山坳上的地産丨光明地産現房的壓力

觀點網 背靠百年企業的光明地産沒能在這一輪行業下行中擺脫虧損。

2025年4月29日，光明地産發布2024年年度報告以及2025年第一季度報告。2024年年報顯示，2024年，光明地産實現營業收入55.54億元，較去年同期的86.05億元下降35.45%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為-9.48億元，而上年同期為3383.76萬元，同比下降2902.69%，企業經營由盈轉虧。

從各季度數據情況看，光明地産是在下半年經營情況出現明顯變化，企業淨利潤急轉直下。2024年光明地産四個季度的營業收入分别為19.52億元、11.05億元、8.03億元和16.95億元，歸屬于上市公司股東的淨利潤分别為823.57萬元、0.54萬元、-3.84億元和-5.73億元。

急轉直下

光明地産出現由盈轉虧的情況主要是由于其房地産開發等主營業務盈利能力下滑導致。此外，光明地産在銷售方面還有大量未結轉的項目面積，影響了企業的現金流情況。

報告期内，光明地産房地産開發實現營業收入45.36億元，同比減少36.17%；物業及租賃實現營業收入5.04億元，同比減少20.30%；其他産業實現營業收入3.11億元，同比減少55.41%。

銷售方面，光明地産全年實現銷售金額54.54億元，銷售面積55.89萬平方米，結轉收入金額65.04億元，結轉面積59.11萬平方米，報告期末待結轉面積61.53萬平方米。其中，企業合並範圍内結轉收入金額43.93億元，結轉面積38.28萬平方米，報告期末待結轉面積50.86萬平方米。大量的未轉結面積導致企業的現金流的淨負值進一步擴大。

2024年，光明地産經營活動産生的現金流量淨額為-10.52億元，較去年同期的-7.68億元進一步下降37.00%。經營活動現金流入小計59.36億元，同比下降33.31%，主要是下屬子公司收到房款等同比減少；現金流出小計69.88億元，同比下降27.72%。

關于未來，光明地産則是選擇收縮發展的腳步。2024年，光明地産新增房地産儲備面積為3.13萬平方米，較上年同期的3.65萬平方米同比下降14.36%；新開工面積為8.08萬平方米，竣工面積為61.96萬平方米，這些數據也反映出光明地産當下處境的困難。

業務發展受挫也間接導致光明地産的經營成本下滑，但将成本類型拆開看，财務費用的增加反映出光明地産的債務危機正在逐步加劇。

2024年，光明地産營業成本為51.28億元，同比下降27.68%，主要是房産收入減少相應結轉成本減少所致。銷售費用為3.54億元，同比下降5.18%，主要因房産收入同比減少；管理費用4.73億元，同比下降17.89%，得益于工資薪酬等減少；财務費用9.49億元，同比增長11.75%，主要源于利息費用化同比增加。

而同期公布的2025年1季度報中，光明地産的相關财務數據進一步下滑，

報告期内，光明地産營業收入為12.70億元，較上年同期的19.52億元減少34.91%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為-2.00億元，上年同期為823.57萬元，同比減少2530.19%；扣非淨利潤為-1.99億元，上年同期為-6501.88萬元，同比減少207.38%。

值得注意的是，一季度光明地産的賬款回收和資金情況發生大變化，應收賬款為20.48億元，較上年末的19.23億元增長1.25億元，增長幅度為6.53%；應收票據為50萬元，較上年末的1.09億元減少99.54%。

現房的壓力

光明地産作為上海本土房企，前身農工商房産，成立于1988年，距今已有34年的歷程，是一家具有國家一級開發資質的百強房企，其背後母公司光明集團的背景則可追溯到建國前的歷史。光明集團成立于1911年，是一家世界500強的國有企業，至今已有百年的歷史，光明乳業、梅林正廣和、海博、金楓酒業等都是集團旗下的産業。

光明地産在上海30多年也打造了很多明星項目，當下光明星城是光明地産旗下的重點項目，但這個項目或許也是令光明地産的财務情況在年中突然變化的重要原因之一。

光明星城項目于2021年8月正式開工，總投資額達82.39億元，規劃總建築面積約80萬平方米，涵蓋住宅、商業、教育等復合功能，是光明地産在臨港打造的超大型社區且自帶1萬方商業，集購物，餐飲，服裝，休閑，娛樂為一體，充分滿足日常所需。

項目采用分期開發模式，首期東地塊：占地約5.5萬平方米，總建築面積13.1萬平方米，由11棟18-19層高層組成，主打75-115平方米的2-4房戶型，精裝修交付，得房率78%，綠化率35%，容積率2.3。該地塊于2023年3月首次開盤，推出396套房源，聯動價2.5萬元/平方米，後調整均價至2.6萬元/平方米。

按照項目規劃，光明星城項目于2024年6月竣工，此後該項目已經轉為現房銷售。在期房已經成為行業慣例的時代下，現房銷售會給企業的經營帶來極大的壓力。

光明星城項目整體規劃2871套住宅，目前已開盤的兩期項目仍有近500套住宅待銷售，2025年4月後續項目又傳出繼續認購開盤的消息。因此房源擠壓、項目去化周期過長以及采用現房銷售的模式是2024年下半光明地産的财務情況急轉直下的重要原因。

從區域上看，光明星城項目所屬的泥城闆塊位于先進制造區核心位置，往東連接滴水湖核心區，是中央價值外溢的最大受益者；往南為前沿産業區，産業活力和高淨值人才優勢明顯；泥城必将成為臨港新片區産業人群核心承載區，承接周邊大量前沿産業所導入的人口。

由于遠離市區，且周邊産業正處在建設周期中，購房者通常是以投資為目的在臨港購置新房。但随着房地産市場的下行，臨港區域的房源的投資屬性大幅縮水，使得區域内樓盤的購買情緒迅速冷卻。

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