受之前業務模式影響,華夏幸福還有很多錢收不回來。
觀點網 華夏幸福還未從泥淖中完全走出。
近日,華夏幸福披露2024年年度報告。報告期内,公司實現營業收入237.65億元,較2023年同比下降33.81%;實現歸屬于上市公司股東的淨利潤-48.17億元,歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤-115.81億元。報告期内,公司實現銷售額102.76億元,較2023年同比下降6.01%。
在主營業務中,華夏幸福的房地産開發實現收入164.68億元,同比下滑44.65%,毛利率40.57%;産業發展服務實現收入18.34億元,同比上漲178.81%,毛利率77.29%;物業管理服務實現收入13.66億元,同比下滑18.24%,毛利率15.52%。
該公司于公告中表示,公司在穩步推進“保交樓”和債務重組各項工作的同時,全力落實“全面轉型産業新城服務商”發展戰略,持續優化業務模式、強化核心能力,推動轉型落地和業務發展。
業務轉型
在2024前三季度,華夏幸福還能實現一定利潤。産城園區評論獲悉,華夏幸福年報中計提了較大額度壞賬準備。
受之前業務模式影響,華夏幸福還有很多錢收不回來。據了解,華夏幸福此前采取的正是政府和社會資本(PPP)合作模式。
這一模式中,政府承擔頂層設計與監管角色,無需承擔前期資金,園區建設資金由華夏幸福墊付。後期,政府按照約定比例向華夏幸福支付相應咨詢、服務費用。華夏幸福投資的運營公司承擔經營角色,通過資本市場運作籌集資金,負責産業新城建設、運營,通過外包給其他建築類公司或者合作方式建設産業新城。
企業前期墊資,後期通過地産出售、産業發展及服務咨詢等方式獲取收益。這種模式的痛點在于,在地方财政壓力下,華夏幸福存在大量應收賬款,也就是地方政府本應支付給華夏幸福的“園區服務費”。
也就是華夏幸福這幾年計提的壞賬來源。公告披露,華夏幸福對截至2024年12月31日的應收賬款、其他應收款及長期應收款進行了減值測試,對部分應收款項計提了壞賬準備。
2024年度,華夏幸福計提壞賬準備86.86億元,其中包括應收賬款計提壞賬準備73.98億元,對其他應收款計提壞賬準備12.81億元,對長期應收款計提壞賬準備652萬元。
另外,綜合考慮部分項目所在城市的房價、地價持續調整等因素,對存在風險的項目計提存貨跌價準備,2024年計提存貨跌價準備2.51億元,計提存貨跌價準備的項目主要位于懷來、固安、廣陽等區域;以及計提長期股權投資減值準備2.43億元。
而此時,華夏幸福的在手現金幾近枯竭,期末現金及現金等價物余額僅為49.09億元。
也因為資金問題,華夏幸福需要業務轉型,目前形成了“開發業務、運營業務、服務業務、園區衍生業務”四大業務闆塊。在繼續開展開發業務的同時,大力發展運營業務、服務業務及園區衍生業務,全面轉型“産業新城服務商”。
根據報告,華夏幸福的開發業務主要包括産業新城開發、住宅開發。2024年,産業新城綜合性開發協議委托區域内共新增67家入園企業,新增簽約投資額207.77億元,固定資産投資規模超20億元的龍頭項目共4個。
住宅開發方面,以"保交樓"為第一要務,自2020年底至報告披露日,已累計交付項目137個/14.7萬套/1819萬平方米,"保交樓"整體交付任務已完成97%。據悉,商業地産及相關業務主要在運營項目為哈爾濱松北項目及桂林樂滿地項目。哈爾濱項目受外部環境等因素影響銷售不及預期,3号地住宅部分于2023年1月份完成交樓,目前仍有部分房源以現房形式銷售,4号地已暫停施工。
運營業務方面,據披露,華夏幸福運營管理産業園、創新中心、酒店、教育等多類資産。産業園運營方面,在管産業園資産面積約191萬平方米,2024年新增招商簽約項目254個,合同簽約面積約20.34萬平方米。其中,環京産業園在管面積約79萬平方米,2024年新增簽約項目220個,招商簽約合約面積約17萬平方米;外埠産業園資産在管面積112萬平方米,2024年新增招商簽約項目34個,招商簽約合同面積3.34萬平方米。
