬元/平方米。面包價格直逼面粉價格，這也是西派上海備受市場青睐的原因。

但在西派上海項目當中，中鐵建地産持股比例為45%，不並入報表當中。

相比之下，同樣位于浦東新區的中鐵建東來壹号卻是另一番光景。

據市場報道，該項目同樣在2024年開盤，但首次開盤僅有2組意向客戶簽訂了購房意向書，認購率不足1%。

觀點新媒體查閱上海網上房地産數據，該項目于2024年4月29日獲取一張預售許可證，可售商品房套數共計260套，可售面積2.54萬平方米。截至2025年5月11日，該項目已售套數仍舊為零。

而闵行區兩個項目分别是中國鐵建·花語前灣和中國鐵建&萬科·朗拾花園；松江區項目為中國鐵建花語天境，奉賢區項目為中國鐵建·熙語。

位于闵行梅隴項目朗拾花園以及松江的花語天境曾傳出降價風波。

查閱發現，去年5月，朗拾花語四期過會，加推380套房源，均價約為7.18萬元/平方米，與三期的7.69萬元/平方米均價相比，下降了5092元/平方米。

位于松江區的花語天境同樣如此，2022年10月31日首次開盤最高報價達到6.73萬元/平方米，但在2024年4月加推的51套房源當中，最低價格降至4.25萬元/平方米。

在“以價換量”的營銷策略下，中鐵建地産于上海的銷售情況取得了一定成效，部分項目去化情況有所提振。但縱觀整個長三角區域，整體貨源的去庫存壓力仍舊不小。

2024年，該公司在長三角區域的可供銷售面積達到3351.97萬平方米，報告期内預售面積為265.04萬平方米，庫存還有超過3000萬平方米。

多重壓力之下，中鐵建地産于長三角地區的業績貢獻亦出現下滑。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

财報顯示，2022年，該公司在長三角區域已預售面積為257.23萬平方米，銷售金額為544.67億元，期内結轉收入227.6億元。

2023年，該公司在長三角區域的銷售金額降至452.66億元，而2024年僅剩下298.48億元，呈現逐年下降的态勢。

對中鐵建地産而言，上海作為重要布局的城市之一，但近幾年表現卻不及預期，此次一舉奪得松江地塊，能否打造其在滬上新的標杆項目？

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