在創新中心運營方面,共運營三個創新中心,在管面積約15萬平方米,其中華夏幸福豐台創新中心及華夏幸福固安創新中心出租率均超80%。
服務業務主要包括産業發展服務、物業服務、不動産服務等三類服務。其中,産業發展服務方打造包括産業招商、産業招租、載體運營等環節的全流程産業發展能力。
物業服務方面,幸福物業2024年營業收入約15.02億元,淨利潤約1.17億元,城市服務和産業園服務在管面積約6334萬平方米,住宅服務在管面積約5991萬平方米。期内成功簽約86個項目,簽約額達到10.8億元,同比增長8%,其中城市服務簽約項目67個,簽約額9.3億元,占比86%。
不動産服務包括不動産代建、營銷服務等業務,幸福安基新增簽約項目29個,簽約金額約2.58億元;幸福安家直播賣房簽約額近2.5億元,完成北京首家新房評測優選平台上線。
另在園區衍生業務上,期内華夏幸福投資的蘇州火炬實現營業收入3.32億元,經營性回款3.68億元。此外,基于産業園區場景和産業發展能力,該公司還積極探索園區新能源、園區數字化、低空經濟等潛力領域。
重組化債
華夏幸福于報告中介紹了“幸福精選”和“幸福優選”平台的經營情況。據披露,“幸福精選”平台包括華夏幸福所持的幸福物業、深圳夥伴、蘇州火炬三家公司的股權。2024年,三家公司合計實現的營業收入約為28.09億元,淨利潤約1.09億元。
“幸福優選”平台包括華夏幸福所持的幸福産城、幸福安基、幸福安家、幸福藍線、幸福慧智(北京)企業管理服務有限公司、幸福智算(北京)企業管理服務有限公司六家公司的股權。
“幸福精選”和“幸福優選”的業務經營、資本運作等相關工作,和華夏幸福債權人的利益息息相關。
期内,推進債務重組是華夏幸福的另一重要事項。重組簽約進展方面,截至報告披露日,《債務重組計劃》中2192億元金融債務通過簽約等方式實現債務重組的金額累計約為1922.73億元。
截至目前,華夏幸福及下屬公司九通投資發行的境内公司債券存續余額為251.15億元。公司境外間接全資子公司在中國境外發行的美元債券協議安排重組已完成重組交割。
以股抵債方面,該公司依托《以股抵債方案》搭建“幸福精選”和“幸福優選”兩大業務平台,以平台股權抵償金融及經營債務,積極推進金融及經營債務重組。截至報告披露日,公司金融債務和經營債務合計實施以股抵債金額約231.74億元。
其中,以“幸福精選平台”股權抵償金融債務金額約為170.04億元,相關債權人對應獲得”股權比例約為41.71%;以 “幸福精選平台”及“幸福優選平台”股權抵償經營債務金額約為61.7億元,相關債權人對應獲得“幸福精選平台”股權比例約為2.90%,獲得“幸福優選平台”股權比例約為11.85%。
資産交易進展方面,目前華夏幸福已完成豐台、國際業務部分地産項目、永清産業新城、廣陽産業新城平台公司、南方總部資産包交易相關的股權轉讓協議等協議簽署,其中豐台及國際業務部分地産項目交易已完成,其他項目均正在按照轉讓協議推進相關安排。
信托計劃進展方面,産城園區評論獲悉,2023年11月21日,華夏幸福完成信托計劃設立,信托規模為255.85億元。2024年3月7日,拟以上述信托計劃受益權份額抵償“兌抵接”類金融債權人合計不超過240.01億元金融債務,公司或其指定主體已向全部交易對方發出了書面通知,對應信托抵債金額240.01億元;根據《債務重組協議》已實施完畢信托抵債交易的金額為223.48億元,相關信托受益權份額在建信信托的受益人變更登記仍在進行中。
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撰文:陳玲
審校:勞蓉蓉